• Data: 2024-09-19 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na mojej działce (kupiona w 2020 r.) znajdują się dwie rury wodociągowe. Z tego, co mówili sąsiedzi, wynika, że wybudowano je w 1985 r. Nie podpisywałem żadnych dokumentów dotyczących tych rur. Działka graniczy z drogą. Po drugiej stronie powstają bloki dewelopera. Wodociągi bez mojej zgody zrobiły studzienkę oraz podłączyły bloki, tzn. wjechali ciężkim sprzętem na moją działkę, wykopali dziurę i wsadzili rury. Jakie mam prawa w tej sytuacji? Co mogę zrobić?
Jak rozumiem, rury należą do przedsiębiorstwa wodociągowego. Od budowy minęło już 30 lat, więc obawiam się, że jakiekolwiek roszczenia są bardzo ograniczone. W myśl znowelizowanej w dniu 3 sierpnia 2008 r. treści art. 49 § 1 K.c. „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. Zgodnie z § 2 „Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.
„Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2011 r. (sygn. akt II CSk 80/11) przepis art. 49 § 1 K.c. przesądza tylko o tym, że urządzenia w nim wymienione nie należą do części składowych gruntu z chwilą, gdy weszły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. Nie reguluje on natomiast sposobu uzyskania tytułu prawnego do tego urządzenia przez prowadzącego przedsiębiorstwo przesyłowe. Wejście w skład przedsiębiorstwa przesyłowego oznacza tylko, że stało się ono elementem składowym tego przedsiębiorstwa, co nie jest równoznaczne z przeniesieniem własności. Podobnie zgodnie z treścią wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r. (sygn. akt V CSK 206/09) urządzenia wymienione w art. 49 § 1 K.c. z chwilą ich fizycznego połączenia z siecią należącą do przedsiębiorstwa przestają być częścią składową nieruchomości i stają się samoistnymi rzeczami ruchomymi, które mogą być przedmiotem odrębnej własności i odrębnego obrotu. Może zatem dojść do przeniesienia własności tych urządzeń w drodze umowy na rzecz przedsiębiorcy lub osoby trzeciej; można też oddać je w leasing lub najem.
W dalszej części Sąd Najwyższy wskazał, iż „znowelizowany art. 49 K.c. dotyczy również sytuacji, w których urządzenia zostały wybudowane i podłączone do sieci przed dniem 3 sierpnia 2008 r. (data wejścia w życie nowelizacji). Samo bowiem podłączenie do sieci jedynie wyłącza te urządzenia spod działania zasady superficies solo cedit, a nie rodzi skutku w postaci przeniesienia ich własności lub ustanowienia innego prawa na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. R. art. 49 K.c. nie narusza przy tym reguły wyrażonej w art. 3 K.c., gdyż wynika z celu regulacji, jakim było uporządkowanie stanu prawnego związanego z podłączaniem wymienionych w tym przepisie urządzeń do sieci przedsiębiorstwa.
Treść powyższych przepisów przesądza więc w sposób jednoznaczny, iż z chwilą podłączenia przedmiotowej części wodociągu do sieci stał się on rzeczą mogącą podlegać obrotowi. Treść tegoż przepisu w żaden sposób nie przesądza jednak ani o prawie obligacyjnym, ani rzeczowym tego fragmentu wodociągu. Rzeczą więc strony wywodzącej roszczenia jest wykazanie stanu prawnego w zakresie własności bądź innych praw rzeczowych czy obligacyjnych przedmiotowego fragmentu wodociągu” (wyr. SO w Gdańsku z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt XVI Ca 691/17).
Od wodociągów – co do zasady można się domagać:
Przedsiębiorstwo wodociągowe może jednak dysponować okresem zasiedzenia służebności, co ogranicza możliwości. Wprowadzona do Kodeksu cywilnego z mocą od dnia 3 sierpnia 2008 r. regulacja służebności przesyłu (art. 3051–3054 K.c.) przesądziła jednoznacznie o dopuszczalności zasiedzenia przez przedsiębiorcę, w którego skład przedsiębiorstwa wchodzą urządzenia przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 K.c., służebności polegającej na możliwości korzystania w oznaczonym zakresie z określonej nieruchomości w sposób niezbędny do korzystania z tych urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem – nazwanej służebnością przesyłu. Według art. 3054 K.c. „do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych”. Powyższe odesłanie pozwala na odpowiednie zastosowanie między innymi art. 292 K.c. stanowiącego, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie zgodnie z odpowiednio stosowanymi przepisami o zasiedzeniu nieruchomości, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Orzecznictwo jednak już wcześniej dopuszczało – w ramach zasługującej, jak podkreślono w wypowiedziach niektórych przedstawicieli doktryny, na pełną aprobatę, nowoczesnej, odpowiadającej potrzebom obrotu, wykładni – zasiedzenie przez przedsiębiorstwo przesyłowe służebności o takiej treści na podstawie art. 292 K.c. stosowanego w drodze analogii (por. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 11 marca 2005 r., sygn. akt II CK 489/04, z dnia 8 września 2006 r., sygn. akt II CSK 112/06, z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt II CSK 119/06 i z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08).
