• Autor: Janusz Polanowski
Chciałabym przeprowadzić naprawą drogi wbrew woli właściciela gruntu. Jest to droga konieczna, na którą mam wpisaną w księdze wieczystej służebność przechodu i przejazdu. Taką samą służebność mają również inni sąsiedzi (bardzo ugodowi) oraz właściciele gruntu (rodzeństwo; którzy z tej drogi nie korzystają). Przed kilkunastu laty za zgodą właściciela położyliśmy asfalt. Mój dom stoi w granicy z drogą i trochę niżej, dlatego z drogi i pól należących do właściciela spływa woda gruntowa, która zalewa część domu od tej strony, przez co mamy zalane piwnice i mokre ściany, brak możliwości przejścia, podmyta kanalizacja. Obecnie przy okazji gruntownego remontu chcieliśmy udrożnić drogę oraz ją naprawić na odcinku 15 metrów, zrywając zniszczony asfalt, kładąc nową nawierzchnię w postaci kostki brukowej (z odzysku, bo rozbieramy ją z podwórka). Niestety właścicielka przerwała prace. Nie interesują ją nasze tłumaczenia, że pokryjemy koszty we własnym zakresie i zlikwidujemy tym samym szkody (zalane piwnice). Cała droga ma długość 50 metrów i niecałe 3 metry szerokości, jest w opłakanym stanie, a ja chcę naprawić tylko tę najważniejszą część, co mogę zrobić? Z właścicielką nie sposób się dogadać, odsprzedać też nie chce. Jakie prace mogę wykonać na tej drodze bez jej zgody? Jakie są moje prawa? Czy jakieś obowiązki wobec drogi ma również właściciel?
Podstawowym obowiązkiem, jaki ma właściciel nieruchomości wobec osoby uprawnionej do wykonywania służebności, jest znosić korzystanie z jego rzeczy przez kogoś, kto nie jest właścicielem (ani współwłaścicielem). Podstawowe uprawnienia właścicielskie wskazano w ustawowym określeniu własności, czyli w treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), zwanych także często „prawami na rzeczy cudzej”, czyli uprawnieniami ograniczającymi uprawnienia właścicielskie.
Za ich sprawą inna osoba uzyskuje uprawnienie do korzystania z rzeczy cudzej. Artykuł 244 K.c. stanowi:
„§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy”.
Przywołajmy także ustawowe określenie służebności gruntowej, zawarte w brzmieniu artykułu 285 K.c.:
„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”
W zakresie posiadania właściciel (najczęściej) jest posiadaczem samoistnym, zaś uprawniony na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności) posiadaczem zależnym nieruchomości. Ustawowe określenie posiadania (tak samoistnego, jak i zależnego) zawarto w artykule 336 K.c., który stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Pod ochroną prawną znajduje się nie tylko własność, ale również posiadanie (które w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny). Oznacza to przede wszystkim zakaz bezprawnego pozbawiania posiadania, a nawet zakaz naruszania posiadania w sposób bezprawny.
Niestety, zwłaszcza po oficjalnym przywróceniu w Polsce kapitalizmu, wielu ludzi zostało dotkniętych swoistym obłędem na punkcie własności, czego przejawem jest faktycznie pogański kult „świętej własności”. Masa ludzi bardziej wierzy w mity, niż zwraca uwagę na przepisy prawne. Te zaś wyraźnie przewidują ograniczenia własności – zasygnalizowane już w artykule 140 K.c. Co więcej, praktyczne szaleństwo na punkcie własności wiąże się najczęściej z MOJĄ WŁASNOŚCIĄ. Z tym zaś może łączyć się naruszanie (a przynajmniej lekceważenie) uprawnień innych osób, np. taka postawa może dotyczyć właścicieli różnych nieruchomości. Gdyby Pani chciała nieprzychylnie patrzeć na współwłaścicieli nieruchomości obciążonej, to mogłaby Pani występować z jakimiś roszczeniami wobec nich na podstawie „prawa sąsiedzkiego”. Przywołajmy treść artykułu 144 K.c.: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Użyłem określenia „jakieś”, ponieważ część oddziaływań na Pani nieruchomość pochodzi z tamtej nieruchomości w zakresie wolnym od danej służebności, zaś część z obszaru „pod służebnością”.
W zakresie nakładów na grunt objęty służebnością podstawowe znaczenie ma brzmienie artykułu 289 K.c.:
„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”
W takich sytuacjach zagadnienie rozliczeń jest proste, gdy jest jeden uprawniony na podstawie służebności oraz właściciel nieruchomości obciążonej nie korzysta z danego urządzenia (np. z drogi dojazdowej). Warto dodać (w związku z Pani słowami), że właściciel nieruchomości obciążonej nie może być jednocześnie uprawnionym z tytułu służebności na tej samej nieruchomości – wyjątek może wiązać się z sytuacją, gdy jedna osoba jest właścicielem przynajmniej dwóch nieruchomości (jedna z nich jest władnąca, a druga obciążona); proponuję sprawdzić sytuację – głównie w treści dokumentów, w tym ksiąg wieczystych.
