Jak wyliczyć kwotę za zajęcie przez inwestora części działki na ulokowanie instalacji?

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu

Kwota powinna odpowiadać albo cyklicznemu czynszowi, jaki uzyskałby Pan dzierżawiąc nieruchomość, albo jednorazowej opłacie wyliczanej dla dzierżawy.

Sposobem uregulowania stosunków prawnych pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą korzystającym z urządzeń przesyłowych jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego systemu prawnego na mocy ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731). Treścią służebności przesyłu (ograniczonego prawa rzeczowego) jest korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych (art. 3051 in fine K.c.). W związku z tym przedsiębiorca, korzystając z tego prawa, ma możliwość wejścia na grunt obciążony służebnością przesyłu w celu np. posadowienia urządzeń przesyłowych, przeprowadzenia ich konserwacji czy modernizacji, usunięcia awarii. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości, tak jak w przypadku ustanowienia na nieruchomości użytkowania, wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.), natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy może przybrać dowolną formę (art. 60 K.c.). Umowne ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić zarówno nieodpłatnie, jak i za wynagrodzeniem. Przy umownym ustanowieniu służebności przesyłu kwestia odpłatności, jak i sama wysokość wynagrodzenia pozostawione są wyłącznie woli stron. Negocjacje powinny zmierzać do zawarcia takiego porozumienia z właścicielem, które umożliwiłoby uregulowanie służebności przy czym porozumienie takie może przyjąć bardzo różną formę.

Niezależnie od sposobu kształtowania stosunków prawnych w oparciu o autonomię woli stron istnieje możliwość ustanowienia służebności przesyłu na mocy orzeczenia sądu. Art. 3052 K.c. stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 K.c., przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – wyliczenie

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Oblicza się je wg wzoru:

W = Cśr x Ui

gdzie: W – wartość 1 m² nieruchomości wycenianej,

Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m² gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego,

Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.

Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:

Ud = Cmin / Cśr

Ug = Cmax / Cśr

gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,

Cmax – cena maksymalna 1 m² gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru,

Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących,

Ug – granica górna sumy współczynników korygujących.

Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m² nieruchomości wycenianej.

W – wartość rynkowa 1 m² gruntu = 200 zł

SR = PG x WG x RD x WK

SR= 50 m² x 200 zł x RD x WK

SJ = SR x 100 lat,

w którym:

SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności,

SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury,

PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywania prawa własności,

WG – wartość jednostkowa m² gruntu określona w podejściu porównawczym,

RD – rynkowa rentowność dzierżawy (najmu) dla nieruchomości,

WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.

Rekompensata za służebność zwolniona z podatku

Rekompensata z tytułu obniżenia wartości działki jest odszkodowaniem za ustanowienie służebności przesyłu i jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120 ustawy o PIT.

Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność. Biegli posiadają dokładne wskaźniki. Jest to jeden ze wzorów. Najbezpieczniej zlecić wycenę rzeczoznawcy – ok. 400 zł.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.