• Autor: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
Teściowie zamierzają wraz z moją żoną podpisać umowę dożywocia na mieszkanie, które zostało nabyte przez moich teściów 3 lata temu na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych (dokładnie z kopalni). Kupili je po preferencyjnej cenie 5% wartości. W związku z tym mamy kilka pytań: Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy dożywocia, czy teściowie będą zmuszeni do zwrotu jakiejś części bonifikaty? W akcie notarialnym nie ma nic na ten temat. Czy teściowie jako dożywotnicy będą musieli zapłacić podatek dochodowy od tej umowy? Czy moja żona, jako nowy właściciel mieszkania, będzie mogła je wynająć osobie trzeciej, jeśli teściowe zdecydowaliby się wyprowadzić do innego mieszkania?
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa reguluje zasady i tryb zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych, będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, osobom uprawnionym, na warunkach preferencyjnych. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy: „Jeśli osobą uprawnioną jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej), cena nabycia mieszkania ustalana jest na 5% jego wartości.”
Dotyczy to mieszkań należących do przedsiębiorstw państwowych, spółek, w których Skarb Państwa posiada większość udziałów, spółek, które powstały w procesie komercjalizacji mienia państwowego, wszelkich innych państwowych osób prawnych.
Ustawa nie przewiduje procedury zwrotu bonifikaty. Nie czyni też tego akt notarialny przenoszący własność nieruchomości. Ustawa jednak w art. 6 czyni odesłanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 68 ust. 2 tej ustawy – bonifikaty podlegają zwrotowi, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. Wtedy nabywca zobowiązany jest do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, przy czym zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Obowiązek zwrotu bonifikaty w zwaloryzowanej wysokości stosuje się odpowiednio także do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Jednakże właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji tylko w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n. na rzecz osoby niebędącej bliską zbywcy w rozumieniu tej ustawy (uchwała SN z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101; wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CSK 462/11, LEX nr 1231478).
Udzielona nabywcy bonifikata jest związana z jego osobą, więc obowiązek zwrotu bonifikaty nie przechodzi na spadkobierców zmarłego nabywcy.
Jednakże, jeśli obowiązek zwrotu bonifikaty powstał przed śmiercią nabywcy, to obowiązek ten nie wygasa z chwilą śmierci osoby zobowiązanej do jej zwrotu, lecz zgodnie z art. 922 K.c. przechodzi na spadkobierców osoby, która zbyła nieruchomość przedwcześnie, co spowodowało z chwilą zbycia powstanie obowiązku zwrotu bonifikaty – o ile w chwili otwarcia spadku zobowiązanie to już istniało (uchwały SN: z dnia 5 listopada 2002 r., III CZP 59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101; z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10, LEX nr 646672; z dnia 24 lutego 2010 r.).
Zwrotu bonifikaty nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej;
2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4) zamiany lokalu mieszkalnego na:
a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Zbycie oznacza dokonanie czynności prawnych powodujących przeniesienie własności nieruchomości albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego lub oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Celem umowy o dożywocie jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Ustanowienie dożywocia może nastąpić jedynie na rzecz osoby fizycznej, którą mogą być zbywca nieruchomości albo zbywca i osoba lub osoby mu bliskie, albo tylko osoba lub osoby bliskie. Osobą bliską może być małżonek, krewny lub powinowaty, ale także osoba spoza tego kręgu, z którą zbywcę wiążą szczególnie bliskie stosunki (konkubent, konkubina, wychowanek itp.). W umowie dożywocia nabywca może na rzecz dożywotnika obciążyć nieruchomość ograniczonym prawem rzeczowym w postaci użytkowania, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej, może też zobowiązać się do spełniania na jego rzecz określonych powtarzających się świadczeń w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Mając na uwadze art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwrotu bonifikaty nie stosuje się wtedy, jeżeli zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określają wprost zasad ustalenia wartości wynikającej z umowy o dożywocie. Wskazują jedynie regułę określania wartości przychodu (art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT) oraz przewidują przypadek szczególny w przypadku umowy zamiany (art. 19 ust. 2). Problemem, czy przy umowie o dożywocie przychodem jest wartość nieruchomości, zajął się NSA, który 17 listopada 2014 r. podjął następującą uchwałę: „W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy” (sygn. II FPS 4/14). Tak więc w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym nie można ustalić zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dopuszczalne jest zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Jednakże wtedy nabywca takiej nieruchomości ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 października 1973 r., sygn. akt III CRN 194/73, stwierdził „dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości”. Mając to na uwadze, stwierdzić należy, że mieszkanie przeniesione na podstawie umowy dożywocia może być sprzedane, ale wówczas obowiązki względem dożywotnika przechodzą na nabywcę nieruchomości. Analogicznie dopuszczalne jest także wynajęcie mieszkania, ale już tutaj nie następuje przeniesienie obowiązków na najemcę.
Natomiast jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (art. 913 K.c.).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego im. Jana Pawła II w Lublinie. Aplikację radcowską ukończyła przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Białymstoku. Jako radca prawny pragnie rozwijać się zawodowo oraz służyć pomocą klientom. Interesuje się prawem rodzinnym, spadkowym, prawem pracy, spółdzielczym, mieszkaniowym, a także prawem karnym. Prowadzi własną kancelarię prawną w Suwałkach, a prywatnie pasjonuje się kuchnią, dekoracją wnętrz oraz poznawaniem nowych krajobrazów.
Zapytaj prawnika
