Na czym polega umowa dożywocia?

Przepisanie mieszkania w zamian za dożywocie 

W wyniku zawarcia umowy o dożywocie można przenieść własność każdej nieruchomości, dotyczy to również lokalu stanowiącego odrębną własność. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Osoby posiadające mieszkanie na podstawie takiego tytułu prawnego musiałyby najpierw je wykupić na własność, a dopiero później przekazać w formie umowy dożywocia dzieciom, czy też innym osobom w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Proszę zatem dokładnie sprawdzić, czy Pani mamie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czy odrębna własność lokalu. Jeżeli to pierwsze, to nie będzie możliwe zawarcia umowy dożywocia, bo nieruchomość należy do spółdzielni, a mama ma jedynie ograniczone prawo rzeczowe do tej nieruchomości, natomiast przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, a nie praw.

Jeżeli lokal Pani mamy jest odrębną własnością, to nie będzie problemów, żeby spisać taką umowę na rzecz Pani i siostry.

Zobacz też: Zmiana umowy darowizny na umowę dożywocia

Obowiązki nabywcy nieruchomości w drodze umowy dożywocia

Obowiązki nabywcy (czy Pani i Pani siostry):

Zgodnie z art. 908. Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”

Jak napisać umowę przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę

Jak zatem widać, dożywocie to nie tylko mieszkanie. Istotą umowy dożywocia jest to, że w zamian za własność nieruchomości nowy właściciel zobowiązuje się wobec tego, kto mu ją przekazuje, do:

• przyjęcia go jako domownika,
• dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału,
• zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,
• sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

W umowie dożywocia można te zobowiązania określić jeszcze inaczej. Strony uzgadniają treść umowy według swoich potrzeb, np. nabywca może ustanowić użytkowanie wieczyste, służebność mieszkania (możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku) lub inne powtarzające się świadczenia, np. rentę.

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia.

Notariusze posiadają wzory takiej umowy, tak więc nie ma potrzeby, żeby samodzielnie ją sporządzać.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Prawo dożywocia jest niezbywalne, ma charakter osobisty, ściśle związany z osobą dożywotnika.

Zasadniczo umowy dożywocia nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy pomiędzy stronami umowy dojdzie do konfliktu, który uniemożliwi im wspólne mieszkanie. Sąd wówczas może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia (np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę) lub w wyjątkowych sytuacjach orzec o rozwiązaniu zawartej umowy.

Koszty związane z umową dożywocia

Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 23% VAT.

Podatek od umowy dożywocia

Nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Będzie on obliczany od wartości nieruchomości. Podatek od umowy dożywocia wynosi 2%, pobiera go notariusz.

Osoba, która oddaje swoje mieszkanie w zamian za dożywotnią opiekę, również może zapłacić podatek.

Najnowsze interpretacje organów podatkowych potwierdzają, że umowa o dożywocie jest jednoznaczna z odpłatnym zbyciem nieruchomości, a zawierający ją uzyskują przychód podlegający PIT. Z daniny jest się zwolnionym wówczas, gdy od momentu nabycia lokalu upłynęło pięć lat.

Tak więc podatek dochodowy będzie naliczany, ponieważ umowa dożywocia jest zaliczana do umów odpłatnych (np. umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia. W zamian za nieruchomość nabywca utrzymuje dożywotnio zbywcę. Umowa dożywocia jest odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jeżeli umowa dożywocia zostanie zawarta przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, to wówczas po stronie zbywcy pojawi się obowiązek podatkowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.