Linia energetyczna przecinająca nieruchomość pod zabudowę - roszczenia właściciela wobec przedsiębiorcy

Nieruchomość jako ogół działek ewidencyjnych z jedną księgą wieczystą

Zacznijmy od przypomnienia zagadnień ogólnych. To, co Pan napisał o powstaniu (szczególnie w sposób sformalizowany) działek budowlanych na gruncie z jakąś mogącą utrudniać zabudowę instalacje, jest jednym z przykładów (niemalże) chaosu w zakresie prawnych uregulowań w Polsce odnośnie do nieruchomości. Co to za „działka budowlana”, skoro jej zabudowanie może okazać się bardzo problematyczne? Trudno jednak dziwić się różnym problemom z szeroko rozumianej dziedziny nieruchomości, skoro w praktyce dość często na znaczeniu traci ustawowe określenie nieruchomości (zwłaszcza nieruchomości gruntowej) – zawarte w art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.). Funkcjonują dwie kategorie podstawowe: „nieruchomość” oraz „działka ewidencyjna”; ujawniły się poważne wątpliwości w sprawie wzajemnych relacji między znaczeniami obu tych nazw. Można odnieść wrażenie, że chyba nawet sam ustawodawca stracił nad tym kontrolę; przejawem tego zjawiska jest nazwanie „Podział nieruchomości” jednego z rozdziałów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92 i następne) – faktycznie chodzi o podział działek ewidencyjnych. W świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta; być może ta informacja przyda się np. w związku z tworzeniem „działek budowlanych”.

Urządzenia przesyłowe przedsiębiorstwa dawniej państwowego

Gdyby dawniej dla poprowadzenia linii energetycznej wymagano ustanowienia służebności, to zapewne nadal nie zakończono by procesu elektryfikacji Polski. Niestety, z uproszczeniami często wiązało się niedbalstwo i odkładanie porządnego załatwiania spraw „na później”.

Sektor prywatny jest w Polsce jest tak szeroko rozpowszechniony, że między innymi masa dawniej państwowych przedsiębiorstw zaliczana jest teraz do „sektora prywatnego”; np. sporo spółek energetycznych (zwłaszcza emitujących publicznie akcje) to oficjalnie spółki prywatne. Bardzo duże znaczenie – w zakresie prawnej analizy sytuacji – ma to, czy chodzi o „wchodzenie w skład przedsiębiorstwa”. Proszę zwrócić uwagę na 49 K.c., który stanowi:

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.”

Urządzenia przesyłowe na cudzym gruncie – służebność przesyłu, służebność gruntowa

Na ogół (w przypadku umieszczania urządzeń na cudzych nieruchomościach) przyjmuje się, że co do „instalacji głównych” właściwe jest ustanowienie służebności przesyłu (od art. 305¹ K.c. do art. 305⁴ K.c.), zaś gdy chodzi o przyłącza – powinny być ustanawiane służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.). Niekiedy przyłącza wchodzą w skład przedsiębiorstwa – w takich sytuacjach właściwe byłoby ustanowienie służebności przesyłu. Miejscowy „zakład energetyczny” powinien dysponować informacjami nie tylko o statusie danego odcinka linii energetycznej, ale również o okolicznościach jej zbudowania – ewentualnie w archiwum urzędowym (zajmującym się gromadzeniem akt organów administracji budowlanej) udałoby się pozyskać dane z tego zakresu. Proszę zwrócić uwagę na to, że organa administracji architektoniczno-budowlanej powinny być szczególnie zainteresowane wykazaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; to bardzo ważne w Prawie budowlanym kryterium może odbiegać od tytułów prawnych z zakresu prawa cywilnego – niekiedy wystarcza (a zwłaszcza wystarczało dawniej) złożenie podpisu na liście (np. „prowadzonej” przez „komitet budowy” jakiejś sieci). Zapoznanie się z dokumentami księgi wieczystej (najlepiej po wcześniejszym ustaleniu terminu z odpowiednim archiwum sądu rejonowego) powinno ułatwić sprawdzenie, czy doszło do ustanowienia służebności – niestety, nie ma prawnego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych.

Posiadanie służebności, nabycie służebności poprzez zasiedzenie

Jeżeli rzeczywiście nie ustanowiono żadnej służebności albo nie zawarto umowy (np. umowy dzierżawy lub umowy użyczenia), to opisaną przez Pana sytuacje można traktować jako posiadanie służebności, w rozumieniu treści artykułu 352 K.c.:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Artykuł 292 K.c. brzmi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Wskazany przez Pana czas przeprowadzenia odnośnej linii przez daną nieruchomość pozwala zakładać, że nie doszło jeszcze do zasiedzenia służebności; zasiedzenie służebności warto rozważać, jeżeli ma miejsce korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego (często zwane bezumownym korzystaniem), z którym wiązać się mogą roszczenia (od art. 224 K.c. do art. 230 K.c.); w tym korzystanie o cechach posiadania służebności.

