• Data: 2024-07-03 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
30 lat temu kupiłem działkę o powierzchni 5000 m2 z dostępem do drogi publicznej, jednak po jej prawej stronie została wyznaczona i zapisana w akcie notarialnym służebność 2,25 m na całej długości zakupionej działki wzdłuż granicy sąsiadującej działki, z której miał być omierzony pas o szerokości 2,25 m. Ponieważ robiono to po zmianie przepisów, wyznaczona szerokość drogi wynosi 10 m, w niej mam udziały. W 2021 r. uzyskałem warunki zabudowy na 5 budynków, na tej podstawie dokonany został podział. W międzyczasie zmieniali się właściciele, którzy nie kwestionowali tej służebności. Obecny właściciel dopatrzył się, że szerokość tej działki w niektórych punktach przekracza zapisaną szerokość 2,25 m i wynosi 2,26, w innym 2,75. Twierdzi, że powstał swoisty bufor, do którego nie mam, i wniósł o cofnięcie warunków zabudowy. Co mam dalej zrobić? Jak rozwiązać problem z tak wytyczoną drogą?
Na wstępie wskazuję, że warunki zabudowy określone w decyzji określają zasady możliwości zabudowy danej działki. Mapka przy warunkach zabudowy, która ma najczęściej skalę 1:1000, ma natomiast często charakter poglądowy, gdyż z racji skali oraz faktu, że obszaru na mapę nie wkreśla ktoś, kto ma odpowiednie narzędzia do precyzyjnego wkreślania obszarów na mapę, nie można uznać, że punkty określające podległości są wkreślone co do centymetra zgodne z tym, jak ma być faktycznie w terenie.
Nadto wskazuję, że przeniesienie nawet w teren punktów z decyzji WZ nie musi oznaczać, że obszar został określony nieprawidłowo. W przypadku obszaru służebności liczy się opis szerokości wynikający z dokumentów ustanawiających służebność i tym należy kierować się w pierwszej kolejności.
Jeśli są natomiast wątpliwości co do obszaru do korzystania w ramach służebności, dla celów czysto poglądowych można wezwać geodetę, który wyznaczy obszar służebności zgodnie z dokumentami ją ustanawiającą i będzie to obszar wyznaczony w sposób bardzo precyzyjny.
Warto również mieć na względzie, że wiążące są granice działek wydzielonych przez geodetę, a nie przeznaczony obszar pod WZ, którego rzeczywiste granice dopiero zostałyby wyznaczone przy podziale przez geodetę, co też w przypadku dokonania podziału zostało uczynione.
Konflikt z nowym sąsiadem
Pani Anna, podobnie jak wielu innych właścicieli działek, miała ustaloną służebność przejazdu przez swoją posesję. Przez lata wszyscy sąsiedzi korzystali z wytyczonej drogi bez problemów. Jednak nowy właściciel jednej z sąsiadujących działek stwierdził, że droga jest szersza o kilka centymetrów niż powinna być według aktów notarialnych. W związku z tym wniósł o cofnięcie warunków zabudowy dla działek Pani Anny, argumentując, że wytyczona droga zajmuje jego teren. Pani Anna postanowiła skonsultować się z geodetą, aby precyzyjnie wyznaczyć granice służebności, zgodnie z dokumentami.
Problem z nieścisłościami na mapach
Pan Jan kupił działkę z wytyczoną służebnością przejazdu na rzecz sąsiadujących działek. Kiedy postanowił podzielić swoją działkę i uzyskał warunki zabudowy, okazało się, że na mapach dołączonych do warunków zabudowy służebność była zaznaczona nieco inaczej niż w aktach notarialnych. Sąsiedzi zaczęli kwestionować wytyczone granice, twierdząc, że droga w rzeczywistości zajmuje więcej miejsca niż powinna. Pan Jan, aby rozwiać wątpliwości, wezwał geodetę, który dokładnie wyznaczył granice zgodnie z pierwotnymi dokumentami, co pozwoliło na zachowanie spokoju i uniknięcie dalszych sporów.
Nieporozumienie z nowymi właścicielami
Pan Marek przez wiele lat korzystał ze służebności przejazdu przez sąsiadującą działkę bez żadnych problemów. Nowi właściciele tej działki zaczęli jednak kwestionować szerokość drogi, twierdząc, że w niektórych miejscach jest ona szersza niż przewidują to dokumenty. Doszło do konfliktu, a nowi właściciele zażądali cofnięcia warunków zabudowy, które Pan Marek uzyskał na swoją działkę. Pan Marek postanowił wezwać geodetę, aby precyzyjnie wyznaczyć granice służebności zgodnie z dokumentami, co pozwoliło na udowodnienie, że droga jest zgodna z umowami, a warunki zabudowy nie powinny być cofnięte.
Precyzyjne wytyczenie służebności przejazdu oraz dokładność w dokumentacji są kluczowe dla uniknięcia konfliktów między właścicielami działek. W razie wątpliwości warto skorzystać z usług geodety, aby zapewnić zgodność z prawnymi ustaleniami. Dzięki temu można skutecznie zabezpieczyć swoje prawa i uniknąć nieporozumień.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, aby skutecznie rozwiązywać problemy związane z wytyczeniem dróg i służebności. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachowe wsparcie i zabezpieczyć swoje prawa. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
