Naciski na przepisanie nieruchomości w zamian za służebność

Przeniesienie własności miejsca zamieszkania

Bardzo mylne może okazać się założenie, jakoby spełnienie żądań – zwłaszcza nachalnych – mogło zapewniać komukolwiek bezpieczeństwo. Jeżeli Pani wujostwo wyzbędą się majątku (zwłaszcza zamieszkiwanego przez siebie domu), to będą mieszkać u kogoś, niejako „kątem”. Postanowienia umowy mogą być różne, jeśli jednak umowa będzie skutkowała przeniesieniem własności miejsca zamieszkania, to ci Państwo prawdopodobnie popełnią wielki błąd i być może ściągną na siebie niebezpieczeństwo.

Daleki jestem od lekceważenia sytuacji córki właścicieli domu oraz jej męża, którzy mogli zainwestować w daną nieruchomość (zwłaszcza w dom). Właśnie takie nakłady mogą być podłożem ich niepokoju, który jednak powinien być wyrażony stosownie (zwłaszcza bez aktów agresji, w tym słownej). Córka właścicieli oraz jej mąż mogą zasadnie obawiać się tego, że skutkiem śmierci Pani wujka może stać się dziedziczenie ustawowe – art. 931 i następne K.c. – w tym dziedziczenie określonej części majątku także przez drugą córkę; w takich sytuacjach spory bywają poważne i trudne do rozstrzygnięcia – zwłaszcza w przypadku pazerności, różnych sentymentów i resentymentów lub (jakże częstej złośliwości). Prawdopodobnie córka i jej mąż oczekują darowizny (art. 888 i następne K.c.), bo ta umowa wydaje się „taka prosta” lub „taka oczywista”. Być może Pani lub ktoś inny z grona rodzinnego powinien te osoby powiadomić o tym, że z umową darowizny (z wartością dokonanej darowizny) mogą się wiązać roszczenia o zachowek (art. 99 i następne K.c.).

Zobacz też: Przepisanie działki na wnuka

Darowizna składników majątkowych

Gdyby więc określone składniki majątkowe, np. nieruchomość (art. 46 K.c.) z domem jako częścią składową gruntu (art. 47, 48 K.c.), zostały tymże osobom darowane, to problemy dla obdarowanych albo obdarowanej (w przypadku darowizny tylko na rzecz tejże córki) mogłyby jedynie zostać „odroczone w czasie” – do śmierci jednego z aktualnych współwłaścicieli albo do śmierci obojga małżonków (niekiedy autorytet żyjącego rodzica jest w stanie powstrzymać dzieci przed „awanturą o majątek”). Jak widać, złe następstwa może mieć zarówno dalsze utrzymanie zupełnie bez zmian aktualnego stanu prawnego nieruchomości z domem, jak i mało precyzyjne czynności prawne – zwłaszcza bazujące na jakże częstych schematach myślowych (a takie zauważam nawet w pismach urzędowych z instytucji bardzo ważnych lub takich, które chciałoby się za poważne uważać).

Niewątpliwie przyda się opracowanie strategii działania – zapewne z udziałem Pani lub z udziałem innych życzliwie nastawionych wobec Starszych Państwa osób. Taka strategia powinna być racjonalna – a więc należy w niej przewidzieć zarówno spokój wujostwa, jak i uwzględnić aspekty ekonomiczne.

Zawezwanie do próby ugodowej

Jeżeli rzeczywiście owa córka ze swym mężem inwestowali w nieruchomość starszych państwa, to o wiele lepszym rozwiązaniem od awanturowania się (mogącego mieć nawet skutki na podstawie prawa karnego) byłoby zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) w związku z art. 917 i art. 918 K.c. Jednym z atutów zawezwania do próby ugodowej jest niska opłata sądowa. Niech owa córka oraz jej mąż wycenią (racjonalnie!) swe nakłady – szczególnie na remont lub rozbudowę domu lub innych budynków – i przedstawią właściwe wyliczenia, związane z rozliczeniami między posiadaczem a właścicielem rzeczy (art. 224-230 K.c.). Są wolnymi ludźmi, więc niech stosownie korzystają ze swych uprawnień; stosownie, w tym bez narażania się na odpowiedzialność karną, np. za nękanie – art. 190a Kodeksu karnego (K.k.) – lub za znęcanie się nad domownikami (art. 207 K.k.), choć w przypadku dwóch mieszkań (nawet bez odrębnej własności lokali) może być trudno mówić o znęcaniu się nad domownikami.

