Odszkodowanie za ukrytą kanalizację na działce

Prawa właściciela działki

W opisanej sprawie w pierwszym kroku rekomenduję napisanie do zakładu pisma wzywającego do zapłaty ceny za bezumowne korzystanie z gruntu i ustanowienie służebności. Dodatkowo na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego można wezwać przedsiębiorcę do usunięcia urządzeń, które naruszają realizację przysługującego prawa własności.

W judykaturze podkreśla się, że prawo właściciela do swobodnego korzystania z nieruchomości muszą respektować wszyscy, niezależnie od tego, czy de facto swoim zachowaniem ingerowali w sferę uprawnień właścicielskich. Bez znaczenia jest również trwałość naruszeń.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego właścicielowi nieruchomości przysługuje w stosunku do Operatora roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości oraz o usunięcie przedmiotowych urządzeń (np. wyrok SN z dnia 6.01.2005 r., sygn. skt III CK 129/04).

Wobec faktu, że na rzeczonej nieruchomości nie została ustanowiona żadna służebność, zwracam także uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. akt I ACa 1367/11. W tej sprawie z żądaniem usunięcia urządzeń wystąpił nowy właściciel nieruchomości, który kupił ją już obciążoną urządzeniami. Sąd Apelacyjny ustalił, iż urządzenia wybudowano w roku 1987 za zgodą ówczesnego właściciela, a obecny właściciel sprzeciwia się korzystaniu z jego własności i chce prowadzić kolidujące z liniami inwestycje budowlane. Sąd Apelacyjny nakazał usunięcie legalnie wybudowanej linii energetycznej (ale to ma zastosowanie także w Pana sprawie) wskazując na brak tytułu do korzystania z nieruchomości i podkreślił, iż przedsiębiorca mógł przeciwdziałać takiemu usunięciu poprzez złożenie wniosku o ustanowienie służebności przesyłu. Sąd Apelacyjny w wyroku odniósł się do zasad współżycia społecznego. Wskazując, że przedsiębiorca nie może poprzestać na wskazaniu, iż żądanie usunięcia urządzeń narusza takie zasady – musi wskazać na konkretne zasady i udowodnić, że uwzględnienie żądania właściciela – przecież opartego na obowiązujących przepisach prawa – godzi w szeroko rozumianą słuszność.

Możliwość zasiedzenia służebności

Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne może twierdzić, że miało stosowne zgody – przykładowo od poprzedników prawnych nieruchomości lub w zależności od tego, kiedy kanalizacja została zbudowana, mogą twierdzić, że zasiedzieli służebność i sprawa trafi do sądu.

Na podstawie art. 292 Kodeksu cywilnego (dopuszczalne jest zasiedzenie służebności (wyrok SN z dnia 11 marca 2005 r., sygn. akt II CK 489/04). Nie ma żadnych podstaw do przyjęcia, iż posiadanie służebności przesyłowej przez przedsiębiorstwo państwowe przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej Kodeks cywilny z 1989 r. nie było posiadaniem w rozumieniu art. 352 § 1 i nie mogło prowadzić do zasiedzenia (post. SN z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 171/08).

Możliwość nabycia przez zasiedzenie służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu, określonej w art. 305¹ – 305? Kodeksu cywilnego, jest bezsporna według orzecznictwa sądowego. Przedsiębiorstwa państwowe korzystające z nieruchomości w sposób zgodny z treścią służebności gruntowej, które prowadziło do zasiedzenia tej służebności przed 1 lutego 1989 roku, mogły nabyć tę służebność na rzecz Skarbu Państwa. Jeszcze przed wprowadzeniem w 2008 roku służebności przesyłu, zakłady przesyłowe miały możliwość nabycia prawa do korzystania z cudzych nieruchomości przez zasiedzenie. Czas istnienia instalacji przed 2008 rokiem wlicza się do okresu wymaganego do zasiedzenia tej służebności (uchwała Sądu Najwyższego z 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13). Przedmiotowe urządzenie w tej sprawie jest częścią majątku zarządzanego przez poprzedników prawnych, a jego własność początkowo należała do Skarbu Państwa. Było to zgodne z obowiązującą do 1 lutego 1989 roku koncepcją jedności własności państwowej, która zakładała niepodzielność własności państwowej. Następnie własność ta przeszła na przedsiębiorstwo państwowe, a później na spółki prawa handlowego powstałe w wyniku jego przekształcenia.

