• Data: 2024-08-21 • Autor: Kamil Kiecana
Wspólnie z rodzicami, 10 lat temu zakupiłam duże mieszkanie w nadmorskiej miejscowości. Zapłaciliśmy po połowie ja i oni. W akcie notarialnym ustanowiliśmy zapis, że ja jestem właścicielką nieruchomości, a rodzice mają dożywotnią, nieodpłatną służebność osobistą tego mieszkania. Mama zmarła 4 lata temu, tato 2 lata mieszkał tam sam, ale poznał kobietę i od prawie 2 lat mieszka u niej. Tymczasem mieszkanie stoi puste, a ja za nie płacę. Tato ma 84 lata i kiedyś sam mi powiedział, abym je sprzedała, ale teraz stawia mi trudne warunki. Ja chciałabym mu wynająć apartament w bloku zamieszkałym przez ludzi, bo w tym bloku, gdzie jest mieszkanie, są w zasadzie tylko apartamenty wakacyjne. On upiera się, żebym mu kupiła mieszkanie na własność. Ja jestem po operacji i potrzebuję pieniędzy, które ulokowałam w tym mieszkaniu, tym bardziej że dla mnie straciło ono po śmierci mamy znaczenie. Czy jest jakaś możliwość, aby zrewidować ten zapis w akcie notarialnym na moją korzyść, bo włożyłam w to mieszkanie całe swoje oszczędności, które teraz są mi potrzebne? Przy tym bardzo mi się nie podoba postawa taty, który niczego ze mną nie uzgadniając, gości nieraz w tym mieszkaniu rodzinę swej partnerki.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.):
„Art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. [Odpowiednie stosowanie przepisów o użytkowaniu]
§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Zamiana służebności na rentę
Art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
„Art. 304. [Niedopuszczalność zasiedzenia]
Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.”
„Art. 305. Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę.”
Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawnym: „sformułowanie wymieniające osoby utrzymywane nie jest ostre. Jak można założyć, mieszczą się w nim osoby, którym mający służebność mieszkania zapewnia (bez znaczenia, czy w drodze orzeczenia sądowego, czy dobrowolnie) środki egzystencji, m.in. poprzez przyjęcie do wspólnoty mieszkaniowej. Należy nadmienić, że nie muszą to być członkowie rodziny. Ustawodawca nie powiązał przecież przesłanki utrzymywania z przynależnością danej osoby do rodziny mającego służebność mieszkania. (...) Mogą natomiast w praktyce wejść w rachubę przypadki przyjęcia na mieszkanie opiekunki uprawnionego ze służebności. Pozycja konkubenta może wyczerpywać przesłankę istnienia potrzeby przy prowadzeniu gospodarstwa domowego uprawnionego ze służebności. Ponadto konkubent zazwyczaj jest równolegle osobą utrzymywaną przez mającego służebność. (...) Z komentowanego przepisu nie można wyprowadzać w drodze wnioskowania a contrario zakazu przyjmowania przez mającego służebność gości, którzy nie mieszczą się w żadnej z wymienionych w nim kategorii. Przebywanie ich w mieszkaniu nie odznacza się bowiem trwałością i realizowane jest w ramach własnego celu mieszkaniowego uprawnionego z tytułu służebności mieszkania” (Kodeks cywilny. Komentarz red. prof. dr hab. Konrad Osajda Rok: 2021).
Zatem są podstawy dla Pani ojca do twierdzenia, że wskazana przez Panią kobieta może zostać przez ojca przyjęta na mieszkanie. Ojciec może także przyjmować gości.
Natomiast to, co mogłaby Pani obecnie uczynić, to zawrzeć z ojcem umowę w formie notarialnej w zakresie zmiany miejsca służebności mieszkania (na inną nieruchomość należącą do Pani). Samo wynajęcie ojcu lokalu może być uznane za niewykonanie służebności, gdyż np. najem może być ojcu wypowiedziany.
Pani Maria odziedziczyła mieszkanie po zmarłym ojcu, który miał dożywotnią służebność mieszkania. Choć od dwóch lat ojciec mieszkał u swojej nowej partnerki, mieszkanie stało puste, a Maria była zmuszona ponosić koszty utrzymania nieruchomości. Chciała sprzedać mieszkanie, aby odzyskać zainwestowane środki i zainwestować je w swoją działalność gospodarczą. Jednak ojciec nalegał, aby mu kupić inne mieszkanie na własność, mimo że sam wcześniej sugerował sprzedaż nieruchomości. Sytuacja ta stała się dla Marii źródłem konfliktów i nieporozumień w rodzinie.
Pan Jan wspólnie z rodzicami zakupił mieszkanie w Krakowie, gdzie oboje rodzice mieli zagwarantowaną dożywotnią służebność. Po śmierci matki, ojciec przeprowadził się do nowej partnerki, a mieszkanie stało puste przez kilka lat. Jan chciał sprzedać nieruchomość, aby wesprzeć finansowo swoje dzieci studiujące za granicą, ale napotkał na opór ze strony ojca, który mimo niekorzystania z mieszkania, nie zgadzał się na sprzedaż bez uzyskania dla siebie innej nieruchomości na własność.
Pani Anna, po rozwodzie, wróciła do mieszkania, które przed laty kupiła z rodzicami. Ojciec miał dożywotnią służebność, ale po poznaniu nowej partnerki, zamieszkał z nią w innym mieście. Anna chciała sprzedać mieszkanie, aby spłacić kredyt, który zaciągnęła na remont domu po rozwodzie. Ojciec, mimo początkowej zgody na sprzedaż, zaczął stawiać dodatkowe warunki, co utrudniało Annę podjęcie decyzji i dodatkowo pogłębiało jej trudności finansowe.
Sprzedaż mieszkania obciążonego dożywotnią służebnością może prowadzić do skomplikowanych sytuacji, zwłaszcza gdy oczekiwania właściciela i osoby uprawnionej do służebności różnią się. W takich przypadkach warto rozważyć negocjacje i poszukiwanie kompromisu, aby znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące dla obu stron, zgodne z przepisami prawa.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii sprzedaży mieszkania obciążonego dożywotnią służebnością? Skontaktuj się z nami online, a przygotujemy dla Ciebie profesjonalne pisma oraz udzielimy rzetelnych porad prawnych, dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
