Kupno domu za okazyjną cenę i ustanowienie dożywocia lub służebności dla właściciela

Analizę rozpocznijmy od służebności. Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). W myśl art. 297 ww. Kodeksu do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego (tj. rozdziału II).

Natomiast służebność mieszkania, o której mowa w art. 301, polega na uprawnieniu osoby fizycznej do korzystania z budynku lub jego części znajdującego się na cudzej nieruchomości. Służebność mieszkania nie upoważnia do przeniesienia uprawnienia do wykonywania służebności na inną osobę, ale pozwala na dopuszczenie do współwykonywania tego prawa. Jej istota zależy od treści konkretnej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, zazwyczaj jednak ukształtowana zostaje jako prawo do zamieszkiwania, a więc zajmowania oznaczonego (oznaczonych) pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, zaspokajania innych potrzeb życiowych, kulturalnych itp.

Służebność może mieć postać służebności nieodpłatnej lub odpłatnej. Zakładam jednak, że Pana pytanie dotyczy służebności nieodpłatnej (tj. szwagier nie będzie Panu płacił miesięcznej opłaty za możliwość mieszkania w nieruchomości w której jest ustanowiona służebność). Ustanowienie nieodpłatnej służebności jest czynnością prawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Stosownie do art. 5 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. W rezultacie w tym przypadku osobą odpowiedzialną za zapłatę podatku byłby szwagier ponieważ to on nabywa prawo do służebności.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 8 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje - przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności, renty oraz użytkowania – z chwilą ustanowienia tych praw, czyli w momencie podpisania aktu notarialnego służebności.

W kwestii ustalenia podstawy opodatkowania należy sięgnąć do treści art. 13 ust. 1 ustawy, gdzie możemy przeczytać, że „wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;

2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat”.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy powyższy przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności. Jak natomiast wynika z treści art. 13 ust. 3 ustawy, roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.

Z uwagi na fakt, iż szwagier należy do II grupy podatkowej, stawki podatku wynoszą 7%, 9% lub 12% w zależności od wielkości podstawy opodatkowania. W takim przypadku podatek jest pobierany, zgłaszany oraz wpłacany do US przez notariusza, który sporządza akt notarialny.

W tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że umowa o ustanowienie służebności, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, nie przenosi własności nieruchomości. W tym przypadku własność zostanie przeniesiona w oparciu o umowę sprzedaży co może wywołać skutki podatkowe dla sprzedającego (konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości) oraz po stronie nabywcy (konieczność zapłaty 1% podatku PCC od nabycia).

Przechodząc natomiast do kwestii umowy dożywocia, wskazać należy, że zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Charakterystyczną cechą dożywocia jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy, przy czym w doktrynie uznaje się, iż jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Podkreślenia wymaga, że tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie pieniężną).

Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie – ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji – jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości. W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności. W rezultacie umowa dożywocia, inaczej niż umowa służebności, przenosi własność nieruchomości w momencie jej zawarcia. Należy jednak zaznaczyć, że obecnie powszechnie akceptowana jest wykładnia zgodnie z którą przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jak czytamy w interpretacji Ministerstwa Finansów z 29.10.2015r., nr DD9.8222.2.81.2015.JQP:

„Kwestia opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia była przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych, które nie było jednolite w tym zakresie.

Wobec zaistniałej rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów, podjął w dniu 17 listopada 2014 r. uchwałę, sygn. akt II FPS 4/14, w myśl której »w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (...), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy«.

Wobec powyższego, odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego oraz mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego, stwierdzić należy, że na gruncie przepisów podatkowych przeniesienie udziałów w prawie własności lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy o dożywocie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów, stanowi odpłatne zbycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy. Ze względu jednak na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu”.

Również aktualne interpretacje podatkowe potwierdzają powyższą wykładnię. Jak czytamy w piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10.12.2018r., nr 0114-KDIP3-3.4011.539.2018.1.JK2:

„Tak jednak charakteryzowane jest w umowie o dożywocie świadczenie, do wykonania którego zobowiązany jest dożywotnik, a nie to, które otrzymuje on jako świadczenie wzajemne z tytułu zbycia nieruchomości.Otrzymywane przezeń świadczenia, jak wskazano powyżej, nie tylko nie stanowią ceny, ale są wręcz na chwilę zbycia niepoliczalne.

Skoro podstawą opodatkowania (dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw, to każdy z elementów rachunku podatkowego musi cechować odpowiednio wysoki stopień precyzji i określoności.

Także zasady wykładni systemowej wewnętrznej i zewnętrznej potwierdzają, że w obecnym stanie prawnym nie jest możliwe określanie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie.

Odnosząc wyżej przywołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w przypadku zbycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie – nie będzie możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.

Przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy o dożywocie (w zamian za dożywocie) nie spowoduje zatem powstania po stronie Wnioskodawczyni dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy niniejsze zbycie nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Reasumując w związku z przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego na podstawie umowy o dożywocie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi jego nabycie, nie powstanie dla Wnioskodawczyni obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Umowa dożywocia podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy opodatkowaniu PCC podlega umowa dożywocia. Zgodnie z art. 4 pkt 4 ustawy obowiązek podatkowy przy umowie dożywocia spoczywa na nabywcy własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości przenoszona na podstawie dożywocia. Stawka podatku zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 wynosi 2%.

Podsumowując powyższe, przy nieodpłatnej służebności nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości co powoduje że konieczna jest umowa sprzedaży, która może rodzić konieczność zapłaty podatku PIT oraz PCC. Sama umowa nieodpłatnej służebności również stanowi podstawę do naliczenia podatku od spadków i darowizn. Z drugiej strony umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym po stronie dożywotnika. Umowa dożywocia podlega jednak opodatkowaniu podatkiem PCC po stronie nabywcy nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.