• Data: 2024-12-14 • Autor: Adam Nowak
Mój dom jest usytuowany blisko granicy działki. Chciałabym go ocieplić, ale napotkałam problem w osobie sąsiadki, która sprzeciwia się jakimkolwiek działaniom. Budynek był budowany na początku lat 70. i takie były plany. Sąsiadka jest osobą w podeszłym wieku i jest trudna we współpracy, złośliwa. Sadzi drzewa, krzewy tak, że wchodzą na mur graniczny. Jaką ścieżkę działania przyjąć? Każdy remont ściany od jej strony wymaga wejścia ekipy budowlanej na jej posesję. Czy powinnam wystąpić do sądu o ustanowienie służebności gruntowej albo z jakimś innym powództwem? Przecież budynek trzeba czasem remontować, malować itp. Czy jestem na straconej pozycji?
W pierwszej kolejności można wskazać na treść art. 151 Kodeksu cywilnego (K.c.), który podaje, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Jak rozumiem, u Pani granice działki nie zostały w żaden sposób przekroczone, a mur stoi w linii działki. Zatem przywołana podstawa ustanowienia służebności nie będzie miała w tym przypadku zastosowania.
W tym przypadku należy sięgnąć do treści art. 154 K.c., który podaje, że domniemywa się, iż: Mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Uprawnienie do używania i pobierania pożytków z urządzenia granicznego oraz odpowiadający mu obowiązek znoszenia takich działań mają charakter zobowiązania realnego łączącego każdoczesnych właścicieli sąsiednich gruntów, przy czym każdy z nich, o ile z umowy między nimi co innego nie wynika, ma takie samo prawo do czynienia użytku z całości urządzenia (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 154.). Prawo do „wspólnego użytku” muru znajdującego na granicy gruntów przysługuje w takiej sytuacji na podstawie art. 154 K.c. sąsiadom (także domownikom mieszkającym razem z właścicielami), niezależnie od ich uprawnień do nieruchomości.
W wypadku naruszenia prawa do użytku muru znajdującego się na granicy, jego respektowanie może być wymuszone (przy braku woli współpracy sąsiadki):
1. na drodze powództwa o dopuszczenie do współposiadania albo
2. w drodze wniosku o ustalenie sposobu korzystania.
Oba powyższe środki procesowe oparte są na art. 222 oraz art. 206 K.c. stosowanym per analogium. Zgodnie z art. 222 K.c. – właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Natomiast zgodnie z art. 206 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W efekcie takich roszczeń – po zakończeniu procesu sądowego – mogłaby Pani wejść na grunt stanowiący własność sąsiadki celem przeprowadzenia remontu.
Problematyczna sąsiadka i konieczność ocieplenia ściany
Pan Jan chciał ocieplić ścianę swojego domu usytuowaną na granicy działki. Sąsiadka jednak stanowczo sprzeciwiała się wstępowaniu ekipy budowlanej na jej teren. W rezultacie pan Jan złożył wniosek do sądu o ustanowienie służebności gruntowej na potrzeby remontu. Sąd orzekł na korzyść pana Jana, uznając, że nie można pozbawić właściciela możliwości dbania o swoją nieruchomość.
Remont muru granicznego i spór o koszty
Pani Anna mieszkała w domu, którego mur graniczny wymagał pilnego remontu. Jej sąsiad stwierdził, że remont jest niepotrzebny, i odmówił udziału w kosztach. Pani Anna skierowała sprawę do sądu, powołując się na art. 154 K.c., który wskazuje na wspólny obowiązek utrzymania urządzeń granicznych. Wyrok zobowiązał obie strony do podzielenia się kosztami naprawy.
Przeszkoda w postaci roślinności sąsiada
Pani Maria miała problem z przeprowadzeniem remontu elewacji, ponieważ sąsiad posadził krzewy wzdłuż muru granicznego. Po odmowie usunięcia roślin, pani Maria zwróciła się do gminy o mediację, a następnie wystąpiła do sądu z pozwem o naruszenie jej prawa do utrzymania budynku w dobrym stanie. Sąd nakazał usunięcie krzewów, umożliwiając przeprowadzenie prac.
Remont ściany budynku położonego na granicy działek może napotkać przeszkody związane z brakiem zgody sąsiada. W takich sytuacjach kluczowe jest skorzystanie z przepisów prawa cywilnego, które przewidują możliwość ustanowienia służebności lub ustalenia sposobu korzystania z urządzeń granicznych. W razie konfliktu warto rozważyć mediację lub skierowanie sprawy do sądu, aby zabezpieczyć swoje prawa.
Jeśli masz problem z przeprowadzeniem remontu budynku na granicy działki lub potrzebujesz pomocy w sporządzeniu odpowiedniego pisma do sądu, skontaktuj się z nami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