Także prawo cywilne przemawia za tym, by córka i jej mąż zachowywali się stosownie wobec jej rodziców. Nie chodzi tylko o możliwość jej wydziedziczenia (art. 1008 i następne K.c.) przez każdego z rodziców – a wydziedziczenie oznacza pozbawienie prawa do zachowku; nie można wykluczyć również wydziedziczenia wnuków (choć mogłoby to być trudniejsze i bardziej złożone). Niestosowne naciski (zwłaszcza groźby lub wprowadzanie w tak zwane skołowanie umysłu) może skutkować nieważnością umowy (art. 82 i następne K.c. w związku z art. 58 K.c.), a tego zapewne te osoby wolałyby uniknąć.

Wytyczenie nieruchomości lokalowych w ramach danej nieruchomości

Daleki jestem od dawania wytycznych, zwłaszcza co do aspektu ekonomicznego – tym bardziej, że nie mam wiedzy o nakładach poszczególnych osób (w tym tejże córki i jej męża) na daną nieruchomość. Ośmielam się jednak zaproponować przynajmniej doprowadzenie do sytuacji, w której zostałyby wytyczone dwie (albo i więcej) nieruchomości lokalowe w ramach danej nieruchomości (np. dwa mieszkania w domu i jakiś lokal użytkowy w innym budynku) – z poszczególnymi lokalami mogą być związane pomieszczenia przynależne (np.: na strychu, w piwnicy, garaż, komórka, składzik). Dla zapewnienia co najmniej minimum spokoju Pani wujostwu w ich „jesieni życia” przyda się bardzo, by do końca swych dni na tym świecie byli właścicielami przynajmniej jednej nieruchomości lokalowej – wtedy będą mieszkać dosłownie u siebie (co ma szczególnie duże znaczenie w związku z ujawnionymi nagannymi zachowaniami ich córki oraz jej męża).

Takowa nieruchomość lokalowa (zwłaszcza mieszkalna) zapewne wchodziłaby w skład majątku osobistego Pani wujostwa – zagadnień majątkowych w małżeństwie dotyczą głównie przepisy Kodeksu rodzinnego opiekuńczego (K.r.o.), zwłaszcza art. 31 i następne K.r.o. Rzadko się zdarza (poza niekiedy mającymi miejsce katastrofami) równoczesna śmierć małżonków – to również warto brać pod uwagę w opracowaniu strategii działania, by łatwiej było zapewnić spokój także temu małżonkowi, który owdowieje. Starsi Państwo są uprawnieni sporządzić swe testamenty (art. 941 i następne K.c.); najlepiej byłoby, gdyby testament był indywidualny (jednej osoby). Skoro jeszcze nie ma niebezpieczeństwa śmierci (zwłaszcza w krótkim czasie), to w grę wchodzą tak zwane testamenty zwykłe (art. 949 i następne K.c.). Testament może być nawet odręczny – w całości własnoręcznie napisany przez (przyszłego) spadkodawcę, podpisany i (najlepiej) zaopatrzony w datę. Może wchodzić w grę także spisanie testamentu w formie protokółu urzędowego (różnie bywa z przygotowaniem urzędników w tym zakresie). Oczywiście, mogłyby to być także testamenty w formie aktu notarialnego – taka forma prawna jest przez ustawodawcę wymagana wyłącznie w przypadku ustanowienia w testamencie przynajmniej jednego zapisu windykacyjnego (art. 981¹ i następne K.c.).

Testamenty wzajemne

Pozwolę sobie zasugerować – zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości lokalowej (z mieszkaniem) – testamenty wzajemne, czyli dwa testamenty, w których małżonkowie wzajemnie ustanawialiby drugiego małżonka swymi spadkobiercami (szczególnie co do mieszkania). Spokój w domu (w mieszkaniu) jest bardzo ważny, więc warto o tym pamiętać również przy sporządzaniu testamentów – a testamenty mogłyby zostać sporządzone bardzo szybko (nawet przed ustanowieniem odrębnej własności lokali).

Skoro owej córce oraz jej mężowi aż tak bardzo zależy na uzyskaniu uprawnień właścicielskich, to niech swe zasoby (w tym pieniądze, czas i siły witalne) spożytkują we właściwy sposób, np. w celu doprowadzenia do ustanowienia odrębnej własności lokali; Pani współpraca mogłaby się przydać wujostwu (zwłaszcza w celu uniknięcia pomyłek, a zwłaszcza podstępu). Kontakt ze starostwem powiatowym to na ogół punkt wyjścia, bo w starostwach powinny być dostępne „namiary” na specjalistów od oceniania samodzielności lokali. Pisemna opinia takiego specjalisty jest niezbędna do zajęcia stanowiska przez starostę, zaś stanowisko starosty przedkłada się notariuszowi przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w formie aktu notarialnego; swoistą instrukcję działania w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali ustawodawca zawarł w początkowych artykułach ustawy o własności lokali.

