• Data: 2024-05-11 • Autor: Kinga Karaś
W obliczu nietypowej sytuacji prawnej, gdzie służebność mieszkania została zniesiona na skutek niekorzystania z niej przez osobę uprawnioną, artykuł omawia drogi prawne dostępne dla zainteresowanych stron. Z taką bowiem sprawą zgłosił się do nas pan Miłosz, który w 2012 r. nabył nieruchomość ze służebnością mieszkania. Służebność była wpisana na osobę sprzedającą, która pozyskała nieruchomość w formie darowizny. Osoba, na którą wpisana jest służebność, nie jest mu znana, nigdy jej nie widział. Nie zna jej adresu zamieszkania, ponieważ ok. 2009 r. wyjechała za granicę. W okresie od zakupu nieruchomości nie zgłosiła się, aby z zapisu skorzystać. Nasz klient prosi, o informację, w jaki sposób zdjąć służebność mieszkania, jakie dokumenty są niezbędne i gdzie je złożyć.
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia ze zniesieniem służebności mieszkania. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż osoba uprawniona zbyła przedmiotowe mieszkanie za pomocą tzw. umowy dożywocia. Oznacza ona nieodpłatne przeniesienie prawa własności w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Ze względu na niekorzystanie z tego prawa przez osobę uprawnioną można skorzystać z dwóch instytucji. Pierwszą możliwością jest stwierdzenie przez sąd wygaśnięcia tego prawa w następstwie jego niewykonywania przez 10 lat. Kolejną możliwością jest żądanie zniesienia tego prawa ze względu na brak jego realizacji. Niestety ta osoba uprawniona musi mieć możliwość udziału w postępowaniu (w obu sytuacjach). Jeżeli jednak pan Miłosz nie zna jej miejsca zamieszkania, to istnieje możliwość prowadzenia postępowania z udziałem tzw. kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu.
Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.
Na gruncie art. 913:
„§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.
Stosownie do art. 914 „jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa”.
W art. 915 sprecyzowano, iż „przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości”.
Stosownie do art. 301:
„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi”.
Zgodnie z art. 295 „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Na gruncie art. 293:
„§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności”.
Podsumowując, autor pytania ma dwie możliwe drogi prawne w takiej sytuacji. Po pierwsze, może wykazać, iż służebność ta wygasła w następstwie jej niewykonywania przez lat 10. Inną możliwością jest żądanie jej zniesienia w następstwie utraty znaczenia dla osoby uprawnionej, ze względu na niekorzystanie z niego.
Pan Jan, właściciel kamienicy
Pan Jan, po otrzymaniu kamienicy w spadku, dowiedział się, że jedno z mieszkań jest obciążone prawem dożywocia na rzecz pani Marii, starszej kobiety, która kilka lat temu wyjechała do swojej rodziny za granicę i od tego czasu nie korzystała z mieszkania. Mimo wielokrotnych prób, Pan Jan nie mógł nawiązać z nią kontaktu. Ostatecznie zdecydował się na wszczęcie postępowania sądowego, w ramach którego sąd ustanowił kuratora dla pani Marii, umożliwiając dalsze procedury prawne mające na celu zniesienie służebności mieszkania.
Pani Helena, beneficjentka umowy dożywocia
Po śmierci swojego męża, Pani Helena przeniosła prawo własności swojego domu na sąsiada, Pana Marka, w zamian za obietnicę dożywotniego utrzymania. Jednak po kilku latach, Pan Marek zdecydował się sprzedać dom, argumentując, że Pani Helena od długiego czasu mieszkała z wnukami w innym mieście i nie korzystała z jego opieki. Pani Helena, chcąc bronić swoich praw, zgłosiła się do sądu z żądaniem ustanowienia dożywotniej renty zamiast niekorzystanej służebności.
Rodzeństwo Kowalskich, spadkobiercy
Bracia Kowalski odziedziczyli po rodzicach dom, na którym ciężar prawny stanowiła umowa dożywocia na rzecz dalekiego krewnego, który od wielu lat nie był widziany w okolicy i nie utrzymywał kontaktów z rodziną. Nie znając jego aktualnego miejsca pobytu, zdecydowali się na działania prawne mające na celu wygaśnięcie służebności z powodu jej niekorzystania. Sąd, rozpatrując sprawę, zdecydował o wyznaczeniu kuratora dla nieobecnego krewnego, co umożliwiło proces zniesienia służebności i zwolnienia nieruchomości z obciążeń.
Artykuł porusza kluczowe kwestie związane ze zniesieniem służebności mieszkania, w sytuacji gdy osoba uprawniona nie korzysta z przysługujących jej praw. Przedstawia procedury prawne dostępne dla właścicieli nieruchomości, którzy mogą napotkać trudności w kontakcie z osobą uprawnioną, wskazując na możliwość prowadzenia postępowania sądowego z udziałem kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Artykuł podkreśla znaczenie zrozumienia obowiązujących przepisów i możliwych dróg prawnych w celu rozwiązania tego typu problemów prawnych.
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemu związanego ze zniesieniem służebności mieszkania lub kontaktu z osobą uprawnioną? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism, by skutecznie poruszać się po meandrach prawa i znaleźć najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
