• Autor: Bogusław Nowakowski
Mieszkam w trzypokojowym mieszkaniu spółdzielczym, do którego przed kilkunastu laty przyłączyłem sąsiednią kawalerkę. Oba mieszkania mają wspólny korytarz (3 m2), prowadzący do schodów, który zamknąłem ścianą i dodatkowymi drzwiami (za zgodą spółdzielni). Całość zamieniono w spółdzielni na jedno mieszkanie, które wykupiłem. Nie łączyłem liczników wody i elektryki. Teraz zdecydowałem się ponownie podzielić mieszkanie na dwa mniejsze, tak jak było wcześniej. W spółdzielni powiedziano mi, że rozdzielić nie można, bo oba mieszkania mają korytarz do schodów wspólny. Chciałem więc odsprzedać spółdzielni korytarz (3 m2), żeby zlikwidować wspólną część. Powiedziano mi jednak, że nie mogą ode mnie odkupić tych 3 m2, bo prawo zabrania zbycia części mieszkania. Jak więc rozwiązać problem wspólnego korytarza? Dowiedziałem się, że można skorzystać z prawa o służebności mieszkaniowej i te 3 m2 używać wspólnie, czy w moim przypadku da się tak zrobić?
ale?
Jak wskazuje opis: pierwotnie były dwa oddzielne mieszkania, zostały one połączone w jedno mieszkanie, całość zamieniono w spółdzielni na jedno mieszkanie” , które Pan wykupił.
Wynika z tego, że po połączeniu utworzone zostało w dokumentacji jego mieszkanie. Owo jedno mieszkanie Pan zakupił jako jedną nieruchomość. Zakup dotyczył jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Powoduje to, że nie można w chwili obecnej mówić o dwóch mieszkaniach, a tylko o jednym. Jak wskazała spółdzielnia – nie może ona odkupić od Pana części dawnego korytarza, albowiem nie jest dopuszczalne zbywanie części fizycznie wydzielonej samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Służebność mieszkania nie polega na tym, że mający służebność ma prawo korzystania z części innego mieszkania (w tym przypadku korytarza).
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). W tym przypadku służebność polegałaby na tym, że właściciel jednego mieszkania ma prawo przechodzenia przez drugie mieszkanie oraz korzystania z jego części w postaci korytarza, aby móc korzystać ze swojego mieszkania. A ponieważ jest tylko jego mieszkanie – trudno jest w takiej sytuacji mówić o ustanowieniu służebności.
Dla ustanowienia służebności konieczne jest istnienie co najmniej dwóch nieruchomości. Wtedy jedna nieruchomość jest obciążana służebnością na rzecz innej nieruchomości. Prawa te muszą respektować każdorazowi właściciele nieruchomości.
Aby możliwe było takie działanie (ustanowienie służebności), można dokonać podziału tego mieszkania na dwa samodzielne lokale mieszkalne i przypisać korytarz do jednego z nich z jednoczesnym ustanowieniem służebności na rzecz właścicieli drugiego mieszkania.
Rozwiązania te są teoretyczne, albowiem w rachubę wchodzą przepisy Prawa spółdzielczego i Prawa budowlanego. Okazać się może, że na takie rozwiązanie nie zgodzi się spółdzielnia lub organ administracyjny akceptujący utworzenie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych.
Stosownie do Kodeksu cywilnego:
Art. 285. § 1.Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2.Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 296.Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
W obecnej sytuacji – gdy jest tylko jedno mieszkanie, traktowane jako jedna nieruchomość – nie jest możliwe ustanowienia służebności w ramach umownego podziału wewnętrznego mieszkania.
Po ustanowieniu dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych (gdzie korytarz będzie przypisany do jednego z nich), można ustanowić służebność przejścia, przychodu i korzystania z korytarza na rzecz mieszkania, któremu korytarz nie został przypisany.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
