• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed 24 laty kupiliśmy działkę budowlaną, na której znajduje się słup oraz linia energetyczna przebiegająca nad działką. Niedługo potem uzyskaliśmy pozwolenie na wybudowanie domu w zabudowie bliźniaczej. Inwestycja była zrealizowana częściowo. W 2008 roku wystąpiliśmy o zmianę projektu i otrzymaliśmy nowe pozwolenie na budowę. Obecnie chcieliśmy wybudować garaż, lecz zakład energetyczny postawił warunek, że planowana inwestycja musi znajdować się w odległości minimum 6 m od linii elektrycznej, w praktyce budowa garażu staje się niemożliwa, bo działka jest zbyt wąska. Linia SN została wybudowana przed 1970 rokiem, nie wiem, jaki jest jej stan prawny. ZE nie podpisywał z nami żadnej umowy służebności przesyłu, w księgach wieczystych również nie ma żadnych wpisów. Z aktu notarialnego wynika, że poprzedni właściciel również nie posiadał żadnej umowy, gdyż oświadczył, iż nieruchomość nie jest obciążona. Pytanie jest takie: czy mogę żądać od ZE przebudowy linii napowietrznej na kablową i umieszczenia jej w granicach działki, tak abym mogła swobodnie korzystać ze swojej własności, ewentualnie o zmianę ich stanowiska w kwestii odległości od planowanej inwestycji?
Sprawa nie jest tak oczywista. Na zdemontowanie linii nie ma co liczyć. Na jej przebudowę – być może, ale wymaga to ustalenia wielu zmiennych.
Niewątpliwie umiejscowienie urządzeń energetycznych uniemożliwia właścicielowi prowadzenie działań inwestycyjnych zmierzających do realizacji budownictwa. W związku z powyższym ma Pan prawo domagać się – na podstawie art. 222 § 2 K.c., przywrócenia stanu zgodnego z prawem – czyli przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą i wyeliminowanie władztwa osoby nieuprawnionej.
Konieczne będzie – jeśli dojdzie do sprawy sądowej – uzyskanie opinii biegłego w zakresie orzeknięcia, czy przebudowa nie będzie stanowiła ograniczenia czy uniemożliwienia odbioru prądu innym kontrahentom (odbiorcom), czyli ustalenia tego, czy żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem jest nadużyciem prawa w rozumieniu art. 5 K.c.
Nadużycie prawa zachodzi wówczas, gdy uprawniony, wykonując swoje prawo, działa sprzecznie z zasadami dobrej wiary lub używa prawa niezgodnie z celem, ze względu na który prawo mu służy (art. 5 K.c.). Jednocześnie chodzi o działanie, które formalnie mieści się w sferze możliwości postępowania zakreślonej przez normę prawną regulującą dany typ prawa podmiotowego, ale nie może być uznane za jego wykonywanie, a przeciwnie – za działanie bezprawne, niekorzystające z ochrony prawa.
Jeśli nie będzie przeszkód – sąd może nakazać przebudowę linii.
Zobacz też: Zmiana linii napowietrznej na kablową
Problemem jest także ewentualne zasiedzenie. Zgodnie z treścią przepisu art. 352 § 1 K.c. – kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Posiadanie to, w myśl art. 292 K.c., może prowadzić do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega ono na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Oznacza to, że ostatnio powołany przepis samodzielnie określa charakter posiadania służebności gruntowej jako przesłanki nabycia jej przez zasiedzenie. Przesłanką tą jest posiadanie służebności polegające na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia znajdującego się na cudzej nieruchomości w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność.
Chodzi tu więc o korzystanie z nieruchomości będące przejawem władztwa nad nią w zakresie, w jakim uprawnia do niego służebność gruntowa. Władztwo to kwalifikuje się, zgodnie z art. 336 K.c., jako posiadanie zależne nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2006 r., IV CSK 149/05, LEX nr 258681 i postanowienie z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 171/08, OSNC 2010, nr 1, poz. 15).
Warto wystosować pismo wzywające do rozwiązania spornej kwestii, proponując bądź wykup działki przez zakład energetyczny, bądź likwidację słupów, czy ułożenie linii kablowej w ziemi w miejscu umożliwiającym inwestycję. Potem, w zależności od stanowiska zakładu energetycznego, można podejmować dalsze kroki.
Jeśli chodzi o odstępstwa od warunków technicznych, to są możliwe jedynie wyjątkowo. Udzielenie pozwolenia na budowę z uwzględnieniem odstępstw może być uzasadnione koniecznością przystosowania inwestycji do wymogów planu zagospodarowania przestrzennego, nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Odstępstwa są uzasadnione potrzebą zabudowania działki trudnej do zagospodarowania tak z uwagi na ww. wymogi planu, jak również na gabaryty działki obciążonej usytuowaniem linii energetycznej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