Zgodnie z art. 292 K.c. „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Przepis art. 292 K.c. stanowi, że do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się jedynie odpowiednio, tym samym posiadanie to ma inny zakres niż posiadanie prowadzące do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości. W przypadku oceny posiadania prowadzącego do zasiedzenia służebności chodzi o faktyczne korzystanie z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność.
Przesłankami zasiedzenia służebności na podstawie art. 292 w związku z art. 172 K.c. są: posiadanie samoistne trwałego i widocznego urządzenia, służącego do wykonywania służebności, nieprzerwane posiadanie trwające przez czas potrzebny do zasiedzenia, który to czas jest zależny od dobrej lub złej wiary posiadacza i wynosi 10 lub 20 lat, albo 20 lub 30 lat zależnie od stanu prawnego w chwili zasiedzenia.
Jeżeli chodzi o istnienie trwałego urządzenia, to nie ulega wątpliwości, że przez działkę uczestników przebiega sieć wodociągowa, o której mowa we wniosku. Podzielić należy pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w postanowieniu 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II CSK 289/12), w którym stwierdzono, iż gazociągi, wodociągi i kanalizacje, to w przeważającej części urządzenia podziemne i już z tego względu nieracjonalna jest interpretacja art. 292 K.c., której wynikiem byłoby wymaganie, aby urządzenia te w toku biegu terminu zasiedzenia były widoczne dla właściciela każdej nieruchomości, przez którą to urządzenie przebiega.
Reasumując – proszę wystąpić do wodociągów o wykazanie się tytułem prawnym do zajmowania nieruchomości, a dalej będziemy wiedzieli, co robić.
Problem z wodociągami na nowej działce
Pan Marek kupił działkę w 2020 roku. Podczas budowy domu zauważył, że na jego terenie znajdują się dwie rury wodociągowe. Sąsiedzi poinformowali go, że zostały one wybudowane w 1985 roku, ale nie podpisywał żadnych dokumentów dotyczących tych rur. Gdy deweloper zaczął budowę bloków po drugiej stronie drogi, wodociągi bez jego zgody zainstalowały nową studzienkę i podłączyły bloki, wjeżdżając ciężkim sprzętem na jego działkę. Pan Marek ma prawo domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości oraz żądać od przedsiębiorstwa wodociągowego wykazania tytułu prawnego do zajmowania jego gruntu.
Walka o swoje prawa
Pani Anna odkryła, że przez jej działkę przebiegają rury wodociągowe, które nie były uwzględnione w dokumentach przy zakupie nieruchomości. Gdy wodociągi rozpoczęły prace nad rozbudową sieci, bez jej zgody wykonały wykopy i zainstalowały nowe rury na jej terenie. Pani Anna zwróciła się do prawnika, który poinformował ją o możliwości dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z jej ziemi. Dodatkowo może ona domagać się usunięcia infrastruktury wodociągowej, chociaż szanse na to są ograniczone ze względu na możliwe zasiedzenie służebności przez przedsiębiorstwo wodociągowe.
Spór o odszkodowanie
Pan Jan odkrył, że przedsiębiorstwo wodociągowe zainstalowało nową sieć wodociągową na jego działce bez jego zgody. Działka, zakupiona w 2019 roku, graniczy z drogą, a po jej drugiej stronie deweloper buduje nowe osiedle. Wodociągi, korzystając z ciężkiego sprzętu, wykonały wykopy i położyły rury. Pan Jan, nie wiedząc o swoich prawach, skonsultował się z prawnikiem, który poinformował go, że ma prawo do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości oraz do żądania od wodociągów przedstawienia tytułu prawnego do korzystania z jego ziemi. Dzięki temu Pan Jan mógł skutecznie dochodzić swoich praw i uzyskać odpowiednie odszkodowanie.
Właściciele działek, na których przedsiębiorstwa wodociągowe prowadzą prace bez zgody, mają prawo domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wymagania przedstawienia tytułu prawnego do zajmowania gruntu. Warto również zwrócić uwagę na możliwość zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwa, co może ograniczać możliwości właściciela w zakresie usunięcia infrastruktury wodociągowej. Skonsultowanie się z prawnikiem może pomóc w skutecznym dochodzeniu swoich praw.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotyczących infrastruktury wodociągowej na swojej działce? Skorzystaj z naszych usług online - oferujemy profesjonalne porady prawne oraz pomoc w sporządzaniu niezbędnych pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2011 r. sygn. akt II CSk 80/11
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r. sygn. akt V CSK 206/09
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt XVI Ca 691/17
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2005 r., sygn. akt II CK 489/04
6. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
