• Autor: Katarzyna Siwiec
Mój kuzyn chce mi podarować mieszkanie. Nie wiemy, jaka forma byłaby najkorzystniejsza: spadek to podatek spadkowy, przekazanie to podatek od darowizny. Myślałem o „odwróconej hipotece”, czyli on na mnie przekazuje mieszkanie w zamian za dożywotnią gwarancję, że się nim będę opiekować. Kuzyn dość daleki, bo moja babcia i jego babcia to były rodzone siostry. Mieszkanie chce mi przekazać tak, aby jego siostra nic nie dostała w spadku po nim (nie opiekowała się nim, gdy był w szpitalu, oraz popełniła inne niegodziwości). Czy takie przekazanie zabezpiecza mnie również przed roszczeniem z tytułu zachowku? Oczywiste jest również, że chciałbym zapłacić najmniejsze należności z tego tytułu.
To, o czym Pan pisze, to nie jest odwrócona hipoteka, tylko umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego.
Umowa dożywocia jest umowa wzajemną i odpłatną nie występuje więc przy niej bezpłatne przysporzenie na rzecz nabywcy. Zgodnie natomiast z zasadami ustalania substratu zachowku (art. 993) doliczeniu do spadku podlegają darowizny rozumiane jako przysporzenie dokonane przez spadkodawcę w sposób nieodpłatny, bez świadczenia wzajemnego. Jest więc oczywiste, że wartość nieruchomości jako przedmiotu umowy o dożywocie nie podlega doliczeniu do spadku.
Na poparcie tego stanowiska zacytuję poniżej wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 19 lutego 2014 r., sygn.akt I ACa 1010/13, zgodnie z którym „literalne brzmienie art. 993 k.c., jednoznacznie wskazuje na intencję ustawodawcy, co do ukształtowania zamkniętego katalogu przypadków, warunkujących możliwość doliczenia do masy spadku przedmiotów, które w chwili otwarcia spadku nie należały już do majątku zmarłego, albowiem zostały zeń przeniesione do majątku osoby trzeciej (darowizny). Przemawia za tym przede wszystkim użycie słowa"darowizny" zamiast wyrazu lub sformułowania, umożliwiającego rozszerzającą interpretację pojęcia, np. aktywa przeniesione z majątku spadkodawcy do majątku osoby trzeciej tytułem darmym. Nie byłoby to wówczas jednoznaczne z darowizną sensu stricto (art. 888 k.c.) i uczyniło możliwym zaliczenie do masy spadkowej wartości składników przekazanych nieodpłatnie. Gdyby wolą ustawodawcy było unormowanie, pozwalające na zaliczenie przedmiotów innych niż darowizny, z pewnością dałby temu wyraz redagując art. 993 k.c., zwłaszcza w ramach wspomnianej nowelizacji”.
Reasumując, umowa dożywocia chroni Pana przed zachowkiem.
W zakresie pytania, w jaki sposób rozpocząć procedurę, wyjaśniam, że powinien się Pan z kuzynem po prostu wybrać do notariusza celem zawarcia umowy dożywocia, a przedtem oczywiście skontaktować z nim celem ustalenia terminu. Proszę zabrać ze sobą odpis z księgi wieczystej lub inny dowód własności.
Od umowy o dożywocie nie płaci się podatku od spadków i darowizn. Nie płaci się też podatku dochodowego – uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie 7 sędziów z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14 przesądziła, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu.
Umowa dożywocia podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych w kwocie 2% wartości nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na Panu jako nabywcy nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
