• Data: 2023-11-21 • Autor: Wioletta Dyl
Kiedy chcemy ustanowić służebność drogową, czyli prawo przejścia lub przejazdu przez czyjąś działkę, istotne jest poznanie związanych z tym kosztów urzędowych. Artykuł ten rzetelnie przybliża, z jakimi opłatami należy się liczyć podczas tego procesu – od notariusza, przez sąd, aż po urząd skarbowy. Zostaną również wyjaśnione kwestie prawne i formalności, jakie muszą zostać spełnione, aby prawidłowo ustanowić taką służebność. Jako przykład posłuży nam zapytanie pana Bartłomieja.
Pan Bartłomiej chciałby się zorientować, jakie są koszty urzędowe ustanowienia służebności drogowej. Czyli jakie opłaty musiałby wnieść do urzędu skarbowego, sądu, ile będzie kosztował notariusz. Chodzi o ustanowienie dla nieruchomości pana Bartłomieja służebności gruntowej przejazdu.
Ustanowienie służebności przejazdu odbywa się poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, poprzez służebność przejazdu, przechodu i przegonu, co po prostu oznacza prawo przejścia czy przejazdu przez czyjąś działkę, aby dostać się do swojej nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości.
Służebność przejazdu ustanawia się w formie aktu notarialnego, a do umowy przedłożyć należy:
Przy ustanowieniu służebności przejazdu (drogi koniecznej) możliwe są dwa rozwiązania. Przy dojściu z sąsiadem do porozumienia służebność przejazdu (drogi koniecznej) ustanawia się poprzez zawarcie umowy – najlepiej w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 K.c.). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej.
Jeśli do porozumienia z sąsiadem nie dojdzie, panu Bartłomiejowi pozostaje złożenie wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).
Od składanego wniosku zostanie pobrana opłata stała w wysokości 200 złotych (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U.2023.0.1144 t.j). We wniosku należy wskazać jako uczestnika postępowania właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna. Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej (albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów) nieruchomości należącej do wnioskodawcy (art. 607 K.p.c.). Ponadto do wniosku można dołączyć sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez obydwie nieruchomości. W razie braku takiego projektu albo w sytuacji sporu co do przebiegu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego geodety. W niniejszej sprawie sąd będzie procedował na rozprawie i prawdopodobnie przeprowadzi m.in. dowód z oględzin obydwu nieruchomości (art. 608 K.p.c. i art. 626 § 2 K.p.c.).
Bez względu na wybraną drogę w obydwu przypadkach stanowienia służebności przejazdu (drogi koniecznej) wymagane jest sprecyzowanie wynagrodzenia za ustanowienie tejże służebności. Niemniej jednak służebność przejazdu może być ustanowiona odpłatnie lub bezpłatnie. Ma to zasadniczy wpływ na opodatkowanie służebności podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem od spadków i darowizn. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności.
Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1 procent.
Inaczej opodatkowane jest ustanowienie służebności gruntowej pod tytułem darmowym. Nabycie przez osoby fizyczne praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski, tytułem nieodpłatnej służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności z chwilą ustanowienia tego prawa. Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności.
Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4 procent wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20 procent w zależności od wartości świadczenia.
Z kolei, ponieważ władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się jako posiadanie zależne, więc nie jest objęte podatkiem od nieruchomości. Ustanowienie służebności gruntowej nie jest też opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatkowi podlegają tyko kwoty otrzymane przez właściciela gruntu, który udostępnia go w ramach ustanowionej służebności.
Zgodnie z art. 5 ustawy Prawo o notariacie notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwej dla danej czynności. Obecnie wysokość wynagrodzenia notariusza określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2020 r. poz. 1473 ze zm.).
Notariusz ponadto w zależności od charakteru czynności notarialnej jako płatnik pobiera i odprowadza:
Maksymalna stawka wynosi od wartości:
Wysokość opłaty notarialnej zależy od wartości świadczenia, czyli np. od skapitalizowanej wartości służebności (jeśli została ustanowiona na czas nieokreślony) powiększonej o 23% podatku VAT, 200 zł za wpis do KW oraz 1% podatku od czynności cywilnoprawnych liczony od wartości służebności (jeżeli odpłatna) albo podatek od spadków i darowizn liczony z uwzględnieniem stopnia pokrewieństwa (jeżeli służebność została ustanowiona nieodpłatnie).
W kontekście artykułu o kosztach urzędowych ustanowienia służebności drogowej warto jeszcze przyjrzeć się kilku przykładom. Oto trzy sytuacje, które pokazują, jak proces ustanawiania służebności przejazdu i przechodu może wyglądać w praktyce.
Porozumienie między sąsiadami: Jan Kowalski, właściciel działki bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, doszedł do porozumienia ze swoim sąsiadem, który zgodził się na ustanowienie służebności przejazdu przez swój grunt. Koszty notarialne i opłaty sądowe poniósł zainteresowany, czyli pan Jan, a sama służebność została ustanowiona bez dodatkowych opłat.
Brak zgody i droga sądowa: Ewa Nowak, mieszkająca na osiedlu domków jednorodzinnych, musiała skorzystać z drogi sądowej, aby uzyskać legalny dojazd do swojej nieruchomości, ponieważ jej sąsiad nie zgodził się na ustanowienie służebności przejazdu. Proces sądowy wiązał się z dodatkowymi kosztami, przed wszystkim związanymi z zatrudnieniem adwokata i kosztem opinii biegłego. Pani Ewa musiała też zapłacić za tę służebność, ale sąd ustalił mniejsze wynagrodzenie dla sąsiada, niż on sam wnosił.
Służebność drogi koniecznej: Grupa mieszkańców małej wioski zainicjowała ustanowienie służebności drogi koniecznej, aby zapewnić sobie dojazd do nowo wybudowanej drogi krajowej. Proces ten wymagał sporządzenia dokumentacji przez geodetę oraz pokrycia kosztów notarialnych i sądowych, które zostały podzielone pomiędzy wszystkich uczestników.
Przykłady te ukazują różnorodność sytuacji, z jakimi możemy się spotkać przy ustanawianiu służebności drogowej. W zależności od okoliczności, koszty urzędowe mogą się różnić, a proces ustanowienia służebności może być bardziej lub mniej skomplikowany. Ważne jest, aby być przygotowanym na różne scenariusze i zrozumieć, jakie konsekwencje finansowe mogą się z każdym z nich wiązać.
Artykuł ten szczegółowo prezentuje koszty urzędowe związane z ustanowieniem służebności drogowej, podkreślając, że mogą one znacznie różnić się w zależności od konkretnych okoliczności. Zostały tu przedstawione zarówno opłaty notarialne, sądowe, jak i podatkowe, które są niezbędne do przeprowadzenia tego procesu. Istotną kwestią jest zrozumienie, że koszty te mogą być znaczne, zwłaszcza w przypadku konieczności ustanowienia służebności przez sąd, co podkreśla znaczenie dobrego przygotowania i rozważenia wszystkich możliwości przed podjęciem działań.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestii ustanowienia służebności drogowej? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania pism, aby zapewnić sobie pewność i bezpieczeństwo w tym procesie. Skontaktuj się z nami za pomocą formularza umieszczonego pod tekstem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
