• Data: 2023-02-20 • Autor: Zuzanna Lewandowska
Nie należy do rzadkości sytuacja, gdy na naszych gruntach znajdują się urządzenia, które do nas nie należą, a są własnością różnych przedsiębiorstw. Chodzi o słupy energetyczne, instalacje gazowe, kanalizacyjne itp. Czasami urządzenia te mogą wprost uniemożliwiać zagospodarowanie działki zgodnie z życzeniem jej właściciela, albo zmniejszają jej wartość rynkową. Bywa i tak, że właściwie nikt w rodzinie nie pamięta, na jakiej podstawie urządzenie przesyłowe stanęło przed laty na rodzinnym gruncie. Zasygnalizowane sytuacje łączy jedno pojęcie – służebności przesyłu, czyli ograniczonego prawa rzeczowego polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, i o tym szerzej w artykule.
Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Z kolei osoba, która poniosła koszty budowy tych urządzeń i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca (art. 49 § 2 K.c.).
Postawienie słupa energetycznego na nieruchomości będącej czyjąś własnością może prowadzić do ustanowienia służebności przesyłu, o czym stanowi wprost art. 305(1) K.c. Prawo służebności przesyłu polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Jeżeli przedsiębiorca odmówiłby zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Wynagrodzenie powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie jej wartości (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 września 2012 r., sygn. akt: IV CSK 56/12). Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić także na podstawie orzeczenia sądu, ugody sądowej bądź decyzji administracyjnej. Istnieje także możliwość zasiedzenia tej służebności.
Jeżeli posadowienie słupa energetycznego nastąpiło bezumownie, tj. bez tytułu prawnego w postaci umowy zawartej z właścicielem gruntu, bez orzeczenia sądu, ugody sądowej czy decyzji administracyjnej, należy stwierdzić, że ma to charakter bezprawny. W takiej sytuacji przedsiębiorca, który posadowił słupy energetyczne, bezumownie korzysta z tej części nieruchomości.
W pierwszej kolejności należy zwrócić się do przedsiębiorcy z żądaniem wskazania podstawy prawnej dla posadowienia na nieruchomości urządzenia. W braku podstawy prawnej zastosowanie może znaleźć art. 222 K.c. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Żądanie właściciela działki usunięcia z niej urządzenia przesyłowego, np. słupa
W praktyce będzie się to wiązało z prawem właściciela nieruchomości do żądania usunięcia słupa z jego działki. Właściciel może wystąpić z żądaniem usunięcia słupa na piśmie do przedsiębiorcy albo wystąpić z powództwem do sądu. Co do zasady roszczenie z art. 222 K.c. nie ulega przedawnieniu, a wygasa zasadniczo w przypadku jego zaspokojenia, czyli wtedy, gdy przestaną mieć miejsce naruszenia lub zostanie przywrócony stan zgodny z prawem.
Dodatkowo, właściciel nieruchomości ma prawo dochodzić tzw. roszczeń uzupełniających na podstawie art. 244 i 225 K.c., a w szczególności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy obliczana jest zazwyczaj na podstawie stawek czynszu za dzierżawę gruntu o podobnej charakterystyce i w podobnej okolicy, w której znajduje się nieruchomość.
W tym miejscu warto wskazać, że z cywilistycznego punktu widzenia wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy co do zasady nie jest odszkodowaniem. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 20/84) wskazał, że wysokość roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie zależy od tego, czy właściciel nieruchomości poniósł jakikolwiek straty, a od cen rynkowych, jakie właściciel uzyskałby, gdyby nie doszło do korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego.
Jeśli zaś mowa o odszkodowaniu, to w niektórych przypadkach właściciel nieruchomości będzie miał prawo dochodzić od przedsiębiorcy także odszkodowania w rozumieniu art. 415 K.c. Dotyczyć to będzie sytuacji, gdy wskutek posadowienia słupów właściciel nieruchomości poniósł szkodę, np. nie miał możliwości użytkowania zajętego gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zgodnie z tym przepisem ten, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odszkodowanie powinno uwzględniać szkody poniesione przez właściciela nieruchomości, jak choćby brak możliwości zabudowy czy obniżenie atrakcyjności nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2010 r. (sygn. akt: I CSK 312/09) – odszkodowanie powinno być ustalone według stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, jakie właściciel mógł uzyskać zawierając umowę najmu lub dzierżawy.
Samo roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie przedawnia się, podobnie jak roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Z kolei roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się z upływem 6 lat, tak jak roszczenie o zapłatę odszkodowania z art. 415 K.c., zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 118 K.c.
Jeżeli przyjąć możliwość zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorcę, który posadowił słupy energetyczne, to co do zasady przyjmuje się termin 30 lat od umieszczenia urządzeń przesyłowych (art. 172 § 2 K.c.). Niemniej jednak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2011 r. (sygn. akt: III CZP 124/10) wskazał, że wniosek właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu zasiedzenia tej służebności.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Zuzanna Lewandowska
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Ukończyła aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała w renomowanych kancelariach prawnych w stolicy. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym i opiekuńczym, cywilnym, ze szczególnym naciskiem na zobowiązania, gospodarczym, jak również windykacji należności. Od ponad 3 lat z sukcesem prowadzi czasopismo internetowe o prawie i zawodzie prawnika. Obecnie prowadzi także własną kancelarię adwokacką.
Zapytaj prawnika
