• Data: 2024-03-16 • Autor: Eliza Rumowska
Kodeks cywilny oferuje możliwość dostosowania służebności gruntowych do nowych potrzeb danych osób. Z takim tematem zwróciła się do nas pani Monika, która ma od 14 lat ustanowioną notarialnie nieodpłatną służebność gruntową drogi. Pyta, kiedy można zmienić nieodpłatną służebność na odpłatną.
Z nadesłanego pytania wynika, że pani Monika jest właścicielką działki służebnej (obciążonej), na której ustanowiono przed 14 laty nieodpłatną służebność na rzecz każdoczesnego właściciela działki władnącej.
Kodeks cywilny przewiduje sytuację, w której możliwa jest zmiana służebności. Przepisy te stanowią:
„Art. 291. K.c. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.
W takim też zakresie przepisy Kodeksu postępowania cywilnego pozwalają na zabezpieczenie powództwa. Jednak jest też droga polubowna. Warto zacząć od wezwania sąsiadów do uregulowania służebności za wynagrodzeniem, wskazując ważną potrzebę gospodarczą.
Orzecznictwo i piśmiennictwo definiuje ją następująco:
„Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny. Nie wystarczy subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela.
Przepis nie precyzuje pojęcia ważnej potrzeby gospodarczej, pozostawiając jej ocenę in concreto sądowi na tle okoliczności faktycznych sprawy. Ocena ta powinna być uwarunkowana starannym wyważeniem interesów obu nieruchomości; ustalenie, że ważna potrzeba gospodarcza rzeczywiście powstała, powinno prowadzić z reguły do uwzględnienia żądania i stosownej zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli tylko żądana zmiana nie przyniosłaby niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej.
W pojęciu ważnej potrzeby gospodarczej, w rozumieniu art. 291, nie mieści się potrzeba gospodarcza wywołana podziałem nieruchomości, gdyż sytuacja ta jest objęta przepisem szczególnym, którym jest art. 290 § 3.
Potrzeba gospodarcza, o jakiej mowa w art. 291, to taka, która powstała po ustanowieniu służebności gruntowej, a której doniosłość przemawia za celowością rozważenia dotychczasowego zakresu i sposobu wykonywania służebności w świetle zmienionych warunków jej ustanowienia. Przykładem może tu być wyrok SN z dnia 20 lutego 1985 r., III CRN 364/84, OSNCP 1985, nr 12, poz. 198, w którym Sąd Najwyższy uznał, że ocena ważności potrzeby gospodarczej, powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej, obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje z prowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli dochodzi do tej kolizji, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 i uzasadnia zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Artykuł 291 chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Zmiana sposobu wykonywania służebności może polegać na przeniesieniu drogi z działki dotychczas nią obciążonej na sąsiednią działkę wchodzącą w skład tej samej nieruchomości”.
Należy więc odnieść to do opisanej sytuacji, czy taka potrzeba gospodarcza po 14 latach zaistniała.
Kodeks cywilny przewiduje także jeszcze inne możliwości modelowania służebności – oto te regulacje:
„Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem]
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia]
Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Trzeba mieć także to na uwadze i te opcje. Można bowiem starać się zmienić nieodpłatną służebność na odpłatną lub po prostu ją znieść.
Przypadek rozbudowy infrastruktury drogowej
Pan Jan, właściciel działki obciążonej służebnością przechodu i przejazdu, stoi przed koniecznością rozbudowy swojego gospodarstwa agroturystycznego. Nowa inwestycja wymaga poszerzenia istniejącej drogi dojazdowej. W związku z tym pan Jan występuje do sądu o zmianę sposobu wykonywania służebności, argumentując ważną potrzebę gospodarczą związaną z rozwojem działalności.
Przykład instalacji infrastruktury energetycznej
Pani Ewa, będąca właścicielką działki władnącej, na której ustanowiona jest służebność przesyłu na rzecz lokalnego dostawcy energii elektrycznej, planuje modernizację swojej nieruchomości poprzez budowę nowego budynku mieszkalnego. Jednakże obecny przebieg linii energetycznej przecina planowaną lokalizację budynku. W związku z tym pani Ewa proponuje zmianę trasy przesyłu energii.
Zmiana sposobu użytkowania działki
Pan Michał jest właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością dojścia do wody w celach rekreacyjnych dla mieszkańców pobliskiego osiedla. W wyniku intensywnego rozwoju osiedla i zwiększenia liczby mieszkańców korzystanie z tej służebności stało się znacznie bardziej intensywne, co negatywnie wpływa na prywatność i bezpieczeństwo działki Pana Michała. Wobec powstałej ważnej potrzeby gospodarczej pan Michał występuje o zmianę treści służebności, proponując ograniczenie dostępu.
Artykuł przedstawia prawną możliwość modyfikacji służebności gruntowej, kiedy zachodzi ważna potrzeba gospodarcza. Wskazaliśmy, że możliwe jest zwykle zamienienie nieodpłatnej służebności na odpłatną. Jeśli to rozwiązanie nie jest najlepsze, można dokonywać innych modyfikacji.
Potrzebujesz pomocy w zmianie lub zniesieniu służebności? Pomoc naszych ekspertów może być najlepszym wyjściem. By poznać nasze możliwości, uzupełnij formularz kontaktowy znajdujący się poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