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia”. Kluczowe w tej sprawie było więc ustalenie, czy zakład i jego poprzednicy prawni korzystali z trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości należącej obecnie do Pana. Oraz, co najistotniejsze. Czy przedsiębiorca potrafi to udowodnić.

Warto przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego, który wielokrotnie uznawał możliwość ustalenia nabycia prawa przez zasiedzenie w innym postępowaniu niż postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia, a także możliwość nabycia przez zasiedzenie służebności odpowiadającej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa, nawet przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu, co miało miejsce na podstawie ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 3 sierpnia 2008 r.

Dopuszczalność nabycia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu, jak również samej służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe, została potwierdzona w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego i w doktrynie.

Nie budzi wątpliwości, że początek terminu zasiedzenia datuje się od momentu, gdy przedsiębiorstwo państwowe objęło w posiadanie urządzenia przesyłowe oraz nieruchomość poprzedników prawnych wnioskodawców w zakresie, w jakim te urządzenia tam się znajdowały. Posiadanie przez przedsiębiorstwo państwowe urządzeń oraz cudzej nieruchomości, na której je umieszczono, jest posiadaniem w rozumieniu art. 352 i może prowadzić do zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu (art. 292 K.c. w związku z art. 172) [postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2011 r., sygn. akt V CSK 502/10]. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się jednak, że osoba prawna, która przed dniem 1 lutego 1989 r., będąc państwową osobą prawną, nie mogła nabyć (także przez zasiedzenie) własności nieruchomości ani ograniczonych praw rzeczowych, może doliczyć do okresu posiadania wykonywanego po 1 lutego 1989 r. okres posiadania Skarbu Państwa sprzed tej daty. To stanowisko szczególnie odnosi się do przedsiębiorstw energetycznych i innych przedsiębiorstw przesyłowych w tym wodno-kanalizacyjnych, które do 1 lutego 1989 r. korzystały ze służebności przesyłu w ramach zarządu mieniem państwowym w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, co oznacza, że były one dzierżycielami względem Skarbu Państwa w rozumieniu art. 338 , co uniemożliwiało im nabycie na swoją rzecz własności ani innych praw rzeczowych. Dopiero zmiany w Kodeksie cywilnym od 1 lutego 1989 roku umożliwiły państwowym osobom prawnym, takim jak przedsiębiorstwa państwowe, nabywanie dla siebie własności nieruchomości i innych praw rzeczowych.

Powyższe oznacza, że przed 1 lutego 1989 roku, kiedy obowiązywał art. 128 wyrażający zasadę jednolitego funduszu własności państwowej, to Skarb Państwa, a nie przedsiębiorstwo państwowe, był posiadaczem urządzeń przesyłowych i cudzej nieruchomości, na której były one umieszczone. Zgodnie z art. 176 § 1 przedsiębiorca energetyczny może doliczyć do swojego (i swoich poprzedników prawnych) okresu posiadania okres posiadania Skarbu Państwa, jeśli spełnione są przesłanki wymienione w tym przepisie. Przede wszystkim przedsiębiorca  musi udowodnić, że doszło do przeniesienia posiadania na jego rzecz lub na rzecz jego poprzedników prawnych przez Skarb Państwa. Należy podkreślić, że chodzi o wykazanie przeniesienia posiadania służebności przesyłu przez Skarb Państwa na poprzednika prawnego uczestnika (por. uzasadnienie wyroku SN z 25 kwietnia 2014 r., sygn. akt II CSK 433/13). Przeniesienie posiadania służebności przesyłu zgodnie z art. 352 § 2 może nastąpić w sposób określony w art. 348–351. W toku procesu nie przedstawiono żadnych dowodów na taki sposób przeniesienia posiadania służebności. Natomiast póki co, rekomenduję napisanie stosownego pisma.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.