• Data: 2024-05-12 • Autor: Eliza Rumowska
Czy niekorzystanie z ustanowionej służebności mieszkania może doprowadzić do jej wygaśnięcia? W niniejszym artykule wyjaśniamy tę kwestię. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Dagmary – właścicielki nieruchomości obciążonej służebnością.
W domu, który dostała pani Dagmara, jest ustanowiona służebność na rzecz jej krewnej w postaci jednego pokoju. Krewna pani Dagmary posiada własny dom i nie mieszka w domu obciążonym służebnością od ponad 20 lat. W związku z tym pani Dagmara zapytała nas, czy służebność ta jest nadal aktualna. Chciała również wiedzieć, jak się ma zapis dotyczący „jednego pokoju” do rzeczywistości, jeśli nie ma zapisu o np. wspólnym użytkowaniu schodów.
W opisie sprawy pani Dagmara podaje dwie okoliczności – to, że krewna ma własny dom i że przez to nie korzysta ze służebności już od ponad 20 lat. W takiej sytuacji pierwsza z okoliczności nie ma najmniejszego znaczenia, ponieważ status mieszkaniowy czy majątkowy dożywotnika nie jest żadną przesłanką do wygaśnięcia służebności mieszkaniowej. Można mieć sto domów i mieszkań i niczego to nie zmienia w kwestii służebności, która trwa co do zasady aż do końca życia osoby uprawnionej (stąd nazwa dożywotnik).
Natomiast druga okoliczność – niekorzystanie ze służebności od ponad 20 lat − jest okolicznością doniosłą (istotną) w świetle prawa i pozwala doprowadzić do wygaszenia służebności, jednak nic nie dzieje się automatycznie.
Oto Kodeks cywilny stanowi wobec służebności osobistych zasadę:
„Art. 299. [Wygaśnięcie]
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Art. 300. [Niezbywalność]
Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania”.
Jednak także do tych służebności pozwala ustawodawca stosować przepisy o służebnościach gruntowych:
„Art. 297. [Odpowiednie stosowanie]
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”.
Przez co wolno wnosić o stwierdzenie wygaśnięcia służebności nie tylko gruntowej, ale i osobistej po upływie 10 lat od jej nieeksploatowania przez dożywotnika:
„Art. 293. [Wygaśnięcie]
§ 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności”.
Wymaga to przeprowadzenia procedury sądowej i wydania postanowienia – bez tego nie da się służebności usunąć, czy wykreślić. Jedyną polubowną metodą byłoby stawienie się krewnej przed notariuszem, aby przy zmianie właściciela od razu w akcie notarialnym ujęto wygaśnięcie służebności z woli dożywotnika. W przeciwnym razie pozostaje, jak wyżej opisałam, droga sądownego stwierdzenia wygaśnięcia służebności w oparciu o art. 293 w zw. z art. 297 K.c.
Co zaś do zapisu o korzystaniu z jednego pokoju – zastosowanie interpretacyjno-uzupełniające ma poniższy przepis:
„Art. 301. [Służebność mieszkania]
§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. [Odpowiednie stosowanie przepisów o użytkowaniu]
§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.
Takie standardowe benefity każdemu służebnikowi gwarantuje ustawodawca bez względu na to, czy notariusz je w akcie notarialnym wpisał, czy też nie. Przez to schody, kuchnie, korytarze, infrastruktura itp. są do wspólnego korzystania także i przez dożywotnika.
Przypadek pani Anny
Pani Anna odziedziczyła po rodzicach dom z prawem służebności mieszkania na rzecz swojej ciotki, pani Zofii. Ciotka Zofia posiadała swój własny dom i przez lata nie korzystała z prawa służebności w domu pani Anny. Po ponad 20 latach, dzięki procedurze sądowej, pani Anna doprowadziła do wykreślenia służebności z księgi wieczystej ze względu na fakt, że ciotka Zofia z niej nie korzystała.
Historia pana Michała
Pan Michał, który mieszkał za granicą, dowiedział się, że jego krewny, który ma ustanowione prawo służebności mieszkania w jego domu rodzinnym, nie przebywał w nim od ponad 10 lat (przeprowadził się do innego miasta). Pan Michał podjął działania prawne, które miały doprowadzić do wygaśnięcia służebności. Proces ten wymagał jednak zgromadzenia odpowiednich dowodów i przebrnięcia przez skomplikowaną procedurę sądową.
Sytuacja pani Beaty
Pani Beata, właścicielka niewielkiego mieszkania, zgodziła się na ustanowienie służebności dla swojej starszej siostry, pani Ireny. Siostra pani Beaty jednak nigdy nie wprowadziła się do mieszkania, co wynikało z faktu, że nie chciała zmieniać swojego otoczenia i dobrze sobie radziła samodzielnie. Po wielu latach, gdy pani Beata potrzebowała mieszkania dla swojego syna, rozpoczęła długotrwały proces prawny, który miał doprowadzić do wygaśnięcia służebności.
Podsumowując, artykuł wyjaśnia, czy niekorzystanie z ustanowionej służebności może doprowadzić do jej wygaśnięcia. Omawia przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące tej kwestii. Przedstawia przykłady, które pokazują, jak ważne jest zrozumienie obowiązujących regulacji i skuteczne stosowanie ich w praktyce.
Potrzebujesz pomocy w sprawie służebności mieszkania? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, by skutecznie rozwiązać Twój problem prawny. Nie czekaj, już dziś opisz nam swoją sytuację w formularzu znajdującym się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
