• Data: 2024-03-16 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wiele osób zastanawia się, jak prawo cywilne reguluje możliwość obciążania nieruchomości służebnością przesyłu, a także jakie konsekwencje ma to dla właścicieli nieruchomości. Ważnym w tym kontekście zagadnieniem jest sposób ustalania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz zasady jego obliczania. Pan Karol jest właścicielem działki rekreacyjnej, przez którą przebiega linia energetyczna podziemna. Według biegłej wyliczającej wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (linia zajęta pod linię energetyczną) wynosi 151,57 m2 (położenie linii energetycznej przez operatora spowodowało powstanie korytarza dodatkowego w wysokości 2,10 m, uniemożliwiającego zagospodarowanie). Droga dojazdowa wynosi 53 m2. Wartość rynkowa 1 m2 powierzchni użytkowej wycenianego gruntu w ubiegłym roku wynosiła 35,67 zł. Pewnie obecnie może być wyższa. Zakład energetyczny zaproponował naszemu klientowi jednorazową zapłatę za ustanowienie służebności przesyłu. Pan Karol zastanawia się, jakiego rzędu może być to wynagrodzenie, o które mógłby się ubiegać, i jak to umotywować. Czy w wyniku takiej umowy o służebność energetyka będzie mogła w każdej chwili wejść na teren jego działki w razie napraw i bez żadnych dodatkowych opłat? Nadmienił też, że póki co zakład nie ma z nim żadnej umowy – może więc odmówić im służebności przesyłu?
Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.
Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.
W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (sygn. akt III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób Sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego.
Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).
Służebność przesyłu oblicza się je wg wzoru:
W = Cśr x Ui
gdzie: W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej
Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego
Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
Współczynnik korygujący Ui, odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:
Ud = Cmin / Cśr
Ug = Cmax / Cśr
gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących
Ug – granica górna sumy współczynników korygujących
Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug, wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.
W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu = 35,67 zł
SR = PG x WG x RD x WK
SR= 151,57 m2 (+53 m2 dojazdu) x 35,67 zł x RD x WK
SJ = SR x 100 lat
w którym:
SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności
SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury
PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywania prawa własności
WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym
RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości – wg starszych informacji, jakie znalazłam, w mieście naszego klienta to średnio ok. 4%,
WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej.
Jak widać, potrzeba znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność przesyłu – jest to swoisty „kalkulator”.
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki – wychodzi kwota ok. 19 000 zł. Ale te wskaźniki mogą być zupełnie różne. Biegli posiadają dokładne wskaźniki. Jest to jeden ze wzorów.
Najbezpieczniej zlecić wycenę rzeczoznawcy. Koszt takowej to ok. 400 zł.
Targując się o wysokość wynagrodzenia za służebność, warto zaznaczyć – trudny do przewidzenia czas, jaki będzie urządzenie usytuowane, brak możliwości zagospodarowania działki, obowiązek wpuszczenia uprawnionego na działkę – bez ograniczeń, wzrastające ceny gruntu, stopę inflacji każdego roku i brak możliwości zmiany wysokości wynagrodzenia.
Bez względu na to, czy pan Karol podpisze umowę dotyczącą służebności, czy służebność ureguluje wyrok sądowy – bowiem Zakład będzie mógł wystąpić do sądu o ustanowienie służebności – wiąże się to z koniecznością udostępnienia zakładowi dojścia do urządzeń, naprawy, konserwacji... wszystkiego, co musi zrobić na działce. Właściciel musi to tolerować.
Może Pan odmówić podpisania umowy, ale zakład skieruje sprawę do sądu, a sąd ustanowi służebność i wynagrodzenie – bez możliwości negocjacji.
Przypadek Pana Kowalskiego i linii energetycznej
Pan Kowalski jest właścicielem działki, przez którą przewidziano przebieg nowej linii energetycznej. Spółka energetyczna zgłasza potrzebę ustanowienia służebności przesyłu, aby móc legalnie prowadzić i utrzymywać linię na terenie jego nieruchomości. Po negocjacjach ustalono wynagrodzenie za służebność, uwzględniające ograniczenia w korzystaniu z działki i potencjalny wpływ inwestycji na wartość nieruchomości.
Pani Nowak i gazociąg
Pani Nowak posiada grunt rolny, na którym planuje się budowę gazociągu. Firma gazowa wnosi o ustanowienie służebności przesyłu, co wiąże się z pewnymi ograniczeniami w użytkowaniu tej części gruntu. Po konsultacji z rzeczoznawcą, Pani Nowak zgodziła się na służebność, otrzymując jednorazowe wynagrodzenie, które uwzględnia długoterminowy wpływ inwestycji na jej działalność rolniczą.
Inwestycja telekomunikacyjna a działka Państwa Jabłońskich
Państwo Jabłońscy mieszkają na obrzeżach miasta i są właścicielami atrakcyjnej działki. Firma telekomunikacyjna proponuje ustanowienie służebności przesyłu na ich terenie w celu instalacji nowych kabli światłowodowych. Po długich dyskusjach państwo Jabłońscy zdecydowali się na umowę, w której oprócz wynagrodzenia pieniężnego za służebność uzyskali od firmy zapewnienie, że działka pozostanie dostępna i bezpieczna do użytku, a wszelkie ewentualne szkody zostaną naprawione.
Dla właścicieli działek w kontekście ustanowienia służebności istotne jest ustalenie jednorazowego wynagrodzenia. Warto jednak znać zasady obliczania tej zapłaty oraz inne obowiązki i prawa wynikające z ustanowienia służebności.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej służebności przesyłu lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skontaktuj się z nami! Skorzystaj z formularza znajdującego się pod tym tekstem i opisz swój problem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., sygn. akt III CRN 316/73
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 135/2208
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
