• Autor: Mateusz Rzeszowski
Co może zrobić właściciel nieruchomości w przypadku, gdy gmina − w wyniku przebudowy drogi − przejęła fragment jego gruntu? W niniejszym artykule wskażemy możliwe rozwiązania tej sytuacji. Omówimy obowiązujące przepisy dotyczące tej kwestii. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Ireneusza.
Pan Ireneusz ma pole rolne wzdłuż drogi gminnej. Pan Ireneusz poinformował nas, że była to wąska droga (szer. 2 m), ale została poszerzona bez jego wiedzy i zabrano mu około 1 m pola na całej długości (około 400 m długości). Pan Ireneusz wyjaśnił nam, że gmina twierdzi, że zmieszczono się w pasie drogowym, przyznaje jedynie, że skarpę wykonano zbyt stromo (prawie pionowa o wysokości około 1,5 m), i zobowiązuje się do naprawy, jeżeli zostanie uszkodzona. Pan Ireneusz nie może podjechać na tę skarpę ciężkim sprzętem, ponieważ grozi to osunięciem się ciągnika. W związku z tym zapytał nas, co może zrobić w tej sytuacji.
W pierwszej kolejności odniosę się do kwestii ewentualnego zawłaszczenia części nieruchomości pana Ireneusza pod budowę drogi. Otóż w celu ustalenia, czy faktycznie tak się stało, najlepiej skorzystać w pierwszej kolejności z usług geodety, który wstępnie oszacuje, czy mogło dojść do przekroczenia granicy przez gminę, a jeśli okaże się, że jest to prawdopodobne, możliwe będzie wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego i dochodzenia od gminy np. wykupu samowolnie zajętego pasa nieruchomości.
W opisanej sytuacji największy problem stanowi jednak, jak rozumiem, kwestia dojazdu do nieruchomości. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy na drodze zlokalizowany był oficjalnie jakikolwiek zjazd do nieruchomości pana Ireneusza. Zgodnie bowiem z obecnie obowiązującymi przepisami, a w szczególności art. 29 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych:
„Art. 29. 1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi”.
Jak czytamy, co do zasady, budowa oraz przebudowa zjazdu obciążają właściciela nieruchomości. Jednakże w przypadku przebudowy drogi, jak miało to miejsce w sytuacji pana Ireneusza, przebudowa wszystkich istniejących zjazdów obciążała zarządcę drogi, czyli gminę. Jeśli zatem istniał jakikolwiek zjazd, który na skutek przebudowy drogi został wyłączony z użytku, pan Ireneusz może żądać od gminy jego przebudowy, tak, aby było możliwe korzystanie z niego w obecnych warunkach (a tym samym został przywrócony panu Ireneuszowi dostęp do nieruchomości).
W dalszej kolejności należy zwrócić uwagę na przepisy Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Paragraf 37 wskazanego rozporządzenia określa maksymalne nachylenia pobocza dla dróg klasy GP i niższych:
„1. Pobocza gruntowe drogi klasy GP i dróg niższych klas powinny mieć szerokości, z zastrzeżeniem § 38, nie mniejsze niż:
1) 1,50 m – na drodze klasy GP;
2) 1,25 m – na drodze klasy G;
3) 1,00 m – na drodze klasy Z;
4) 0,75 m – na drodze klasy L lub D.
2. Pochylenie poprzeczne gruntowego pobocza na odcinku prostym lub na odcinku krzywoliniowym o pochyleniu poprzecznym jezdni jak na odcinku prostym powinno wynosić:
1) od 6% do 8% – przy szerokości pobocza nie mniejszej niż 1,0 m;
2) 8% – przy szerokości pobocza mniejszej niż 1,0 m.
3. Pochylenie poprzeczne gruntowego pobocza na odcinku krzywoliniowym o pochyleniu poprzecznym jezdni innym niż na odcinku prostym powinno wynosić:
1) o 2% do 3% więcej niż pochylenie jezdni, jeżeli jest to pobocze po wewnętrznej stronie łuku;
2) tyle co pochylenie jezdni – do szerokości 1 m pobocza, a na pozostałej części pobocza – 2% w kierunku przeciwnym, jeżeli jest to pobocze po zewnętrznej stronie łuku”.
