• Data: 2023-06-02 • Autor: Katarzyna Bereda
Wziąłem kredyt hipoteczny o wartości 400 tys. zł na dom, aby mieszkać tam z rodziną (konkubina i 2 dzieci). Wkład własny 20% + wykończenie z moich środków. Tylko ja spłacam raty. Mojej partnerce zależało na ślubie, mnie niespecjalnie. Przed podpisaniem aktu notarialnego zawarłem związek małżeński, jednocześnie umawiając się ustnie z przyszłą żoną, że dom wejdzie do mojego majątku osobistego. Jeśli dobrze zrozumiałem, żonie przysługuje prawo do wartości połowy rat spłaconych z moich wynagrodzeń po zawarciu związku, więc umówiliśmy się, że będzie dokładać się do rat. Jestem jedynym żywicielem rodziny, żona praktycznie nigdy nie pracowała, nie licząc dorywczych zajęć. Obecnie notariusz domaga się oświadczenia woli od żony, że zgadza się na włączenie nieruchomości do mojego majątku osobistego. I tu pojawił się problem, bo żona zażyczyła sobie, by ustanowić na jej rzecz służebność mieszkaniową (nie sprecyzowała zakresu), obawiając się irracjonalnie, że ją wyrzucę za ok. 20 lat, kiedy ona przepisze swoje 2 mieszkania na nasze dzieci, gdy dorosną. Jakie mogą być konsekwencje ustanowienia służebności? Jakie są możliwości prawne w tej sytuacji?
W pierwszej kolejności wskazuję, iż największą wadą ustanowienia służebności osobistej mieszkania jest późniejsza trudność w jej wygaśnięciu, albowiem wygasa ona najpóźniej z chwilą śmierci lub zrzeczenia się przez osobę uprawnioną. Próby rozwiązania służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej – w przypadku braku zgody osoby uprawnionej z tytułu służebności – są bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe.
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, „służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) »przywiązane do osoby«” (zob. A. Wąsiewicz w: System prawa cywilnego, t. II, s. 715).
Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości.
Zgodnie natomiast z treścią art. 299 K.c. „służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego”. Służebność osobista może również wygasnąć z innych powodów niż śmierć osoby uprawnionej. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ale przyczyn wygaśnięcia może być wiele, m.in. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (246 K.c.), konfuzja (art. 247 K.c.), niewykonywanie przez 10 lat (art. 293 K.c. w zw. z art. 297 K.c.), zmiana stosunków gospodarczych (art. 294 K.c. w zw. z art. 297 K.c.) – zob. szczegółowe wyliczenie dokonane przez M. Jankowską w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 299, teza 2; też A. Kosiba, Wygaśnięcie, s. 65.
Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, jak najbardziej służebność wygaśnie w przypadku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, inne sposoby jej rozwiązania są utrudnione. Możliwe jest wygaśnięcie służebności na skutek jej niewykonywania przez 10 lat – ale osoba ta nie mogłaby w niej zamieszkiwać. W przypadku sporu możliwa jest także zamiana służebności na rentę. Zgodnie z treścią art. 303 K.c. „jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę”. Przesłanką powstania uprawnienia właściciela jest dopuszczenie się zachowań określonych jako „rażące uchybienia”. Posłużenie się przez ustawodawcę takim zwrotem powoduje, że każdy stan faktyczny wymaga odrębnej oceny sądu przy uwzględnieniu jego okoliczności.
Można jedynie podjąć próbę sformułowania ogólnych kryteriów tej oceny. Wymóg przybrania przez uchybienia stopnia „rażącego” wskazuje, że mają to być naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów sąsiedzkich. W doktrynie zgodnie przyjmuje się też, że nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Mogą to być działania nieprawidłowe lub zaniechania w zakresie wykonywania obowiązków o charakterze wewnętrznym, tzn. między uprawnionym a właścicielem. Może też jednak chodzić o działania wykraczające poza ramy uprawnień bezwzględnych, należących do treści danej służebności – samo przysługiwanie w tym zakresie odrębnych roszczeń ochronnych (zwłaszcza z art. 222 § 2 K.c.) nie powinno wyłączać stosowania art. 303 K.c.
Istotne jest, aby do uchybień dochodziło „przy wykonywaniu” służebności. Wobec powyższego, jak Pan widzi, największą wadą służebności osobistej mieszkania jest to, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które – w przypadku sporu – trudno jest usunąć, albowiem jest ono dożywotnie. Jeżeli uprawniony dobrowolnie nie zrzeknie się tego prawa, a będzie chciał stale zamieszkiwać w nieruchomości, nie będzie Pan w stanie usunąć takiego lokatora.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
