Kanalizacja burzowa na działce

Przedstawionej przez Pana sytuacji dotyczą zwłaszcza przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Gdy dojdzie do formalnego uregulowania korzystania z Pańskiej nieruchomości (art. 46 K.c.) – jeżeli do tego dojdzie (w skali masowej ogrom takich sytuacji jest uregulowany najwyżej częściowi) – proszę pamiętać o przepisach podatkowych (w związku z otrzymywaniem przez Pana wynagrodzenia za korzystanie z Pańskiego mienia); w stosowaniu prawa (również prawa podatkowego) szczególnie ważne są przepisy w brzmieniu obowiązującym w czasie zajścia okoliczności (np. powstania obowiązku podatkowego).

Odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.) stanowi przedmiot Panu przysługującej własności (art. 140 K.c.). Właścicielem znajdujących się na niej elementów instalacji jest ktoś inny (art. 49 K.c.) – proszę sprawdzić (np. w urzędzie miasta lub w przedsiębiorstwie wodociągowym), kto jest właścicielem; w poszczególnych gminach występują różne rozwiązania organizacyjne. Prawdopodobnie chodzi o składniki instalacji głównej – a nie o przyłącze – więc prawdopodobnie właścicielem urządzeń jest gmina miejska, przedsiębiorstwo wodociągowe (kanalizacyjne) lub związek międzygminny (wskazując często występujące rozwiązania). Pańskim celem powinno być ustalenie podmiotu, z którym Pan mógłby prowadzić negocjacje lub który mógłby zostać przez Pana wskazany jako uczestnik nieprocesowego postępowania cywilnego – jeżeli Pan skierowałby do sądu wniosek o ustanowienie służebności.

Gdyby uzyskanie potrzebnych informacji ustnie napotkało na trudności, to proszę zapytać pisemnie (np. kierując pismo do urzędu miasta). Jak w każdej ważnej sprawie, proszę dbać o formę pisemną – z uwagi na jej duże znaczenie dowodowe (szczególnie: art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.). Pisma należy składać (np. w sekretariacie lub biurze podawczym) za pokwitowaniem ich przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (często przydaje się opcja „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Do sądu kieruje się pisma w odpowiedniej liczbie egzemplarzy.

Instalacja kanalizacyjna służy do odprowadzania wody (w rozumieniu artykułu 49 K.c.). Dlatego należy przyjąć (wpierw hipotetycznie), że właścicielem danych urządzeń na Pańskim gruncie jest inny podmiot prawa. Taki stan rzeczy powoduje, że doszło do faktycznego ograniczenia Pańskiego prawa własności. Formalne uregulowanie sytuacji powinno polegać na ustanowieniu służebności przesyłu. Przepisy ustawowe o służebności przesyłu (art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.) są dość nowe. Przed ich wprowadzeniem do K.c. w tego rodzaju sytuacjach ustanawiano służebności gruntowe, więc rozsądne wydaje się (przywidziane w artykule 305⁴ K.c.) odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) w odniesieniu do służebności przesyłu. Pan oraz właściciel urządzeń – to dwa podmioty prawa, które mogą dążyć do sformalizowania sytuacji.

Zachęcam do opracowania planu własnego działania. Rozsądne wydaje się przeznaczenie najwyżej miesiąca na dokonanie ustaleń wstępnych. Potem najwyżej dwa miesiące na „wymianę korespondencji”. Chodzi o to, by przed końcem tego roku sprawę dało się załatwić formalnie (ustanowieniem przez Pana służebności przesyłu) lub skierować na drogę sądową (skierowaniem do sądu wniosku o ustanowienie służebności przesyłu).

Proszę dbać o swą sytuację i kierować pismo wstępne – np. nazwane „wezwaniem przedsądowym” (w celu zasygnalizowania gotowości „pójścia do sądu”) – do właściwego organu podmiotu, będącego właścicielem rzeczonych urządzeń. Może chodzić o (tytułem przykładu): prezydenta (burmistrza) miasta, prezesa lub zarząd przedsiębiorstwa wodociągowego (lub kanalizacyjnego). W różnych sytuacjach, w różnych instytucjach zdarzają się próby zbywania człowieka. Pan zaś powinien – pamiętając o swym statusie właścicielskim – rozmawiać (wymieniać korespondencję) z tym, kto jest władny reprezentować właściciela urządzeń na (w) Pańskim gruncie umieszczonych.