Jak widzimy, maksymalne możliwe nachylenia pobocza określone w rozporządzeniu są dość niewielkie i każda nowo budowana lub remontowana droga powinna odpowiadać tym wymaganiom. Paragraf 42 ust. 3−5 rozporządzenia określają natomiast maksymalne nachylenie skarpy. Zgodnie z tymi przepisami:
„3. Skarpy nasypów i wykopów dróg klasy GP i dróg niższych klas powinny mieć, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, pochylenie 1 : 1,5.
4. Pochylenie i konstrukcja urządzeń wzmacniających skarpy nasypów i wykopów dróg powinny być ustalone na podstawie obliczeń ich stateczności zgodnie z Polską Normą, w szczególności wtedy, gdy:
1) skarpa nasypu lub wykopu ma wysokość większą niż 8 m;
2) skarpa nasypu lub wykopu ma wysokość większą niż 6 m, a zbocze ma pochylenie większe niż 1 : 3;
3) drogowa budowla ziemna będzie budowana z materiału lub w gruncie wymagającym szczególnych procedur technicznych i technologicznych;
4) nasyp będzie budowany na gruntach o małej nośności, na terenie osuwiskowym albo na terenie podlegającym wpływom eksploatacji górniczej;
5) skarpa nasypu będzie narażona na działanie wód stojących lub płynących na terenie zalewowym.
5. Pochylenie skarpy nasypu lub wykopu może być mniejsze niż określone w ust. 1, 2 i 3, jeżeli nie występuje żaden z wypadków, o których mowa w ust. 4, a za zmianą pochylenia przemawiają względy utrzymania, ekonomiczne lub estetyczne”.
Pochylenie 1 : 1,5, o którym mowa w ust. 3, odpowiada odpowiednio 33,69. Więc i w tym przypadku nie możemy mówić zatem o prawie pionowej ścianie.
W związku z tym, iż wygląda na to, że droga przebudowana została sprzecznie z przepisami, pan Ireneusz może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a w szczególności przywrócenia dostępu do jego nieruchomości. Żądanie takie pan Ireneusz może oprzeć m.in. na przepisie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Reasumując, aktualnie najlepiej upewnić się w kwestii istnienia zjazdu i wystąpić do gminy, powołując się na wyżej przytoczone przepisy.
Przypadek pana Jana
Pan Jan był właścicielem niewielkiej działki. Obok niej znajdowała się droga gminna, którą rozbudowano. Po zakończeniu inwestycji drogowej okazało się, że nowa infrastruktura zajmuje część terenu pana Jana. Po konsultacji z geodetą i weryfikacji dokumentacji pan Jan zwrócił się do gminy z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego.
Sytuacja pani Ewy
Pani Ewa po przebudowie ulicy przylegającej do jej nieruchomości zauważyła, że zjazd do jej garażu stał się niebezpiecznie stromy i niezgodny z wcześniejszymi ustaleniami. Okazało się, że zarządca drogi nie uwzględnił istniejących zjazdów w planie przebudowy. Pani Ewa skontaktowała się z gminą i zażądała przeprojektowania zjazdu na koszt zarządcy.
Historia pana Michała
Pan Michał mieszka w domu przy małej drodze gminnej, którą planowano poszerzyć. Gmina chciała wykupić fragment jego działki, aby móc zrealizować tę inwestycję. Dzięki temu, że pan Michał znał wyniki pomiarów geodezyjnych, które wykonał na jego prośbę geodeta, mógł szybko zweryfikować, czy proponowana przez gminę cena za wykupione metry kwadratowe jest adekwatna do wartości rynkowej. Dodatkowo panu Michałowi udało się wynegocjować z gminą budowę nowego płotu i zjazdu do posesji, co częściowo zrekompensowało mu utratę fragmentu działki.
Zmiany infrastrukturalne często stanowią duże wyzwanie dla właścicieli nieruchomości. Podjęcie odpowiednich działań – rozpoczęcie współpracy z geodetą, dogłębne zrozumienie obowiązujących przepisów, aktywne uczestnictwo w procesach decyzyjnych dotyczących infrastruktury drogowej – może umożliwić im skuteczną ochronę w trudnej sytuacji.
Jeśli zmiany infrastrukturalne wpłynęły na Twoją nieruchomość, nie lekceważ tego. Skorzystaj z naszej oferty konsultacji prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby skutecznie dochodzić swoich praw i otrzymać należne odszkodowanie. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
