Operat szacunkowy dla służebności przesyłu

Ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem

Podstawą niniejszej odpowiedzi będą przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące służebności przesyłu, tj. art. 305¹–305⁴.

Art. 305¹ stanowi, iż „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Zgodnie z art. 305²:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Jak z powyższego wynika, przepisy dotyczące wysokości wynagrodzenia nie narzucają ani współczynników kalkulacyjnych, ani nie określają, czy ma być to wynagrodzenie jednorazowe, czy okresowe. Jedynym parametrem ustawowym jest sformułowanie „odpowiednie wynagrodzenie”.

Czynniki wpływające na wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Zatem „odpowiednie” wynagrodzenie ustala sąd na podstawie konkretnych okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu kryteriów wypracowanych przez orzecznictwo i piśmiennictwo prawnicze.

A z orzecznictwa wynika, że wynagrodzenie należy się właścicielowi nieruchomości już za samo ustanowienie służebności i ma zrekompensować mu wszelkie ograniczenia w korzystaniu z rzeczy, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w prawo własności; nie jest zależne od tego czy właściciel poniósł szkodę na skutek posadowienia na jego gruncie urządzeń przesyłowych.

Bardzo istotne jest też stwierdzenie Sądu Najwyższego, że „użycie w art. 3052§ 1 k.c. słowa »odpowiednie« oznacza, że przewidziane w tym przepisie wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze niż pojęcie odszkodowania. W razie powstania szkody fakt ten musi być brany pod uwagę przy określeniu wysokości wynagrodzenia, choć należy się ono właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy żadnej szkody nie poniósł”.

Jako czynniki wpływające na wartość wynagrodzenia Sąd Najwyższy wskazał:

• obciążenie nieruchomości urządzeniami z reguły przez kilkadziesiąt lat,
• wartość nieruchomości – jako górną granicę wynagrodzenia,
• sposób wykorzystywania przez właściciela pozostałej części nieruchomości albo jego nieruchomości sąsiednich,
• rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie,
• ograniczenie możliwości inwestycyjnych z uwagi na istnienie urządzeń,
• wyłączenie możliwości zabudowy mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odpłatne ustanowienie służebności przesyłu oraz rekompensata za utratę wartości nieruchomości

Odszkodowanie dotyczy z reguły zmniejszenia wartości nieruchomości, może odnosić się także do innych uszczerbków lub utraconych korzyści po stronie właściciela nieruchomości – pod jednym warunkiem: wyraźnego zgłoszenia żądań przez właściciela nieruchomości oraz poparcia ich właściwymi wnioskami dowodowymi.

Zatem w piśmie do sądu należało wyraźnie zaznaczyć, iż ustanowienie służebności przesyłu ma nastąpić odpłatnie, przy czym wynagrodzenie ma zrekompensować również uszczerbek w postaci obniżenia wartości nieruchomości (albo inną szkodę), i na te okoliczności zgłosić wniosek o dopuszczenie opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego.

Reasumując, wynagrodzenie ustalane przez sąd dotyczy wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a jeżeli wnioskodawca wnosił o uwzględnienie utraty wartości nieruchomości, powinno też uwzględniać tę okoliczność.

Jest to jedna kwota obejmująca wynagrodzenie za ustanowienie służebności, a jeżeli strona wnosiła też o uwzględnienie utraty wartości i to udowodniła, sąd zasądza jedną kwotę uwzględniającą te dwa czynniki.

Należy zatem sprawdzić, czy wnosiła Pani o wynagrodzenie za ustanowienie służebności, uwzględniające utratę wartości nieruchomości, i czy biegły w operacie szacunkowym uwzględnił w wynagrodzeniu zarówno utratę wartości, jak i rekompensatę wszelkich ograniczeń w możliwości korzystania z nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności.

Z reguły jest to jedna kwota obejmująca i ustanowienie służebności i utratę wartości, proszę dobrze „wczytać się” w operat szacunkowy. Myślę, że biegły uwzględnił w opinii nie tylko utratę wartości nieruchomości. Jeżeli tego nie ma, należałoby podnieść tę kwestię w sądzie, np. wnosić o uzupełnienie opinii przez biegłego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.