Roszczenia właściciela wobec posiadania jego nieruchomości bez tytułu prawnego

Jeśli ktoś – inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) – bez tytułu prawnego korzysta z Pańskiej nieruchomości, to w grę mogą wchodzić nie tylko roszczenia charakterystyczne dla ochrony własności (art. 222 K.c.), ale również inne roszczenia (art. 224 i następne są bardziej precyzyjne od przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia: art. 405 i następne K.c.). Jedno z roszczeń mogłoby polegać na zaprzestaniu naruszania własności, zaś inny roszczeniem byłoby roszczenie pieniężne; przyjmuje się, że roszczeń uregulowanych w art. 224 i następnych K.c. tyczy się dłuższy z ogólnych terminów przedawnienia roszczeń (z art. 118 K.c.), czyli okres sześcioletni (od wprowadzonej przed paru laty nowelizacji przepisów o przedawnieniu roszczeń).

Wynagrodzenie za służebność a odszkodowanie

Proponuję pamiętać o tym, że prawu właściwa jest między innymi precyzja, w tym precyzja językowa. Dotyczyć to może np. określenia „odszkodowanie”. Odszkodowanie polega na refundacji szkody. W związku z używaniem cudzych nieruchomości przez właścicieli instalacji lub innych urządzeń czasem mogą występować szkody – czy to związane z konserwacją lub naprawami, czy to dotyczące zmniejszenia użyteczności nieruchomości (np. na cele inwestycyjne). Za samo korzystanie z rzeczy przez inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) należy się wynagrodzenie – jako przewidziany w art. 140 K.c. „pożytek”; pożytki właścicielowi nieruchomości używanej przez kogoś innego mogą należeć się nie tylko w przypadku umowy (poza umową użyczenia, z uwagi na jej specyfikę), ale również w związku z tak zwanym bezumownym używaniem nieruchomości. Proponuję unikać ogólnikowych sformułowań (np. „odszkodowanie za służebność”) – także ze względów podatkowych (przepisy często się zmieniają, więc trzeba zwracać uwagę na aktualny w danym czasie stan prawny). Przyjęcie jednorazowego wynagrodzenia (nawet bez szyldu „odszkodowanie za…”) może wywołać poważne skutku ekonomiczne – szczególnie w długim okresie (każdego roku właściciel nieruchomości jest zobowiązany płacić podatki, np. podatek rolny lub podatek od nieruchomości). Niestety, ustawodawca przyzwala na coś w stylu „wolnoamerykanki”. Nie tylko brak ogólnych wiążących „schematów działania” w takich sytuacjach (np. co do rozdzielenia wynagrodzenia od odszkodowania), ale również nie ustanowiono (pomimo zapowiedzi) odgórnych („państwowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości. Często trzeba korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych.

Sytuacja jest przynajmniej niezręczna, więc przyda się przygotowanie rozsądnej strategii działania. Im więcej Pan ma (lub pozyska) wiedzy o tejże sytuacji, np. w dokumentach księgi wieczystej lub w archiwum urzędowym, tym łatwiejsze może okazać się podjęcie decyzji o wytoczeniu powództwa; być może nie tylko powództwa o zapłatę, ponieważ nie można zupełnie wykluczyć, że w przeszłości zawarto jakąś umowę lub nawet ustanowiono służebność. Niestety, dość często zdarza się zatajanie istotnych okoliczności w związku ze zbywaniem (nabywaniem) nieruchomości; czasem dotyczy to np. przyjęcia wynagrodzenia (zwłaszcza jednorazowego) w związku z ustanowieniem służebności (o ile służebność ustanowiono), a nawet samego ustanowienia służebności (jeżeli jej nie ujawniono w księdze wieczystej). Czasem zatajenie istotnych okoliczności, np. w związku z umową sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), może mieć poważne konsekwencje prawne; np.: roszczenia z zakresu rękojmi przy umowie sprzedaży nieruchomości (art. 568 K.c.).

Zawezwanie przedsiębiorcy do próby ugodowej przed sądem

Doświadczenie uczy, że do powstania budynków oraz ich funkcjonowania potrzebna jest energia (bardzo często energia elektryczna). Samo znajdowanie się urządzeń energetycznych na Pańskiej nieruchomości może stanowić nie tylko problem, ale również szansę – być może ich znajdowanie się w nieco innych miejscach. Takie podejście mogłoby ułatwić zawarcie ugody – zaś ustawowe określenie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa; być może ustępstwa stron (w tym Pana) dotyczyłyby: zmiany umiejscowienia urządzeń energetycznych oraz związanych z tym kosztów. Być może Pańskie ustępstwa (np. dotyczące wynagrodzenia za korzystanie z Pańskiej nieruchomości) przyczyniłyby się do ustępstw drugiej strony.

Przerwanie biegu zasiedzenia służebności

Do zawarcia ugody mogłoby przyczynić się np. zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); takie wezwanie jest objęte opłatą sądową niższą od standardowej (w danych dziedzinach spraw). Ważne może okazać się również to, że zawezwanie do próby ugodowej zalicza się do okoliczności skutkujących przerwaniem biegu przedawnienia roszczeń (art. 123 K.c.). Gdyby jakieś Pańskie żądanie (przedstawione w propozycji ugodowej) dotyczyło usunięcia linii energetycznej z Pańskiej nieruchomości, to – z uwagi na odpowiednie stosowanie do zasiedzenia (a więc także do zasiedzenia służebności) przepisów o przedawnieniu roszczeń (w tym art. 123 K.c.) – powinno dojść do przerwania biegu zasiedzenia służebności (o ile ma miejsce „tylko” posiadanie służebności).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.