Projekt aktu notarialnego

Sytuacja jest złożona, więc może się przydać opracowanie odpowiednio precyzyjnego projektu aktu notarialnego; w jednym akcie notarialnym można dokonać więcej niż jednej czynności prawnej – np.: ustanowienie odrębnej własności lokali, ugoda (w związku z nakładami tamtych osób na nieruchomość wujostwa), darowizna, umowa o zrzeczeniu się dziedziczenia); testamenty najlepiej jest formułować w odrębnych aktach notarialnych (jeżeli testament ma mieć formę aktu notarialnego). Za dodatkowy nakład pracy (np. nad szczegółowymi postanowieniami aktu notarialnego) notariusz ma prawo do osobnego wynagrodzenia (poza standardową taksą notarialną, której wysokość niekiedy można negocjować); notariusz może dokonywać czynności notarialnych także poza swą kancelarią (np. w miejscu zamieszkania osoby stawiającej do aktu notarialnego), z czym także wiążą się dodatkowe koszty.

Wyżej wspomniałem o zrzeczeniu się dziedziczenia. Umowa o zrzeczeniu się dziedziczenia (art. 1048 i następne K.c.) mogłaby się wiązać zwłaszcza z darowizną na rzecz owej córki – gdyby zdecydowano się na umowę darowizny (art. 888 i następne K.c.); od różnych okoliczności (np. od zakresu wsparcia rodziców na rzecz każdego z ich dzieci) mogłoby zależeć to, kto zrzekałby się dziedziczenia i po kim konkretnie (np. po Pani cioci, po Pani wujku, po obojgu). Umowa o zrzeczeniu się dziedziczenia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1048 K.c.) – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 73 K.c.); umową o zrzeczeniu się dziedziczenia można wprost objąć zstępnych osoby zrzekającej się dziedziczenia (czyli odzwierciedlić treść artykułu 1049 K.c.).

Funkcjonowanie nieruchomości wspólnej

Warto pomyśleć również o innych szczegółach organizacyjnych. Zwłaszcza dotyczących funkcjonowania nieruchomości wspólnej.

Wraz z ustanowieniem odrębnej własności lokali powstaje (z mocy prawa) wspólnota mieszkaniowa – art. 6 ustawy o własności lokali. Byłoby dobrze (np. w akcie notarialnym) uregulować sposób zarządzania nieruchomością wspólną (gruntem oraz częściami wspólnymi domu i innych budynków). Poza tym zasadne (nawet bardzo potrzebne) wydaje się zorganizowanie odrębnych liczników (np. na prąd, gaz, wodę); pokrycie przez ową córkę oraz jej męża związanych z tym nakładów mogłoby (a nawet powinno) zostać uwzględnione w rozliczeniach, np. w ujętych ugodą rozporządzeniach majątkowych Pani wujostwa na rzecz ich córki oraz jej męża.

Oczywiście, biorę pod uwagę również to, że zainteresowane osoby mogą zdecydować się na rozwiązanie, którego skutkiem byłoby zamieszkiwanie Pani wujostwa w cudzym domu (lub w mieszkaniu stanowiącym odrębną nieruchomość lokalową). W takim przypadku należałoby – najlepiej w jednym akcie notarialnym z umową przenoszącą własność (art. 155 K.c.) – ustanowić służebność osobistą (art. 296 i następne K.c.), np. służebność mieszkania (art. 301, 302 K.c.) na rzecz starszych państwa. Co więcej, w akcie notarialnym z oświadczeniem o ustanowieniu służebności osobistej powinno znaleźć się postanowienie obligujące notariusza do zawnioskowanie, by w odpowiedniej księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości lub dla nieruchomości lokalowej) została ujawniona służebność osobista na rzecz Pani cioci oraz na rzecz wujka; akcentuję to, ponieważ wpisywanie służebności do ksiąg wieczystych jest dobrowolne, i wielu ludzi woli „oszczędzać na wpisywaniu służebności” – z czym mogą wiązać się poważne problemy (np. związane z zaciąganiem zobowiązań przez właściciela nieruchomości (banki na ogół niechętne przyjmują ustanowienie hipoteki na nieruchomości obciążonej służebnością osobistą).

Podkreślam, że trzeba brać pod uwagę nie tylko zagadnienia osobiste (np. dotychczasowe naganne zachowania owe córki i jej męża). Czasami wbrew woli właściciela nieruchomości pojawiają się problemy (np. związane z egzekucją zobowiązań). Także to przemawia za tym, by starsi państwo zostawili sobie (we własnym majątku) przynajmniej niewielkie mieszkanie („domek ciasny, ale własny”).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.