• Autor: Iryna Kowalczuk
Moja mama zamierza przekazać przed śmiercią mieszkanie własnościowe spółdzielcze mnie i mojej siostrze, ale chce to uczynić poprzez umowę dożywocia za opiekę nad nią. Czy jest możliwe, aby w umowie dożywocia były ujęte dwie osoby: siostra i ja? Czy możemy sprawować obie z siostrą opiekę nad mamą na zmianę? Jakie należy spełnić wymagania formalne? Na czym polega umowa dożywocia?
W wyniku zawarcia umowy o dożywocie można przenieść własność każdej nieruchomości, dotyczy to również lokalu stanowiącego odrębną własność. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Osoby posiadające mieszkanie na podstawie takiego tytułu prawnego musiałyby najpierw je wykupić na własność, a dopiero później przekazać w formie umowy dożywocia dzieciom, czy też innym osobom w zamian za dożywotnie utrzymanie.
Proszę zatem dokładnie sprawdzić, czy Pani mamie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czy odrębna własność lokalu. Jeżeli to pierwsze, to nie będzie możliwe zawarcia umowy dożywocia, bo nieruchomość należy do spółdzielni, a mama ma jedynie ograniczone prawo rzeczowe do tej nieruchomości, natomiast przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, a nie praw.
Jeżeli lokal Pani mamy jest odrębną własnością, to nie będzie problemów, żeby spisać taką umowę na rzecz Pani i siostry.
Zobacz też: Zmiana umowy darowizny na umowę dożywocia
Obowiązki nabywcy (czy Pani i Pani siostry):
Zgodnie z art. 908. Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”
Jak zatem widać, dożywocie to nie tylko mieszkanie. Istotą umowy dożywocia jest to, że w zamian za własność nieruchomości nowy właściciel zobowiązuje się wobec tego, kto mu ją przekazuje, do:
W umowie dożywocia można te zobowiązania określić jeszcze inaczej. Strony uzgadniają treść umowy według swoich potrzeb, np. nabywca może ustanowić użytkowanie wieczyste, służebność mieszkania (możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku) lub inne powtarzające się świadczenia, np. rentę.
Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia.
Notariusze posiadają wzory takiej umowy, tak więc nie ma potrzeby, żeby samodzielnie ją sporządzać.
Prawo dożywocia jest niezbywalne, ma charakter osobisty, ściśle związany z osobą dożywotnika.
Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami umowy dojdzie do konfliktu, który uniemożliwi im wspólne mieszkanie. Sąd wówczas może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach orzec o rozwiązaniu zawartej umowy.
Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:
Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 23% VAT.
Nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Będzie on obliczany od wartości nieruchomości. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2%, pobiera go notariusz.
Osoba, która oddaje swoje mieszkanie w zamian za dożywotnią opiekę, również może zapłacić podatek.
Najnowsze interpretacje organów podatkowych potwierdzają, że umowa o dożywocie jest jednoznaczna z odpłatnym zbyciem nieruchomości, a zawierający ją uzyskują przychód podlegający PIT. Z daniny jest się zwolnionym wówczas, gdy od momentu nabycia lokalu upłynęło pięć lat.
Tak więc podatek dochodowy będzie naliczany, ponieważ umowa dożywocia jest zaliczana do umów odpłatnych (np. umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia. W zamian za nieruchomość nabywca utrzymuje dożywotnio zbywcę. Umowa dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Jeżeli umowa dożywocia zostanie zawarta przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, to wówczas po stronie zbywcy pojawi się obowiązek podatkowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Iryna Kowalczuk
Magister prawa, absolwentka Lwowskiego Państwowego Uniwersytetu Spraw Wewnętrznych Ukrainy, uzyskany tytuł: magister prawa ukraińskiego; ukończyła także Studium Podyplomowe prawa UE na Uniwersytecie Warszawskim. Doświadczenie nabyła w trakcie pracy w dwóch kancelariach adwokackich. Ze względu na biegłość w analizie różnorodnych zagadnień prawnych w serwisie ePorady24 pełniła funkcję administratora. Udzielała porad z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego oraz w sprawach związanych z prawem ukraińskim. Biegle posługuje się zarówno językiem ukraińskim, rosyjskim, jak i polskim.
Zapytaj prawnika
