• Data: 2024-05-11 • Autor: Marek Gola
Dla wielu osób istotna jest kwestie zrzeczenia się prawa do służebności oraz możliwość sprzedaży nieruchomości bez jego zniesienia. Szczególnie skupimy się na sytuacjach, gdzie służebność osobista obciąża nieruchomość, a nie właściciela. W takiej sytuacji znalazła się pani Monika, która chce sprzedać mieszkanie, którego jestem właścicielką od 30 lat. Otrzymała je w darowiźnie od babci, która w akcje darowizny ma spisaną służebność osobistą. Służebność nie jest zapisana w KW. Babcia od 20 lat mieszka u mamy naszej klientki i tam jest zameldowana. Teraz pani Monika zastanawia się, jak może znieść służebność osobistą, żeby móc sprzedać mieszkanie. Babcia nie może mieszkać sama z racji wieku i chorób, więc do końca swoich dni będzie mieszkać u mamy. Wymaga stałej opieki. Czy potrzebny jest notariusz lub sąd do zniesienia służebności mieszkania, czy wystarczy zwykłe oświadczenie babci o zniesieniu służebności osobistej?
Najprościej byłoby od babci uzyskać oświadczenie, że zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego. O ile babcia jest świadoma, nie będzie problemu z uzyskaniem takiego oświadczenia. O ile jednak babcia nie jest świadoma tego, co się dzieje wokół niej, wówczas trzeba się oprzeć na przepisach Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 298 zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Niezwykle istotny jest zatem zapis uprawnienia na rzecz babci pani Moniki w akcie notarialnym sprzed lat, na którego mocy przeniosła prawo własności na rzecz naszej klientki. Służebność osobista, a zatem ograniczone prawo rzeczowe obciąża nieruchomość, a nie właściciela, co z kolei powoduje, iż bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości, musi realizować obowiązki wynikające z umowy darowizny. Innymi słowy teoretycznie istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości w takim stanie jak ten, ale trzeba mieć świadomość, że nawet jeżeli znajdzie się ktoś chętny, by taką nieruchomość kupić, zapewne cena nie będzie zbyt wysoka.
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297, zasadne jest odwołanie się do treści art. 288, zgodnie z którym służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291, zgodnie z którym „jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.
Jak wskazuje się w doktrynie: „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
Mając na uwadze treść pytania, wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, zgodnie z którą „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.)”.
W powyższej sprawie Sądowi Najwyższemu przedstawione zostało następujące pytanie:
„Czy przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c. za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania?”.
Jak czytamy w uzasadnieniu ww. uchwały:
„Z treści art. 291 k.c. wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 k.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie »chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej«. W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności”.
Jako, iż w zwrot „ważna potrzeba gospodarcza” nie został w żaden sposób zdefiniowany, w mojej ocenie w każdym konkretnym przypadku winien być on definiowany, mając na uwadze wszystkie okoliczności sprawy. W przedmiotowej sprawie możliwość zamiany treści służebności osobistej uzależniona jest w znacznym stopniu od przyczyn leżących u podstawy roszczenia o zmianę. Próbę zdefiniowania ważności potrzeby gospodarczej poczynił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84, zgodnie z którym:
„Według art. 291 kc ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 kc i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 kc chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli”.
Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny; nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela. Art. 291 Kodeksu cywilnego chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. W opisywanym przypadku należy zadać sobie pytanie, czy aktualnie, w tym stanie który występuje, służebność może być wykonywana? Zachodzi zatem pytanie, czy Pani będzie miała uszczerbek w przypadku zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego. W mojej ocenie nie, bowiem, jak pani Monika sama wskazuje w treści pytania, babcia nie zamieszkuje razem z nią, a w domu swojej córki.
Ponadto należy skierować swoje działania na wykazanie, że nieruchomość, która jest własnością naszej klientki, utraciła wszelkie znaczenie dla jej babci. Zgodnie z art. 297 „do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”. Zasadne jest zatem pochylenie się nad przepisem art. 295, zgodnie z którym jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Jak podkreśla się w literaturze, „legitymowanym biernie jest właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej. Przesłanką powództwa opartego na art. 295 k.c. jest fakt, że służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej, a więc gdy przesłanki ustanowienia służebności przestały istnieć” (S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 481; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz, 2009, s. 562).
Jak więc widać, możliwości jest sporo, wiele jednak zależy od tego, jaki jest stan świadomości babci.
Przypadek Pani Anny i jej babci
Pani Anna odziedziczyła dom po rodzicach, jednak na nieruchomości ciążyła służebność mieszkania na rzecz jej babci. Babcia Anny, z racji wieku i stanu zdrowia, przeniosła się do innego miasta, do domu swojej córki, co sprawiło, że fizycznie nie korzystała już z przysługującego jej prawa. Pani Anna, chcąc sprzedać dom, stanęła przed koniecznością zniesienia służebności. Skontaktowała się z notariuszem i udało się jej bez problemu dokonać potrzebnych zmian.
Pan Marek i zmiana przeznaczenia gruntu
Pan Marek posiadał działkę rolną, na której znajdowało się prawo służebności przejazdu dla sąsiada, umożliwiające dostęp do jego pola. W związku z planami zmiany przeznaczenia tej działki na teren budowlany pan Marek zobaczył potrzebę zmiany treści służebności, aby dostosować ją do nowych warunków. Rozmowy z sąsiadem i wspólna wizyta u notariusza pozwoliły na rewizję umowy, dzięki czemu obie strony były zadowolone z nowych ustaleń.
Sytuacja rodziny Kowalskich
Rodzina Kowalskich kupiła dom na wsi, nie zdając sobie sprawy, że na nieruchomości ciąży służebność umożliwiająca sąsiadom korzystanie z ich studni. Z czasem okazało się, że służebność ta utrudnia rodzince plany rozbudowy domu. Kowalscy postanowili więc negocjować z sąsiadami warunki zmiany służebności, proponując instalację alternatywnego źródła wody dla nich.
Rozwiązanie problemów związanych ze służebnością nieruchomości może wydawać się skomplikowane. Warto pamiętać, że zarówno zmiana treści służebności, jak i jej zniesienie wymagają współpracy stron oraz często interwencji notariusza lub sądu.
Masz problem z służebnością nieruchomości lub potrzebujesz porady w innej sprawie prawnej? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line! Nasz zespół doświadczonych prawników pomoże Ci przygotować wszelkie niezbędne dokumenty i doradzi, jak najlepiej postąpić w Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami już dziś, a w tym celu opisz swój problem na formularzu umieszczonym poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
