• Data: 2024-03-21 • Autor: Eliza Rumowska
W 2013 roku nabyłem garaż znajdujący się na podwórzu kamienicy z dojazdem do drogi publicznej przez bramę. Droga jest zaznaczona w akcie notarialnym jako dojazd z drogi publicznej do zakupionej nieruchomości. Jako właściciel garażu jestem członkiem wspólnoty ustanowionej w tej kamienicy. W kamienicy w ciągu ostatnich kilku lat zmienili się właściciele mieszkań i nowi właściciele negują moje uprawnienia do korzystania z dojazdu do garażu (innego dojazdu nie ma). Kamienica ma już ponad 100 lat i do garażu dojazd zawsze był ustanowiony poprzez bramę. Przeglądając odrębną księgę wieczystą garażu oraz księgę wieczystą całej kamienicy, z której został wyodrębniony garaż, zauważyłem, że nie ma w niej wzmianek o ustanowieniu służebności. Czy mają rację nowi właściciele, którzy twierdzą, że bez ustanowienia służebności nie mogę korzystać z przejazdu przez bramę? Czy w takim przypadku wpis o służebności przejazdu jest wymagany, czy też mogę korzystać z dojazdu do garażu jako części wspólnej nieruchomości?
Pan Szymon nabył garaż znajdujący się na podwórzu kamienicy z dojazdem do drogi publicznej przez bramę. Droga jest zaznaczona w akcie notarialnym jako dojazd z drogi publicznej do zakupionej nieruchomości. Jako właściciel garażu pan Szymon jest członkiem wspólnoty ustanowionej w tej kamienicy. W kamienicy w ciągu ostatnich kilku lat zmienili się właściciele mieszkań i nowi właściciele negują jego uprawnienia do korzystania z dojazdu do garażu (innego dojazdu nie ma). Pan Szymon poinformował nas, że kamienica ma już ponad 100 lat i dojazd do garażu zawsze był ustanowiony poprzez bramę. Ostatnio przeglądając odrębną księgę wieczystą garażu oraz księgę wieczystą całej kamienicy, z której został wyodrębniony garaż, pan Szymon zauważył, że nie ma w niej wzmianek o ustanowieniu służebności. W związku z tym zapytał nas, czy nowi właściciele, którzy twierdzą, że bez ustanowienia służebności nie może korzystać z przejazdu przez bramę, mają rację. Chciał również wiedzieć, czy w takim przypadku wpis o służebności przejazdu jest wymagany, czy też może korzystać z dojazdu do garażu jako części wspólnej nieruchomości.
Rzeczywiście opis sprawy pana Szymona i interpretacja sytuacji co do praw pokrywa się z regulacjami z aktu notarialnego, tj. § 4 pkt II a i b oraz pkt III a i b umowy. W myśl bowiem tych regulacji każdy właściciel garażu staje się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a jednocześnie ma zapisaną jednoznacznie służebność dojazdu poprzez konkretnie wskazaną bramę. Oznacza to bezdyskusyjnie jedno: pan Szymon jest zarówno służebnikiem, jak i współwłaścicielem gruntu, po którym jeździ, co daje panu Szymonowi do tego niejako podwójną legitymację prawną.
Brak wpisu służebności do KW niczego nie zmienia – jej źródłem jest akt notarialny i w każdej chwili pan Szymon może złożyć wniosek do KW o jej wpisanie – tylko po co? Przecież i tak istnieje, a oprócz tego pan Szymon ma prawo jeździć przez tę bramę jako współwłaściciel gruntu.
Stąd odpowiedzi na pytania pana Szymona:
Nowi właściciele nie mają racji i w razie jakichkolwiek utrudnień w korzystaniu pan Szymon ma prawo występować do sądu o nakazanie zaniechania utrudnień ze strony współwłaścicieli.
Wpis służebności do KW nie jest wymagany. W każdej chwili pan Szymon może go dokonać do KW. Pan Szymon ma i tak prawo korzystać z dojazdu jako służebnik i współwłaściciel nieruchomości.
Przypadek pana Jana z Krakowa
Pan Jan mieszka w zabytkowej kamienicy w centrum Krakowa. Posiada garaż umiejscowiony na jej podwórzu. Nowy właściciel sąsiedniej działki zaczął kwestionować prawo pana Jana do przejazdu przez bramę prowadzącą do garażu. Dzięki dokładnej analizie aktu notarialnego i potwierdzeniu służebności przejazdu pan Jan mógł skutecznie obronić swoje prawo do dostępu do garażu, co umożliwiło mu dalsze bezproblemowe korzystanie z własności.
Sytuacja pani Ani z Gdańska
Pani Ania, właścicielka mieszkania i garażu w starej części Gdańska, napotkała problem, gdy wspólnota mieszkaniowa postanowiła zamknąć główną bramę wjazdową na noc. Pani Ania udowodniła, że posiada służebność dojazdu do garażu, która nie została nigdy formalnie zanegowana ani ograniczona przez wspólnotę. Ostatecznie doszło do porozumienia, które zabezpieczyło interesy wszystkich stron i umożliwiło pani Ani dostęp do jej garażu o każdej porze.
Historia pana Michała z Wrocławia
Pan Michał kupił garaż w kompleksie mieszkalnym, nie zdając sobie sprawy z tego, że dojazd do niego jest utrudniony przez nową budowlę, która powstała na terenie wspólnym. Pan Michał skonsultował się z prawnikiem. Ostatecznie uzyskał potwierdzenie służebności przejazdu w akcie notarialnym, co zapewniło mu prawny dostęp do garażu pomimo początkowych komplikacji.
Właściciele garaży znajdujących się na terenie wspólnym kamienicy powinni mieć do nich swobodny dostęp. Jak pokazują przedstawione przykłady, mimo różnorodnych wyzwań i potencjalnych sporów istnieje możliwość skutecznej obrony i egzekwowania swoich praw. W takich sprawach duże znaczenie ma znajomość obowiązujących przepisów.
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu sporu dotyczącego prawa dojazdu do garażu? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania pism. Nasi doświadczeni prawnicy zapewnią Ci kompleksowe wsparcie, abyś mógł bezpiecznie i skutecznie dochodzić swoich praw. Skontaktuj się z nami już dziś – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
