• Data: 2024-06-13 • Autor: Iryna Kowalczuk
Matka darując synowi nieruchomość (gospodarstwo rolne), ustanowiła dla siebie nieodpłatną dożywotnią służebność mieszkania na darowanym budynku mieszkalnym. Teraz chce się wyprowadzić. Czy może wynająć to mieszkanie osobie trzeciej? Czy może kogoś zameldować w tym mieszkaniu (nie jest to odrębnie wydzielony lokal tylko część budynku mieszkalnego)? Czy mając nieodpłatną służebność mieszkania, ma też zagwarantowane nieodpłatne media (prąd, woda, śmieci)?
Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) „mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości”.
Jeśli więc matka będzie potrzebowała osoby do prowadzenia gospodarstwa domowego, będzie ona mogła bez zgody syna zameldować tę osobę w domu, jednakże pod warunkiem, że matka też będzie tam zamieszkiwać.
Przyjmuje się, że jeśli osoba jest potrzebna osobie uprawnionej do prowadzenia gospodarstwa domowego, to osoba ta korzysta z pomieszczeń bezpłatnie.
Zobacz też: Służebność a płacenie rachunków
Powyższe znajduje uzasadnienie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie – z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93, który stwierdził, że „mający służebność mieszkania może z mocy prawa przyjąć do swego mieszkania wybraną przez siebie osobę w celu prowadzenia gospodarstwa domowego (art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego); gdy osoba ta zamieszka, to także z mocy prawa, bez zgody właściciela domu, obowiązana jest do dokonania obowiązku meldunkowego w tym mieszkaniu (art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych – Dz. U. z 1984 r. Nr 32, poz. 174), a organ meldunkowy zobowiązany jest tej czynności dokonać”.
Należy jeszcze raz stanowczo podkreślić, że uprawnienie osoby obcej, która ma pomagać w prowadzeniu gospodarstwa domowego, do zajmowania pomieszczeń objętych służebnością mieszkania, nie może jednak trwać niezależnie od tego, czy sama matka korzysta z przysługującej jej służebności (tak też Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009, s. 560).
Jeśli więc matka nie korzysta z ustanowionej na jej rzecz służebności, to nie ma prawa zameldować w mieszkaniu innej osoby.
Przeczytaj również: Bezpłatna służebność mieszkania a opłaty
Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci itp.) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.
Matka powinna wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel nieruchomości.
Należy pamiętać, iż to, że matka zamieszkuje w nieruchomości na podstawie przepisów o służebności, a służebność ta jest nieodpłatna, nie oznacza wcale, że może ona zamieszkiwać nie ponosząc kosztów dostarczonych do nieruchomości mediów (woda, gaz, energia elektryczna, ogrzewanie).
To, że służebność jest nieodpłatna oznacza, że syn nie może żądać od matki opłat za korzystanie z nieruchomości. Do odpowiedzialności za zapłatę, za dostarczone media będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy K.c.
Stosownie do art. 302 § 1 K.c., mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Natomiast dla syna jako właściciela nieruchomości istotne znacznie będzie miał § 2 art. 302 K.c. stosownie do którego, do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Według art. 258 K.c., w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.
Stosownie do art. 259 K.c., właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Art. 260 § 1 K.c. wskazuje, iż użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
Z powyższych przepisów dotyczących użytkowania, które będą miały również zastosowanie do osoby na rzecz której ustanowiono osobistą służebność mieszkania wynika, że matka powinna ponosić część opłat związanych z korzystaniem z mediów dostarczanych do domu.
Nie jest zasadnym, aby to syn ponosił koszty mediów zużytych przez mieszkającą w jego domu matkę. Matka jest zatem zobowiązana do ponoszenia kosztów zużytej energii, gazu itp.
Opłaty związane z eksploatacją mieszkania/domu (w tym opłaty na rzecz wspólnoty i za media dostarczone do mieszkania i zużyte przez matkę) są nakładami związanymi ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. To matka jako użytkownik nieruchomości powinna ponosić te nakłady.
Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80, zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 K.c.) określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 K.c.).
Jeżeli matka zamieszkująca w domu syna nie ponosi opłat związanych ze zwykłym korzystaniem z domu, może on wystąpić przeciwko niej na drogę postępowania sądowego.
Odcięcie dostępu do mediów będzie mogło być podstawą do wszczęcia przez osobę, której przysługuje służebność mieszkania, postępowania o ochronę posiadania. Myślę, że lepszym wyjściem będzie po prostu pozwanie matki o zapłatę.
Jeżeli z domu korzysta również syn to może on żądać zwrotu części opłat za media proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.
Jako że roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się z upływem trzech lat od chwili wymagalności, to właściciel nieruchomości może skutecznie dochodzić swoich roszczeń właśnie za taki okres wstecz.
Syn może również porozmawiać z matką, która zajmuje jego dom o tym, aby założyć jej osobne liczniki mediów (jeżeli jest to technicznie możliwe) i aby zawarła ona umowę z dostawcami mediów co spowoduje, że samodzielnie będzie się rozliczała z dostawcami i będzie płaciła za faktycznie zużytą energię, a nie proporcjonalnie do ilości osób zamieszkujących w domu.
Koszty eksploatacyjne
Matka, która zamieszkuje w domu syna na podstawie nieodpłatnej służebności, ponosi koszty zużytych mediów, takich jak prąd, woda i wywóz śmieci. Syn jako właściciel nieruchomości nie jest zobowiązany do pokrywania tych kosztów, chyba że inaczej ustalono w umowie. Matka płaci rachunki za media proporcjonalnie do swojego zużycia, co wynika z przepisów kodeksu cywilnego.
Meldunek osoby trzeciej
Matka chce zameldować swojego dorosłego wnuka, który pomaga jej w codziennych obowiązkach domowych. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego może to zrobić bez zgody syna, pod warunkiem, że sama nadal mieszka w domu. Wnuk nie musi ponosić opłat za korzystanie z mieszkania, ponieważ jego obecność jest związana z pomocą w prowadzeniu gospodarstwa domowego.
Wynajem mieszkania
Matka zamierza wyprowadzić się z domu syna i zastanawia się, czy może wynająć część mieszkania osobie trzeciej. Zgodnie z przepisami o służebności mieszkania, nie ma prawa wynajmować pomieszczeń bez zgody syna. Służebność jest osobistym prawem do zamieszkiwania, a wynajem osobom trzecim nie jest dopuszczalny bez wyraźnej zgody właściciela nieruchomości.
Osoba korzystająca z nieodpłatnej służebności mieszkania jest zobowiązana do ponoszenia kosztów zużycia mediów, chyba że umowa stanowi inaczej. Ma ona prawo przyjąć do swojego mieszkania osoby, które pomagają jej w prowadzeniu gospodarstwa domowego, ale nie może wynajmować części nieruchomości bez zgody właściciela. Wszelkie kwestie meldunkowe muszą być zgodne z przepisami kodeksu cywilnego oraz odpowiednich ustaw.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących służebności mieszkania, w tym interpretacji przepisów i rozwiązywania sporów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną dostosowaną do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie – z dnia 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1980 r., sygn. akt. III CRN 145/80
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Iryna Kowalczuk
Magister prawa, absolwentka Lwowskiego Państwowego Uniwersytetu Spraw Wewnętrznych Ukrainy, uzyskany tytuł: magister prawa ukraińskiego; ukończyła także Studium Podyplomowe prawa UE na Uniwersytecie Warszawskim. Doświadczenie nabyła w trakcie pracy w dwóch kancelariach adwokackich. Ze względu na biegłość w analizie różnorodnych zagadnień prawnych w serwisie ePorady24 pełniła funkcję administratora. Udzielała porad z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego oraz w sprawach związanych z prawem ukraińskim. Biegle posługuje się zarówno językiem ukraińskim, rosyjskim, jak i polskim.
Zapytaj prawnika
