• Data: 2023-05-19 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W lipcu tego roku kupiłam działkę z domem. Dzisiaj dowiedziałam się od właściciela sąsiedniej działki, że jego rura kanalizacyjna przebiega przez moją działkę. Prosi mnie o podpisanie służebności. Nie zamierzam jednak się zgodzić. Małżeństwo sprzedające mi ten dom nie poinformowało mnie o wadzie ukrytej. Wyciągnęłam dzisiaj również mapkę z wydziału geodezji, na której o dziwo kanalizacja jest naniesiona niepoprawnie – nie widać tego przyłącza sąsiada na mojej działce, a kanalizację poprowadzono po jego posesji aż do drogi. Moje stanowisko jest takie: nie chcę zgodzić się na służebność, chcę wnioskować o poprawne naniesienie kanalizacji, zamierzam uzyskać odszkodowanie za ukryte wady. Tylko, kto jest tutaj winny? Sprzedający czy starostwo? Dlaczego mapa geodezyjna nie zawiera prawdziwych informacji?
Niewątpliwie nieruchomość ma wadę. Roszczenia z tego tytułu należy wystosować do sprzedających nieruchomość. W polskim systemie prawa cywilnego istnieje rozróżnienie na wady fizyczne i prawne rzeczy, stanowiące o odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego (art. 556 K.c). Wskazuje się, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. „W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, lub nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór, lub nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, czy też została kupującemu wydana w stanie niezupełnym” (art. 5561 § 1 K.c).
Natomiast wada prawna rzeczy występuje wówczas, gdy rzecz sprzedawana stanowi własność innej osoby albo jest obciążona prawem osoby trzeciej. Wada prawna to także ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynikające bądź z decyzji, bądź orzeczenia właściwego organu. W tej sprawie rzecz sprzedana ma wadę fizyczną. Roszczenia z tytułu wady nieruchomości należy zgłosić w ciągu 5 lat od dnia wydania Pani rzeczy sprzedanej, więc termin przedawnienia nie minął.
Mapy są nieprawidłowe, ale ktoś tę mapę wprowadził do katastru. Któryś geodeta wykonał mapę powykonawczą. Starostwo nie jest temu winne, ale geodeta, który błędnie naniósł to na mapy. Oczywiście starostwo będzie musiało przyjąć nową mapę do katastru, ale nową mapę musi wykonać geodeta i ktoś musi mu za to zapłacić. Powinien być to sprzedający. Powinien pokryć koszty doprowadzenia do stanu zgodnego z rzeczywistością.
Co do kwestii braku zgody na służebność, to sprawa nie jest już tak oczywista. Może Pani wyrazić sprzeciw, ale sąsiad może wnieść do sądu o ustanowienie służebności, wówczas sąd zdecyduje, czy obciążyć Pani nieruchomość służebnością, czy nie.
Zgodnie z treścią art. 285 § 1 i 2 K.c. „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, nie może mieć na celu samej wygody właściciela nieruchomości władnącej, jeżeli nie towarzyszy temu zwiększenie jej gospodarczej użyteczności.
Na wstępie podkreślić należy, iż obciążenie nieruchomości służebnością gruntową zawsze związane jest z pewną niedogodnością dla właściciela nieruchomości obciążonej. Uciążliwość służebności gruntowej dla każdego właściciela nieruchomości obciążonej to naturalna konsekwencja jej ustanowienia. Przesłanką zniesienia służebności na podstawie art. 294 K.c. jest przy tym uciążliwość służebności, tyle że szczególna. Oznacza to, że przy ocenie uciążliwości służebności należy zwracać uwagę na to, że nawet uciążliwość przekraczająca przeciętną miarę nie uzasadnia jej zniesienia.
Jeśli nie zgodzi się Pani na umowne ustanowienie służebności – sąsiad może wnieść pozew do sądu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
