• Data: 2023-04-03 • Autor: Katarzyna Bereda
Przed 20 laty kupiliśmy wspólnie z mężem działkę rolną. Działka ta znajduje się przy drodze prywatnej, w której nie posiadamy udziałów. Kupując ją nie mieliśmy wiedzy o tym, że leży przy drodze prywatnej i powinniśmy wykupić udział lub służebność przejazdu. Droga jest wyznaczona na mapach i przez cały ten czas z niej korzystaliśmy, dojeżdżając do swojej nieruchomości. Obecnie chcielibyśmy sprzedać działkę i dlatego zależy nam na uregulowaniu sprawy dojazdu. Chcieliśmy wykupić udział lub ustanowić służebność, ale nie wiadomo, kto jest obecnie właścicielem tej drogi. Czy możemy sprzedać ją bez udziału w drodze prywatnej? Czy możemy wystąpić do sądu o zasiedzenie, ewentualnie o ustanowienie drogi koniecznej? Nie wiemy, jak ustalić właścicieli, w gminie odmówiono nam udzielenia takiej informacji.
Tak jak Państwo kupili nieruchomość, tak samo mogą ją Państwo teraz sprzedać, jednak z informacją o braku uprawnienia z tytułu prawa własności do wskazanej drogi. Niestety, nie możecie Państwo zasiedzieć niniejszej nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 K.c.). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140 K.c.). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08,, Legalis).
Zgodnie z § 2 powyższej regulacji: „Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Zatem w Państwa przypadku należy mówić o ewentualnym posiadaniu w złej wierze, a więc 30 latach, jednak w mojej ocenie nie spełniają Państwo w ogóle przesłanki posiadania samoistnego – do spełnienia tej przesłanki należy opiekować się nieruchomością jak właściciel – opłacać podatki, inne ciężary oraz dbać o nieruchomość. Jeżeli jest to nieruchomość prywatna, to mogłaby zostać objęta we władanie przez zasiedzenie, jednak pomijając już sam okres, nie spełniają Państwo powyższych przesłanek władztwa – samo korzystanie z drogi nie jest posiadaniem samoistnym.
Idąc dalej, jak najbardziej, jeżeli nie posiadają Państwo innego dojazdu do nieruchomości, powinni Państwo wystąpić z powództwem o drogę konieczną.
Zgodnie bowiem z treścią art. 145 K.c.: „§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). § 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. § 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”
Przepis art. 145 K.c. kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99; W. Kocon, Droga konieczna, s. 52-53; W. Katner, Ustanowienie służebności, s. 130; inaczej S. Breyer, Droga konieczna, s. 738; E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 423; S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, Ks. II, 2011, s. 88). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22; A. Wąsiewicz, w: System PrCyw, t. II, 1977, s. 691), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., III CR 599/55, OSNCK 1956, Nr 3, poz. 78).
Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54).
Z uwagi na powyższe, jeżeli nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, to Pani roszczenie może okazać się zasadne. Proponuję więc udać się do urzędu gminy i ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości. W pierwszej kolejności proszę spróbować ustanowić drogę konieczną polubownie u notariusza, w przypadku braku porozumienia pozostaje jedynie droga sądowa. Jeśli nie udało się Pani dotychczas uzyskać informacji, powinna Pani złożyć w urzędzie gminy oficjalne pismo z zapytaniem, kto jest właścicielem drogi. Może Pani także spróbować skorzystać z Geoportalu i tam spróbować zlokalizować nieruchomość i zobaczyć, czy jest możliwość kupienia nr księgi wieczystej nieruchomości – taka usługa kosztuje ok. 30 zł.
Aby skierować sprawę do sądu, musi niestety Pani wiedzieć, kto jest właścicielem drogi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