Gdy jest większa liczba (właścicieli) nieruchomości władnących lub gdy droga (lub inne urządzenie) służy także właścicielowi nieruchomości obciążonej, zasadne może być zawarcie umowy (najlepiej na piśmie) co do podziału obowiązków (w tym kosztów) – może chodzić o bardzo szczegółowe zagadnienia (np.: dbanie o poszczególne odcinki drogi dojazdowej, zjazdy z drogi wewnętrznej na poszczególne nieruchomości władnące, koszty dotyczące zjazdu z drogi publicznej na drogę wewnętrzną). Forma pisemna bardzo się przydaje (zwłaszcza w sytuacjach spornych), ponieważ dokument na piśmie ma duże znaczenie dowodowe – szczególnie art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Jeżeli współwłaściciele nieruchomości obciążonej korzystają z odnośnej drogi wewnętrznej („pod służebnością”), to powinni być Pani (Państwu) wdzięczni za brak domagania się od nich współponoszenia kosztów w związku z naprawą tejże drogi wewnętrznej; w dodatku jakieś żądania mogłyby wiązać się ze spływaniem wód (a może i błota) z reszty ich nieruchomości na Pani nieruchomość (art. 144 K.c.).
Pani (jako współuprawniona na podstawie służebności gruntowej) jest współposiadaczką zależną części cudzej nieruchomości. Współwłaściciele nieruchomości obciążonej mają obowiązek szanować Pani (oraz innych współuprawnionych na podstawie służebności gruntowej) posiadanie. Artykuł 289 K.c. (podobnie jak art. 336 K.c.) nie zawiera precyzyjnych wskazówek organizacyjnych. Jednak jest jakieś grono współuprawnionych, więc nawet na wszelki wypadek należałoby (pisemnie!) umówić się co do tego, kto z uprawnionych na podstawie służebności, na czyj koszt oraz w jakim okresie będzie wykonywał prace na drodze wewnętrznej. Przydać się może także zaopatrzenie w wypis (a przynajmniej w wydruk) z księgi wieczystej (dokument o służebności).
Proszę wybrać styl działania, bo przepisy tego nie określają. Można jedynie dokonywać wyborów w ramach rozsądnej wykładni przepisów prawnych.
Styl zdecydowany (a nawet nieco ostry) mógłby przejawiać się następująco: Jeżeli będzie pisemna (by uniknąć czyjejś „wolty”) zgoda wszystkich uprawnionych na podstawie służebności – czyli zgoda wszystkich (a przynajmniej prawie wszystkich) zobowiązanych do dbania o urządzenie (art. 289 K.c.), czyli o drogę wewnętrzną – to nawet można by przystąpić do prac; niezależnie od „pieklenia się” współwłaścicieli. Gdyby został wezwany patrol policyjny, to policjantom należałoby okazać dokumenty (a przydać się może wcześniejsze wykonanie ich kopii) oraz domaganie się (na piśmie), by wzywający bezpodstawnie patrol zostali ukazani mandatem – na podstawie Kodeksu wykroczeń (K.w.). Warto mieć przygotowany sprzęt do nagrywania, ponieważ naganne zachowanie współwłaścicieli (w dodatku nagrane) mogłoby uzasadniać nie tylko wezwanie patrolu policyjnego, a nawet karetki pogotowia – ustawa o ochronie zdrowia psychicznego umożliwia udzielanie przymusowej pomocy osobom stanowiącym zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzkiego (w tym własnego). Ponadto nagranie mogłoby się przydać w ewentualnych postępowaniach administracyjnych lub sądowych; np. w procesie o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) lub w procesie o odszkodowanie w związku z nadużywaniem uprawnień właścicielskich (art. 415 K.c. stanowi: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”).
Styl łagodny mógłby polegać na dalszym proszeniu – zwłaszcza na piśmie (przydałby się list polecony, zwłaszcza „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – lub zawezwanie do próby ugodowej (skierowane do sądu rejonowego). Ten ostatni sposób (art. 184-186 K.p.c.) może się przydać także z uwagi na niską opłatę sądową.
Styl pośredni mógłby polegać na wnioskowaniu do „nadzoru budowlanego” o wyrażenie zgody na remont drogi wewnętrznej w związku z zagrożeniem dla budynku (budynków) – zwłaszcza zagrożeniem katastrofą budowlaną. Być może trzeba byłoby wystąpić (także) na drogę postępowania cywilnego o rozstrzygnięcie sporu przez sąd.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
