• Autor: Eliza Rumowska
Czy właściciel domu obciążonego na rzecz innej osoby służebnością osobistą mieszkania może odciąć mieszkanie służebnika od centralnego ogrzewania, które istnieje w domu od zawsze? Czy jeśli dojdzie do odcięcia CO, to koszt przystosowania do nowego ogrzewania mieszkania uprawnionego spoczywa na właścicielu, czy służebniku?
Zanim przejdę do Pana pytań, wyjaśnię, jak ustawowo w Kodeksie cywilnym usytuowano regulacje dotyczące służebności osobistych. Jako prawo rzeczowe istnieje ono jako faktyczne ograniczenie własności wobec właściciela rzeczy. Funkcjonują one na nieruchomości, uszczuplając tym samym swobodne i dowolne korzystanie przez właściciela nieruchomości z zakresu wykonywanej własności.
Regulacje te przedstawiają się następująco w Kodeksie cywilnym:
„Rozdział II, Służebności osobiste.
Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Art. 297. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Art. 300. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.
Art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiedni oprzepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie”.
Jak się to ma do Pana pytań i treści przedłożonego aktu notarialnego? Wyjaśniam poniżej.
Umniejszenie zakresu służebności byłoby sprzeczne z regulacja zawarta w cytowanym art. 298, bowiem bez najmniejszym wątpliwości jednym z atrybutów celu mieszkalnego jest zapewnienie w lokalu mieszkalnym warunków odpowiadających standardom jego dotychczasowego funkcjonowania. Oto bowiem testator miał na myśli nie jakiś abstrakcyjny stan, lecz konkretny zakres standardu mieszkaniowego wynikający z pozostawionego faktycznie stanu. Nie ma tez wątpliwości, że ciepło w mieszkaniu jest kwestią osobistych potrzeb służebnika, nawet gdyby była to osoba o wyjątkowo „chłodnolubnych” preferencjach. Z Pana opisu wynika jednoznacznie, że CO było i funkcjonowało w dacie pisania testamentu. Dlatego zubożenie służebności byłoby naruszeniem praw służebnika. Ponadto w myśl cytowanego przepisu – byłoby to sprzeczne zarówno z zasadami współżycia społecznego, jak i zwyczajem – odcięcie ciepła przy instalacji wspólnej zawsze jest tak oceniane i pojmowane.
Jeżeli doszłoby do odcięcia – wówczas służebnik winien zwrócić się do właściciela o przywrócenie stanu służebności zgodnego z zapisem w akcie notarialnym, czyli zgodnego ze stanem jej ustanowienia. W razie braku możliwości realizacji na drodze polubownej – skierować sprawę do sądu powszechnego o przywrócenie stanu służebności do zgodności ze stanem jej ustanowienia. Jednak warto też alternatywnie przedstawić i taką opcję, tj. rozdzielenie przez właściciela systemu grzewczego. Oczywiście wyłącznie na koszt właściciela – z dwóch zasadniczych powodów: wyjecie spod ogólnego CO było wolą właściciela, nie służebnika, w całości CO (podzielone, czy całe) stanowi własność właściciela, służebnik jest tylko jego użytkownikiem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