Samo ustanowienie służebności przesyłu powinno nastąpić w formie aktu notarialnego – podobnie jak w przypadku większości ograniczonych praw rzeczowych (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) albo w orzeczeniu sądowym (według art. 64 K.c., prawomocne orzeczenie sądowe uznaje się za „zastępcze oświadczenie woli”). Samo Pańskie oświadczenie to jedno – można ustanowić służebność bez odnoszenia się do zagadnień finansowych. Zakładam, że Pan jest (będzie) zainteresowany uzyskaniem świadczenia wzajemnego za korzystanie z Pańskiej nieruchomości w wiadomych celach. Dlatego proszę zastanowić się nad tym, jakie postanowienia umowne (między Panem a właścicielem urządzeń) uważałby Pan za właściwe – proponuję również przemyśleć swe propozycje negocjacyjne (również one powinny znaleźć się w planie Pańskich działań). Ustawodawca polski dużo pozostawia do uregulowania stronom umów – chodzi o zasadę swobody umów (wysłowioną w artykule 353¹ K.c.). Już od lat trwają prace (przynajmniej studialne) nad wprowadzeniem oficjalnych (urzędowych) stawek za korzystanie z cudzych nieruchomości w sytuacjach właściwych służebności przesyłu. Prace trwają, a zainteresowani nadal „są w lesie”. Poszczególni specjaliści z zakresu szacowania wartości nieruchomości stosują różne kryteria. Jedno jest pewne: jeśli zabraknie porozumienia, to biegły sądowy prawdopodobnie zarobi w sądzie sporo więcej od stawek rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne. W praktyce występują dwa systemy rozliczeń: jednorazowa wypłata (coś podobnego do odszkodowania) lub opłaty okresowe (nieco przypominające rentę, w jej szerokim rozumieniu ekonomicznym). Również to może być przedmiotem negocjacji lub ewentualnego orzekania przez sąd.

Wiele osób za bardziej atrakcyjne uważa płatność jednorazową, ale proszę pamiętać o określonych ryzykach z tym związanych. Pierwsze wiąże się ze zbywaniem nieruchomości (zwłaszcza odpłatnie) – nabywcę należy powiadomić o otrzymaniu pieniędzy z tytułu służebności (by uniknąć nieporozumień lub sporów sądowych), ewentualnie należy zadbać o ujawnienie w księdze wieczystej nie tylko samej służebności przesyłu, ale również informacji o jednorazowym „odszkodowaniu”. Drugie poważne ryzyko wiąże się z podatkami. Co jakiś czas pojawiają się pomysły, by – również w odniesieniu do gruntów rolnych (a może i leśnych) – stosować podatek od nieruchomości od terenów zajętych przez komercyjnie używane instalacje. Nawet w przypadku nieruchomości objętych takim podatkiem, należy dbać o to, by przedsiębiorca (właściciel instalacji lub urządzeń) pokrywał we właściwym zakresie „koszty podatkowe”. Co po „odszkodowaniu” jednorazowym, jeśli przez ileś lat – w aspekcie ekonomicznym – zostanie ono przeznaczone na płacenie podatków od zajętych przez cudze instalacje (lub urządzenia) arów lub metrów kwadratowych? Refundowanie podatków należy odpowiednio dokładnie opisać w umowie lub dążyć (przez formułowanie precyzyjnych wniosków) do odpowiednio dokładnego ujęcia w orzeczeniu sądowym. Chodzi o uniknięcie ogólnej pozycji „odszkodowanie”. Po co narażać się na „spięcie” z administracją skarbową, która faktyczną refundację kosztów mogłaby uznać za dochód (podlegający opodatkowaniu)?

Wyżej zaproponowałem zakończenie formalizacji zagadnienia albo wystąpienie na drogę sądową przed końcem tego roku. Ma to związek z tym, że opłaty za korzystanie z rzeczy (np. najem) mają charakter świadczeń okresowych, do których stosuje się trzyletni (a nie dziesięcioletni) okres przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.). Jeżeli pozwany postawi zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.), to ogromnie trudno jest legalnie uzyskać świadczenie przedawnione.

Dobrze byłoby formalnie doprecyzować warunki Pańskiego korzystania z ziemi nad cudzymi instalacjami (niekiedy są problemy z sadzeniem większych roślin, zwłaszcza drzew) oraz warunki dostępu do Pańskiej nieruchomości (zwłaszcza ogrodzonej) przez służby techniczne. Przynajmniej ogólne ujęcie terminów wypłacania odszkodowań za szkody w zasiewach lub inne (np. związane z naruszeniem ogrodzenia) również byłoby warto uwzględnić. Proszę spojrzeć na swą nieruchomość z odpowiedniego dystansu i zastanowić się nad takim jej urządzeniem – np. zainstalowaniem ewentualnego ogrodzenia wewnętrznego (poza zwykłym dostępem dla służb technicznych) – by korzystanie z niej było najbardziej dla Pana odpowiednie i jak najmniej konfliktowe (zwłaszcza w relacjach z właścicielem instalacji oraz służbami technicznymi).

W przypadku trafienia sprawy na drogę sądową, proponuję wnioskować do sądu o przeprowadzenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.c.) – by sąd (sędzia) miał bezpośrednią styczność z daną nieruchomością. Wprawdzie przeprowadzenie takiego dowodu jest prawdopodobne (art. 626 K.p.c.), ale przejawem Pańskiej troski o udowodnienie zasadności Pańskich twierdzeń (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c. w związku z art. 230 K.p.c.) mogłoby być zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin.

Jeżeli instalacje (urządzenia) są bardzo duże, to w grę mogłoby wchodzić (przysługujące również Panu) roszczenie o wykupienie gruntu, przewidziane w artykule 231 K.c.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.