• Data: 2023-05-22 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jaką kwotę mogę wynegocjować od inwestora, który przeprowadził przez moją działkę instalację – światłowód? Działka jest przemysłowa. Blisko jej granic jest słup z przesyłem elektrycznym, na którym jest światłowód. Od tego słupa w ziemi jest przeprowadzony światłowód do najbliższej studzienki. Jest to kilkanaście metrów mojej ziemi. Jak wyliczyć kwotę za zajęcie przez inwestora części mojej działki? Czy to jest opłata jednorazowa? Jak uzyskam już zapłatę, czy mam obowiązek zgłoszenia tego przychodu do US?
Kwota powinna odpowiadać albo cyklicznemu czynszowi, jaki uzyskałby Pan dzierżawiąc nieruchomość, albo jednorazowej opłacie wyliczanej dla dzierżawy.
Sposobem uregulowania stosunków prawnych pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą korzystającym z urządzeń przesyłowych jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego systemu prawnego na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731). Treścią służebności przesyłu (ograniczonego prawa rzeczowego) jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych (art. 3051 in fine K.c.). W związku z tym przedsiębiorca, korzystając z tego prawa, ma możliwość wejścia na grunt obciążony służebnością przesyłu w celu np. posadowienia urządzeń przesyłowych, przeprowadzenia ich konserwacji czy modernizacji, usunięcia awarii. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości, tak jak w przypadku ustanowienia na nieruchomości użytkowania, wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może przybrać dowolną formę (art. 60 K.c.). Umowne ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić zarówno nieodpłatnie, jak i za wynagrodzeniem. Przy umownym ustanowieniu służebności przesyłu kwestia odpłatności, jak i sama wysokość wynagrodzenia pozostawione są wyłącznie woli stron. Negocjacje powinny zmierzać do zawarcia takiego porozumienia z właścicielem, które umożliwiłoby uregulowanie służebności przy czym porozumienie takie może przyjąć bardzo różną formę.
Niezależnie od sposobu kształtowania stosunków prawnych w oparciu o autonomię woli stron istnieje możliwość ustanowienia służebności przesyłu na mocy orzeczenia sądu. Art. 3052 K.c. stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Oblicza się je wg wzoru:
W = Cśr x Ui
gdzie: W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej,
Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego,
Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.
Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:
Ud = Cmin / Cśr
Ug = Cmax / Cśr
gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,
Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,
Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących,
Ug – granica górna sumy współczynników korygujących.
Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.
W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu = 200 zł
SR = PG x WG x RD x WK
SR= 50 m2 x 200 zł x RD x WK
SJ = SR x 100 lat,
w którym:
SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności,
SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury,
PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywania prawa własności,
WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym,
RD – rynkowa rentowność dzierżawy (najmu) dla nieruchomości,
WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.
Rekompensata z tytułu obniżenia wartości działki jest odszkodowaniem za ustanowienie służebności przesyłu i jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120 ustawy o PIT.
Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność. Biegli posiadają dokładne wskaźniki. Jest to jeden ze wzorów. Najbezpieczniej zlecić wycenę rzeczoznawcy – ok. 400 zł.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
