• Autor: Mateusz Rzeszowski
Jestem właścicielem małej działki rolnej położonej pomiędzy drogą publiczną a inną działką, która nie ma dostępu do drogi, a na której obecny właściciel rozpoczął inwestycję pod działalność gospodarczą. Wytyczenie drogi konicznej znacznie obniży użyteczność mojej działki, gdyż ma ona tylko 20 m szerokości (powierzchnia działki 2000 m2). Jestem gotów sprzedać całą działkę za godziwą cenę, zbliżoną do wartości rynkowej, jednak sąsiad nie chce rozmawiać, proponuje rażąco niska cenę i twierdzi, że i tak dojazd uzyska przez sąd. Czy mam jakiekolwiek możliwości odmówić służebności gruntu na rzecz sprzedaży działki, ewentualnie jakie są możliwości uzyskania odszkodowania?
Kwestię ustanowienia drogi koniecznej regulują przepisy art. 145 Kodeksu cywilnego, który pozwolę sobie zacytować:
„Art. 145.
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Zgodnie z cytowanym przepisem wytyczenie drogi konicznej powinno każdorazowo nastąpić z jak najmniejszym obciążeniem gruntów przez które będzie przebiegać, jak również powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Jeśli zatem, na skutek przeprowadzenia drogi koniecznej przez Pana działkę, pozbawiona zostanie znaczenia gospodarczego, może sprzeciwić się Pan takiemu wytyczeniu drogi koniecznej. Droga konieczna nie musi wcale biec najprostszą drogą pomiędzy nieruchomością pozbawioną dostępu do drogi a drogą publiczną. Może domagać się Pan m.in. żeby droga konieczna biegła np. obrzeżem Pana nieruchomości, a w zależności od okoliczności w ogóle ją omijała i biegła przez kilka nieruchomości sąsiednich, choćby nie graniczyły one bezpośrednio z nieruchomością pozbawioną dostępu do drogi. Konieczne jest przy tym zważenie interesów właścicieli poszczególnych nieruchomości. Możliwość podjęcia takiego działania potwierdził m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 maja 1999 r. (sygn akt III CKN 242/98):
„W rozumieniu art. 145 k.c. »sąsiednią« jest w zasadzie nieruchomość bezpośrednio stykająca się z gruntem, który nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Niekiedy jednak zapewnienie dostępu do drogi publicznej nakazuje przeprowadzenie szlaku drożnego kolejno po kilku nieruchomościach, z których tylko jedna styka się bezpośrednio z nieruchomością władnącą zaś ostatnia z drogą publiczną. Ustanowienie drogi koniecznej z reguły wymaga w takiej sytuacji obciążenia służebnością nie tylko nieruchomości sąsiedniej w podanym wyżej znaczeniu, ale i pozostałych nieruchomości, przez które szlak drożny przebiega”.
Przechodząc do kwestii odszkodowania, wskazać należy, że cytowany wyżej przepis przewiduje obowiązek orzeczenia wynagrodzenia przy ustanawianiu drogi koniecznej. Właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej powinien zatem z urzędu zostać obciążony wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej, chyba że ten się go zrzeknie. Co więcej, należy zwrócić uwagę że ustawodawca posłużył się w cytowanym przepisie pojęciem „wynagrodzenia”, a nie „odszkodowanie”. Pierwsze pojęcie jest znacznie szersze od drugiego, dlatego jeżeli ustanowienie służebności drogi koniecznej skutkuje powstaniem szkody, przesłanka ta jest brana pod uwagę przy określeniu wysokości i ewentualnie rodzaju należnego wynagrodzenia, jednakże nie jest ona konieczna do istnienia roszczenia o wynagrodzenie
Reasumując, w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej może domagać się Pan przeprowadzenia szlaku drożnego z jak najmniejszym obciążeniem Pana nieruchomości, jak również niezależnie od tego może domagać się Pan wynagrodzenia z tytułu obciążenia Pana nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
