• Data: 2024-05-12 • Autor: Katarzyna Siwiec
W artykule przyjrzymy się procedurom, jakie muszą zostać wykonane w celu wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych, oraz konsekwencjom współwłasności domu. Otrzymanie domu w darowiźnie wiąże się bowiem z różnymi obowiązkami. Jest tego świadomy pan Antoni, którego dziadkowie chcą przepisać ich dom z działką na niego i na ich syna, czyli wujka pana Antoniego – po połowie. Pan klient jest synem ich zmarłej córki, więc obaj są jedynymi spadkobiercami dziadków. Wujek z nimi mieszka w tym domu, niestety jest alkoholikiem i z tego powodu pan Antoni wątpliwości co do przyjęcia połowy domu, gdyż obawia się, że będzie musiał płacić za niego rachunki. Autor pytania prosi o informacje, jakie będzie miał obowiązki wobec mieszkańców domu. Jakie jest prawo w tym zakresie? Czy będzie musiał zapewnić mu media (prąd, wodę), nawet jeśli umowy z dostawcami będą na niego? Gdyby on w przyszłości zamierzał sprzedać lub wynająć swoją połowę domu, czy będzie do tego potrzebował zgody pana Antoniego? A gdyby na przykład wynajął komuś swoją połowę, czy ma obowiązek zapewnić lokatorom media, jeśli nikt nie będzie uiszczał rachunków?
Przepisanie „połowy domu”, jak to określa pan Antoni, to zapewne przepisanie udziałów w nieruchomości po 1/2 jemu i drugiej wspomnianej osobie. Nie można bowiem przepisać czegoś, co nie jest przedmiotem wyodrębnionej własności. Jedyny wyjątek byłby wtedy, kiedy dom składałby się z dwóch odrębnych lokali, wydzielonych prawnie, administracyjnie. Trzeba byłoby to po prostu przeprowadzić wcześniej (dziadkowie musieliby to zrobić przed dokonaniem darowizn). Aby wyodrębnić w domu dwa odrębne mieszkania, w pierwszej kolejności należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do wniosku należy dołączyć dokumentację techniczną (inwentaryzacyjną). Dokumentacja ta musi przedstawiać stan techniczny nieruchomości, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. Potem dziadkowie musieliby aktem notarialnym ustanowić dwa odrębne lokale. Jest to zatem procedura sformalizowana i wymagająca przygotowania dokumentacji.
W innym przypadku, czyli gdy nie ma odrębnych lokali (a tak jest w opisanej sprawie) dziadkowie mogę przekazać dom dwóm osobom jedynie w udziałach ułamkowych np. po 1/2. W takiej sytuacji pan Antoni będzie jedynie współwłaścicielem domu – niestety z wszystkimi tego konsekwencjami. W kontekście tego, o co pyta – odpowiedź na pytanie kryje art. 207 Kodeksu cywilnego (K.c.), który najpierw zacytuję:
„Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.
Mówiąc prościej – tak, nasz klient będzie odpowiadał za wszelkie opłaty, takie jak prąd, woda, podatek od nieruchomości i inne, które dotyczyć będą nieruchomości. Nie zostaną podpisane umowy na dostawy prądu czy wody na jedną tylko osobę – każde przedsiębiorstwo musi żądać tytułu prawnego do nieruchomości, bo obligują go do tego przepisy, zatem będzie żądać podpisu także niego. Jako współwłaściciel będzie w trybie art. 207 K.c. odpowiedzialny za zapłatę za media. Dodam jeszcze, że z perspektywy przedsiębiorstw przesyłowych będzie obojętne, który ze współwłaścicieli zapłaci należności, można je wszystkie egzekwować jedynie od jednego ze współwłaścicieli. Kwestie rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami to już zupełnie inna sprawa. Jeżeli autor pytania zapłaci całość, to będzie mógł żądać od wujka zwrotu połowy – nawet przed sądem.
Jeżeli chodzi o sprzedaż – wujek będzie mógł sprzedać swój udział, ale bardzo trudno będzie mu znaleźć kupca na taki udział, a na sprzedaż całego domu potrzebna będzie zgoda pana Antoniego. W myśl art. 199 K.c. w wypadku sprzedaży potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Wujek będzie mógł wynająć część domu, jeżeli wydzielicie na przykład piętra do korzystania, ale oczywiście będzie mógł wynająć tylko jego piętro. Co do całości budynku powinien, co prawda, mieć zgodę autora pytania, ale najem – w przeciwieństwie do sprzedaży, która musi mieć formę aktu notarialnego – nie jest obwarowany takim rygorem, więc jeżeli współwłaściciel „wpuści” lokatora do budynku, to niestety zrobi to nawet bez jego zgody. Ustalanie w drodze powództwa, że umowa najmu jest nieważna, bo została zawarta bez zgody naszego klienta, to czas od roku do dwóch i trzeba liczyć się z koniecznością tolerowania tego stanu rzeczy.
Przypadek Anny i Marcina
Anna i Marcin odziedziczyli po dziadkach duży, stary dom na przedmieściach. Chcieli go podzielić na dwa odrębne mieszkania, by móc żyć niezależnie, lecz w jednym budynku. Musieli zatem zainwestować w niezbędną dokumentację techniczną i uzyskać zgodę starosty na wydzielenie lokali. Dzięki temu mogli nie tylko komfortowo zamieszkać, ale też zwiększyli wartość nieruchomości na rynku.
Historia Jakuba
Jakub współdziedziczył z siostrą rodzinną kamienicę. Pomimo że byli współwłaścicielami, mieli odmienne plany co do zarządzania nieruchomością. Jakub postanowił wynająć swoją część na cele mieszkalne, co było możliwe dzięki wcześniejszemu wydzieleniu lokali. Dzięki tej decyzji mógł generować stały dochód, mimo początkowych obaw i niezgody ze strony siostry.
Sytuacja Ewy i Roberta
Ewa i Robert kupili wspólnie z wujkiem stary dom z zamiarem remontu i późniejszego wynajmu. Z czasem jednak okazało się, że wujek chce sprzedać swoją część. Bez zgody Ewy i Roberta transakcja była niemożliwa. Zmusiło ich to do wspólnego poszukiwania kompromisu i ostatecznie zdecydowali się na wykupienie udziałów wujka, aby mieć pełną kontrolę nad nieruchomością i jej przyszłością.
Podjęcie decyzji o wyodrębnieniu odrębnych mieszkań w budynku mieszkalnym lub zarządzaniu współwłasnością domu to proces, który wymaga nie tylko gruntownego przygotowania dokumentacji i spełnienia wymogów prawnych, ale również współpracy między współwłaścicielami. Mądrze zarządzana współwłasność może przynieść korzyści wszystkim stronom, zwiększając wartość nieruchomości i poprawiając jakość życia mieszkańców.
Czy potrzebujesz pomocy w zakresie prawa nieruchomości? Skontaktuj się z nami, aby zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo prawne przy wyodrębnianiu mieszkań lub zarządzaniu współwłasnością domu. Opisz swój problem za pomocą formularza umieszczonego poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
