• Data: 2024-11-05 • Autor: Marta Waplak
Chciałabym ustanowić drogę konieczną przez zasiedzenie. Mój dom stoi ponad pięćdziesiąt lat – dojazd do niego zawsze był w tym samym miejscu. Niestety, nie jest to udokumentowane na mapach. Później okazało się, że to grunt sąsiada i on robi mi ciągle problemy, straszy, że zamknie mi dojazd. Nie mam możliwości innego dojazdu do domu i do pól. Co muszę zrobić i jakie są procedury, żeby pozytywnie rozpatrzono mój wniosek o drogę konieczną z zasiedzeniem?
Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie zaś z art. 172 § 3 K.c. – po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Natomiast kwestię zasiedzenia służebności gruntowych, w tym służebności drogi koniecznej reguluje art. 292 K.c. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie „trwałego i widocznego urządzenia” nie zostało wprawdzie ustawowo zdefiniowane, jednakże było ono analizowane w orzecznictwie i doktrynie. Mianem trwałego i widocznego urządzenia można określić tylko takie instalacje lub konstrukcje znajdujące się na nieruchomości, które są rezultatem świadomego działania człowieka (utwardzone drogi, rury, nasypy, rowy odwadniające, mosty, groble, rynny itp.). Należy więc z zakresu tego pojęcia wykluczyć wszelkie zmiany stanu nieruchomości, które są efektem działań natury albo będące wprawdzie rezultatem zachowania się człowieka, ale jedynie ubocznym i niezamierzonym (nie mogą więc być uznane za owoc celowej pracy ludzkiej np. koleiny powstałe na powierzchni gruntu wskutek częstego przejeżdżania).
Posiadanie służebności prowadzi do zasiedzenia tylko wówczas, gdy przez cały okres wyznaczony w art. 172 K.c. (20 lub 30 lat) przedmiotem władztwa jest istniejące na gruncie służebnym urządzenie. Okres ten zależny jest od ewentualnego posiadania służebności w dobrej wierze.
Objęcie posiadania służebności w dobrej wierze następuje co do zasady wówczas, gdy służebność została nabyta po złożeniu przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności, a następnie okazało się, że oświadczenie to jest nieważne. Dobra wiara jest wykluczona wtedy, gdy nabywca posiadania w momencie nabycia jest świadomy istnienia tych przyczyn, które powodują nieważność czynności prawnej dokonanej przez właściciela nieruchomości służebnej. Chwilą miarodajną dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza służebności jest moment rozpoczęcia korzystania w zakresie służebności z trwałego i widocznego urządzenia na cudzej nieruchomości.
Potencjalną przeszkodą w zasiedzeniu służebności gruntowej może być również kwestia, czy to, kto wykonał trwałe i widoczne urządzenie (w tym przypadku: drogę) ma wpływ na możliwość zasiedzenia służebności. Obecne są w tej materii trzy stanowiska:
Przewagę zdobył ostatni z ww. poglądów. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11, wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 K.c.).
Przechodząc do bezpośredniej odpowiedzi na postawione pytanie, dotyczące procedury złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej – otóż wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek powinien zawierać następujące elementy:
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia drogi gruntowej podlega opłacie. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 200 zł. Opłata wnoszona jest w znakach opłaty sądowej bądź przelewem na rachunek bankowy sądu.
Natomiast w przypadku, gdy sąd dojdzie do wniosku, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej, alternatywą jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Przykład 1
Droga od lat używana przez rodzinę Pani Anna od 30 lat mieszka w domu, do którego dojeżdża przez drogę, która zawsze znajdowała się na sąsiedniej działce. Droga była utwardzona i używana codziennie przez całą jej rodzinę. Teraz sąsiad, który niedawno kupił tę działkę, chce zamknąć dojazd. Pani Anna dowiedziała się, że może złożyć wniosek o zasiedzenie służebności drogowej, ponieważ korzystała z tej drogi w dobrej wierze przez ponad 20 lat.
Przykład 2
Nieświadomość problemu z drogą Pan Marek od ponad 25 lat prowadził gospodarstwo rolne, do którego zawsze wjeżdżał przez polną drogę przebiegającą przez sąsiednią działkę. Kiedy w sąsiedztwie doszło do zmiany właściciela, nowy sąsiad postanowił postawić płot, blokując dostęp do drogi. Pan Marek zdecydował się na złożenie wniosku o zasiedzenie służebności, gdyż droga była od dawna utwardzona i widoczna, co według przepisów pozwala na ustanowienie jej przez zasiedzenie.
Przykład 3
Droga na działce rolnej Pani Ewa od 40 lat dojeżdżała do swojego gospodarstwa rolnego przez nieformalną drogę na działce sąsiada. Droga była wyraźnie widoczna, utwardzona przez poprzednich właścicieli. Kiedy nowy sąsiad zagroził zamknięciem przejazdu, Pani Ewa postanowiła skonsultować się z prawnikiem i wystąpić o zasiedzenie służebności, ponieważ korzystała z tej drogi od wielu lat, a sąsiednia działka przez cały ten czas nie była formalnie ogrodzona.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej to skuteczna forma uzyskania prawa do korzystania z drogi, która przez wiele lat była używana w sposób trwały i widoczny. Ważne jest jednak spełnienie określonych warunków, takich jak długoletnie korzystanie z drogi oraz udokumentowanie tego faktu w sądzie.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism dotyczących zasiedzenia służebności drogi koniecznej i innych spraw związanych z prawem nieruchomości. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
