Licytacja komornicza mieszkania ze służebnością dożywotnią

Czy służebność mieszkania wygasa po licytacji komorniczej?

Odpowiadając na Pana pytanie, wyjaśnię, że kwestie związane z wygaśnięciem praw rzeczowych na nieruchomościach, które zostały sprzedane w ramach licytacji komorniczej, reguluje art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego, który to przepis poniżej w całości Panu przytaczam:

„Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2) (uchylony);

3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;

4) służebność przesyłu.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.

Czy nieruchomość nabyta w drodze licytacji komorniczej jest przejmowana bez obciążeń?

Tal więc rzeczywiście przepis ten statuuje generalną zasadę, że nieruchomość jest przejmowana przez nabywcę bez obciążeń (tak też np. wyrok SN z dnia 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07).

Pan wspomina o użytkowaniu i dożywociu, dlatego też zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu pod warunkiem, że są one ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, a jeśli nie były tak ujawnione, to muszą być zgłoszone na trzy dni przed terminem licytacji, pozostają w mocy, jeśli dodatkowo jest spełniony któryś z warunków, tj. albo przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami – dotyczy to praw wpisanych do księgi wieczystej lub złożonych do zbioru dokumentów (zgodnie z art. 12 ust. 1 „o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu”) – wartości tych praw nie zalicza się wówczas na cenę nabycia, albo nieruchomość nie jest obciążona hipotekami; również w tej sytuacji wartości tych praw nie zalicza się na cenę nabycia albo wartość użytkowania, służebności i prawa dożywotnika znajdują pełne pokrycie w cenie nabycia, przy uwzględnieniu wszystkich należności, którym zgodnie z art. 1025 przysługuje pierwszeństwo przy podziale, wartość tych praw musi znaleźć pełne pokrycie, w przypadku częściowego tylko pokrycia w cenie nabycia prawa te wygasają, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia.

Licytacja komornicza a uprawnienia z tytułu dożywocia

Tak więc osoby uprawnione z tytułu użytkowania, służebności oraz z tytułu dożywocia mogą uzyskać ekwiwalent swoich praw, uczestnicząc w planie podziału w wypadku, gdy nie przysługuje im pierwszeństwo wynikające z wpisu, o czym stanowi art. 12 ustawy o księdze wieczystej i hipotekach. W przeciwnej sytuacji, tj. w razie przysługiwania pierwszeństwa przed hipotekami albo braku obciążenia hipotecznego, a także w razie pełnego pokrycia wartości tych praw w cenie, prawa obciążające utrzymują się mimo przejścia własności na nabywcę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.