Sprzedaż nieruchomości bez ustanowionej służebności dojazdu

Sprzedaż nieruchomości z nieuregulowaną kwestią dostępu do drogi publicznej

Są Państwo uprawnieni zbyć (np. sprzedać) swą nieruchomość; to jest oczywiste w świetle ustawowego określenia własności, czyli artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Rzecz jasna, do zawarcia transakcji niezbędna jest zgoda drugiej strony – tak co do objętego transakcją (np. umową sprzedaży) przedmiotu, jak i co do pozostałych okoliczności (np. ceny, terminu wydania nieruchomości, ewentualnego przeniesienia posiadania części nieruchomości cudzej). Dla zbycia nieruchomości (art. 46 K.c.) prawnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Akt notarialny może zawierać wiele postanowień; zarówno właściwych umowie, np. umowie sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), jak i innych (np. dotyczących przeniesienia posiadania, w tym w zakresie podobnym do służebności). Proszę się jednak liczyć z próbą uzyskania przez potencjalnego nabywcę niższej ceny, jeżeli nie ma sformalizowanego dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 K.c.) – np. o cechach właściwych służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.).

Korzystanie z drogi bez ustanowionej służebności

Aktualnie (w zakresie odnośnej drogi) chodzi o posiadanie służebności w rozumieniu art. 352 K.c., który stanowi:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Wybudowanie urządzenia (w ujęciu art. 289 K.c.), w tym przypadku drogi, za zgodą właściciela gruntu, na którym drogę urządzono, przemawia na rzecz ustanowienia służebności gruntowej, ale może również być argumentem na rzecz stwierdzenia zasiedzenia służebności. Zasiedzenie służebności zostało przewidziane w treści art. 292 K.c.: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. W przepisach o zasiedzeniu nieruchomości (art. 172 i następne K.c.) zawarto reguły bardziej ogólne. Dla Państwa szczególnie duże znaczenie może mieć czas wymagany do stwierdzenia zasiedzenia (art. 172 K.c.): 20 lat w dobrej wierze, zaś 30 lat w złej wierze. To ma odpowiednie zastosowanie do zasiedzenia służebności. Dobrowolne udostępnienie nieruchomości przez jej właściciela może przemawiać za dobrą wiarą, ale proszę sprawdzić, czy dałoby się to udowodnić; np. przy pomocy dowodu z dokumentów, które nie tylko na ogół są dość łatwe w użyciu, ale także mają spore znaczenie dowodowe: głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Zasiedzenie służebności gruntowej

Przy obliczaniu terminów zasiedzenia można uwzględniać „ciąg posiadania”. Dla właściwego zasiedzenia byłoby to kolejne posiadanie samoistne, ale dla zasiedzenia służebności wystarczy posiadanie zależne, bo osoba uprawniona z tytułu służebności (i to ustanowionej) jest posiadaczem samoistnym nieruchomości obciążonej (w rozumieniu art. 285 i następnych K.c.); oba rodzaje posiadania (samoistne i zależne określono ustawowo w art. 335 K.c.). Proszę zwrócić uwagę na treść art. 176 K.c.:

„§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Artykuł 348 K.c. brzmi: „Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy”. Gdyby Państwo na nabywcę swej nieruchomości przenieśli także posiadanie (a w przedstawionej sytuacji współposiadanie) służebności, to takowy nabywca stałby się kolejnym posiadaczem zależnym (a właściwie współposiadaczem) gruntu pod odnośną drogą prywatną (wewnętrzną). Z tym też mogłyby wiązać się uprawnienia do sformalizowania sytuacji.

Wyłącznie sądy (cywilne) są właściwe do stwierdzania zasiedzenia (w tym zasiedzenia służebności); wykluczone jest to przed notariuszem; w formie aktu notarialnego może zostać ustanowiona służebność (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Przy stwierdzaniu zasiedzenia służebności odpowiednio stosuje się art. 609 i art. 610 K.p.c. (czyli przepisy o stwierdzeniu zasiedzenia), zaś na ustanowieniu służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.) ustawodawca skoncentrował się w art. 626 K.p.c., który stanowi:

„§ 1. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

§ 2. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

§ 3. Przepisy § 1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.”

Ustanowienie służebności drogi koniecznej gdy miejsce pobytu właściciela drogi jest nie znane

Jeżeli zbycie Państwa nieruchomości ma nastąpić w miarę szybko, to jej nabywca mógłby podjąć starania o sformalizowanie sposobu korzystania z odnośnej cudzej nieruchomości, np.: dążąc do ustanowienia służebności przez właściciela nieruchomości albo występując na drogę sądową (o ustanowienie służebności, np. służebności drogi koniecznej, albo o stwierdzenie zasiedzenia służebności). Gdyby Państwo skierowali wniosek do sądu, to po zmianie właściciela nieruchomości (która teraz do Państwa należy), o nowym stanie prawnym należałoby poinformować sąd (by doszło do zmiany określonych uczestników postępowania cywilnego) – przydać by się mogło również zawarcie stosownych postanowień w treści aktu notarialnego.

W przypadku braku możliwości kontaktu z kimś, a zwłaszcza braku wiedzy o adresie pobytu człowieka, można zawnioskować do „sądu opiekuńczego” (to jest do jednego z wydziałów sądu rejonowego) o ustanowienie przez sąd kuratora dla nieobecnego – co przewidziano w art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Taki kurator byłby uprawniony zastępować daną osobę (np. w określonym postępowaniu sądowym). Być może jednak udałoby się skontaktować z właścicielem tamtej nieruchomości i zorganizować (nawet przez uiszczenie taksy notarialnej) ustanowienie przez niego służebności gruntowej w formie aktu notarialnego.

Państwo są uprawnieni zbyć własną nieruchomość nawet bez „ruszania sprawy” drogi koniecznej – jednak potencjalny nabywca może dążyć do obniżenia ceny (teraz organa administracji budowlanej często sprawdzają, czy jest sformalizowany dostęp do drogi publicznej). Gdyby postępowanie przed sądem zostało wszczęte, to również będzie można sprzedać nieruchomość – samo postępowanie nie wyklucza korzystania z uprawnień właścicielskich. W przypadku sprzedaży należałoby zadbać o to, by nabywca wstąpił w postępowanie jako jego uczestnik (w miejsce Państwa).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.