• Data: 2024-05-12 • Autor: Krzysztof Bigoszewski
W dzisiejszych czasach prawo własności oraz kwestie związane z użytkowaniem nieruchomości często prowadzą do sporów i potrzeby poszukiwania kompromisów. Artykuł ten zagłębia się w tematykę służebności gruntowych, analizując możliwości zniesienia takiego obciążenia na przykładzie konkretnej sprawy pani Małgorzaty. Omówione zostaną zarówno przesłanki umożliwiające zniesienie służebności ze względu na utratę jej znaczenia dla nieruchomości władnącej, jak i sytuacje, w których służebność może stać się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Przed 8 laty pani Małgorzata zakupiła dwie działki. Na fragmencie tych gruntów ustanowiona jest służebność przejazdu i przechodu dla kilku sąsiadów (szczegóły na mapie w załączniku). Obecnie z tej służebności korzystają właściciele tylko dwóch posesji. Ci sąsiedzi mają jednak możliwość przechodu inną, dłuższą o 3-5 minut, drogą (gminną). Pani Małgorzacie bardzo zależy na zniesieniu tej służebność i wybudowaniu ogrodzenia, a z powodu służebności musiałaby postawić dwie bramy, czego oczywiście nie chce. Stąd pytanie, jak pozbyć się uciążliwej służebności.
W celu omówienia możliwych do podjęcia w tej sprawie działań, sięgnąć należy przede wszystkim do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących służebności gruntowych, do których należy właśnie służebność przechodu i przejazdu.
I tak, odnośnie służebności ustanowionej dla właścicieli działek 309/2 oraz 306/2 zastosowanie znaleźć może przepis art. 293 § 1 K.c., zgodnie z którym służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Ewentualnie zniesienia służebności w ww. zakresie można byłoby dochodzić w oparciu o przepis art. 295 K.c. mówiący o tym, że jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Odnośnie zaś pozostałych działek, których właściciele korzystają ze służebności ustanowionej na gruncie pani Małgorzaty, w celu jej zniesienia sięgnąć należałoby do uprawnienia płynącego z przepisu art. 294 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Właściwa wykładnia tego przepisu jest jednakże dość trudna i wymaga szczegółowej analizy każdego indywidualnego przypadku, co wynika z dość ogólnej regulacji, jaką posłużył się ustawodawca.
Warto w tym miejscu jednak wskazać, iż zgodnie z dość powszechnym stanowiskiem doktryny [tak m.in. E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 4, Warszawa 2010] istnienie służebności gruntowej jest tylko wówczas uzasadnione, gdy korzyści, jakie ona przynosi nieruchomości władnącej, w sposób wyraźny przeważają nad uszczerbkiem, jakiego w związku z nią doznaje nieruchomość obciążona. Nie każda zmiana stosunków upoważnia do żądania zniesienia służebności. Musi być to taka zmiana, która pozostaje w związku z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej. Zarówno to, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak i to, czy jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, oceniać należy, biorąc pod uwagę przeznaczenie obu nieruchomości.
Ponadto, jak podnosi się w orzecznictwie, „zmiana ta [o której mowa w art. 294 K.c.] ma bowiem dotyczyć sfery gospodarczej i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla nieruchomości obciążonej, a to, czy służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, jak również czy jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, podlega ocenie z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości” (wyr. SN z 3.04.1985 r., III CRN 75/85, Legalis).
Wobec powyższego podstawową dla sądu kwestią przy ocenie zasadności roszczenia o zniesienie przedmiotowej służebności będzie zapewnienie nieruchomości pani Małgorzaty jak najlepszej funkcjonalności oraz rozważenie skutków, jakie zniesienie służebności wywoła dla właścicieli nieruchomości władnących, tj. czy zmiana taka nie spowoduje, że nieruchomości te utracą możliwości komunikacji w stopniu znaczącym, istotnie pogarszającym ich funkcjonalność (sytuacja taka mogłaby mieć miejsce szczególnie wtedy, gdyby pozostały dostęp do najbliższej drogi publicznej byłby znacząco oddalony, czyli raczej dłuższy niż 3 do 5 minut spacerem).
Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż nie sposób jednoznacznie ocenić szans pani Małgorzaty na sądowne zniesienie służebności. Jednakże niewątpliwie istotne w takiej sprawie byłoby, aby przedstawiła jak najmocniejsze argumenty przemawiające za gospodarczą potrzebą zapewnienia jej nieruchomości większej funkcjonalności, w tym właśnie poprzez wybudowanie nowego ogrodzenia.
Przypadek pana Jana i nowo wybudowanego płotu
Pan Jan, właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przechodu na rzecz sąsiadującej działki, zdecydował się na wybudowanie nowego, wysokiego płotu wokół swojego terenu. To działanie spowodowało, że dostęp do działki sąsiada, który korzystał z prawa przechodu, stał się znacząco utrudniony. Sąsiad, powołując się na obowiązujące przepisy, zażądał przywrócenia nieograniczonego dostępu, co doprowadziło do konfliktu rozstrzyganego przez sąd. Sprawa ta uwypukla wagę zachowania praw wynikających z służebności gruntowej oraz potrzebę uwzględniania jej przy podejmowaniu decyzji o zmianach na nieruchomości.
Sytuacja pani Ewy, która doprowadziła do zniesienia służebności
Pani Ewa, posiadając działkę z służebnością przejazdu dla sąsiada, zauważyła z czasem, że sąsiad przestał korzystać z tego prawa, gdyż wybudował alternatywny dostęp do swojej nieruchomości z innej strony. Po dekadzie niewykorzystywania praw przejazdu przez sąsiada pani Ewa postanowiła wystąpić do sądu o zniesienie służebności, powołując się na brak jej wykorzystania przez okres dziesięciu lat, co zgodnie z prawem mogło skutkować jej wygaśnięciem.
Konflikt wokół działki pana Tomka
Pan Tomek był właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością przechodu, która umożliwiała sąsiadom dostęp do lokalnej drogi. Z biegiem lat, dzięki rozwojowi infrastruktury, powstała nowa, bardziej dogodna droga, znacznie bliższa działkom sąsiadów, którzy jednak nadal upierali się przy korzystaniu ze starej ścieżki przez działkę pana Tomka. Uciążliwość tej sytuacji, w świetle zmieniających się okoliczności, skłoniła pana Tomka do podjęcia prób zniesienia służebności, argumentując, że nie jest ona już konieczna do korzystania z nieruchomości władnącej w sposób prawidłowy, co mogło znacząco poprawić funkcjonalność i prywatność jego nieruchomości.
Zagadnienie służebności gruntowej, choć skomplikowane, jest niezmiernie ważne dla zapewnienia harmonijnego współistnienia nieruchomości sąsiadujących. Analiza przepisów Kodeksu cywilnego oraz przedstawione przykłady z życia pokazują, że prawo przewiduje różne ścieżki dla właścicieli nieruchomości obciążonych służebnością, aby dostosować jej obowiązywanie do zmieniających się warunków i potrzeb. Kluczowe jest zrozumienie, że każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny i często współpracy między stronami, aby znaleźć rozwiązanie korzystne dla obu partii, nie zapominając o możliwym arbitrażu sądowym w sytuacjach spornych.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach dotyczących służebności gruntowej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnej pomocy w przygotowaniu pism. Oferujemy szybką i skuteczną pomoc, dostosowaną do Twojej indywidualnej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1985 r., sygn. akt III CRN 75/85
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Krzysztof Bigoszewski
Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego.
Zapytaj prawnika
