Partycypacja w kosztach remontu drogi służebnej

Obowiązek utrzymania drogi obciążonej służebnością przechodu i przejazdu

Po szczegółowej analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy należy stwierdzić, iż działanie właściciela nieruchomości, przez którą przebiega przedmiotowa droga (właściciela nieruchomości obciążonej), jest niestety co do zasady prawidłowe.
Omawiając niniejszą sprawę, w pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji Kodeksu cywilnego dotyczącej służebności gruntowych, do których zalicza się również służebność drogi koniecznej (choć zapis w księdze wieczystej o istnieniu służebności przechodu i przejazdu bez wskazania wprost, że jest to służebność drogi koniecznej, sugeruje, że nie jest to właśnie służebność drogi koniecznej, a zwykła służebność gruntowa – jednakże nie ma to większego znaczenia przy ocenie interesującej Pana kwestii, gdyż w obu przypadkach zastosowanie znajdują te same przepisy).
I tak, zgodnie z przepisem art. 289 § 1 K.c., w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
Z kolei § 2 stanowi, że jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.

Obowiązki właściciela nieruchomości władnącej z tytułu posiadanej służebności

Skoro zatem nie łączy Pana (jako właściciela nieruchomości władnącej, czyli tej, na rzecz której służebność została ustanowiona) z właścicielem nieruchomości obciążonej żadna umowa w zakresie istniejącej służebności ani też żadnych zapisów w tym przedmiocie nie zawiera księga wieczysta nieruchomości, to zgodnie z ww. zasadą obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do korzystania ze służebności spoczywa właśnie na Panu i pozostałych właścicielach nieruchomości posiadających prawo do przedmiotowej służebności.
Jak ponadto podnosi się w doktrynie, przepis ten nakłada obowiązek utrzymania tych urządzeń na właściciela nieruchomości władnącej bez względu na to, czy z urządzeń tych korzysta tylko on, czy też wspólnie z właścicielem nieruchomości służebnej. W takiej sytuacji ma on również prawo wejść na nieruchomość obciążoną celem dokonania napraw czy konserwacji tych urządzeń (Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, wydawnictwo: C.H. Beck, wydanie 4, rok wydania: 2010).

Jeżeli natomiast właścicieli nieruchomości służebnej jest kilku, ich odpowiedzialność osobista jest odpowiedzialnością solidarną (art. 366 K.c.).

Dokonywanie potrzebnych robót i nakładów związanych z możliwością prawidłowego wykonywania służebności

Idąc dalej, należy wskazać, iż utrzymywanie oznacza konieczność dokonywania potrzebnych robót i nakładów związanych z możliwością prawidłowego, zgodnego z treścią służebności, eksploatowania tych urządzeń. Jeżeli możliwa jest eksploatacja w innym zakresie niż objęty treścią służebności, to o ile pozostaje to bez uszczerbku dla wykonywania służebności, odpowiedni obowiązek utrzymania nie odnosi się do prac i/ lub nakładów w takim zakresie. Za dopuszczalne, a czasem wręcz potrzebne, uznaje się wprowadzanie zmian technicznych czy modernizacji. Ponadto zaś właściciel nieruchomości władnącej nie może – w braku odmiennej umowy – żądać zwrotu wartości odpowiadającej zakresowi korzystania z urządzenia przez właściciela nieruchomości służebnej, a także zwrotu wydatków poniesionych na utrzymanie urządzenia – ani w całości, ani w odpowiedniej części, która odpowiadałaby zakresowi korzystania przez właściciela nieruchomości obciążonej (tak m.in. Kodeks cywilny. Komentarz, tom I, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, wydawnictwo: C.H. Beck, wydanie 6, rok wydania: 2011).

Mając zatem powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż obowiązek utrzymania ww. drogi w należytym stanie, zapewniającym możliwość bezpiecznego i właściwego z niej korzystania, spoczywa w braku odmiennych uzgodnień między właścicielami nieruchomości władnących a właścicielem nieruchomości obciążonej w całości na właścicielach nieruchomości władnących.

Dodatkowo, właściciele ci nie tylko ponoszą odpowiedzialność solidarną z tego tytułu względem właściciela nieruchomości obciążonej, lecz również właściciel ten może żądać od nich, w razie braku zgody na dobrowolne wykonanie tych czynności, w drodze postępowania sądowego albo zobowiązania przez sąd do dokonania ww. czynności lub do zapłaty przez właścicieli nieruchomości władnących kwoty pozwalającej właścicielowi nieruchomości obciążonej na dokonanie remontu drogi przez niego samego. W nauce prawa pojawia się również pogląd, zgodnie z którym dopuszcza się też możliwość żądania przez właściciela nieruchomości obciążonej zaniechania korzystania ze służebności lub jej zniesienia w razie niewykonywania ww. obowiązków przez właścicieli nieruchomości władnących, jednak pogląd ten nie jest jednolity i ugruntowany., zgodnie z ww. przepisami i stanowiskiem nauki prawa, właściciel nieruchomości obciążonej w rzeczywistości w ogóle nie ma obowiązku uczestniczyć w kosztach remontu drogi, nawet jeżeli sam z niej korzysta.

Zatem w opisanej przez Pana sytuacji niestety pozostaje Panu przychylić się do propozycji właściciela nieruchomości obciążonej i partycypować w kosztach remontu drogi we wskazanym stosunku, co mimo wszystko jest dla Pana korzystne, gdyż właściciel ten mógłby w zasadzie kosztami tymi obciążyć właścicieli nieruchomości władnących nie w 1/6, a w 1/5, jako że sam nie ma ustawowego obowiązku uczestniczenia w tych kosztach.
Niemniej na uwadze należy mieć to, że właściciele nieruchomości władnących zobowiązani są do zapewnienia prawidłowego, tj. bezpiecznego i właściwego funkcjonowania urządzeń niezbędnych do korzystania ze służebności, a co za tym idzie, odpowiadają oni z tego tytułu tylko w tym zakresie. Oznacza to również, że jeżeli w Pana opinii przeprowadzenie prac w tak szerokim zakresie i przy tak znacznych nakładach, jakie planuje właściciel nieruchomości obciążonej, jest zbyteczne i znacząco przekracza poziom i zakres prac koniecznych, jest Pan uprawniony do zakwestionowania tej decyzji właściciela nieruchomości obciążonej i wskazania, że Pańska odpowiedzialność finansowa z tego tytułu powinna zostać ograniczona do odpowiedniej części wydatków koniecznych, przy czym to właściciel nieruchomości obciążonej powinien samodzielnie ponieść pozostałe, wykraczające poza ww. zakres prac koniecznych, koszty remontu drogi.

Takie działanie ma na celu właśnie uchronienie właścicieli nieruchomości władnących od konieczności ponoszenia wydatków związanych ze służebnością, które jako nadmierne stanowiłyby jedynie źródło wzbogacenia się właściciela nieruchomości obciążonej, np. poprzez nieuzasadnione podniesienie wartości jego nieruchomości Państwa kosztem.

Na marginesie można wskazać, iż dokonywanie remontów urządzeń służących do wykonywania służebności (w koniecznym zakresie) samo w sobie nie stanowi działania na rzecz bezpodstawnego zwiększenia wartości nieruchomości obciążonej, gdyż właśnie w związku z istnieniem na niej takiej służebności nieruchomość ta z tego już samego faktu na wartości swej traci.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.