• Autor: Iryna Kowalczuk
Kilka lat temu mama przekazała dom i działkę mi i mojej siostrze. Na nieruchomości ustanowiona jest służebność mieszkania dla wujka, który dawniej był jej właścicielem. Czy ja i siostra możemy dokonać podziału domu? Czy wujem może mieć jakieś roszczenia, np. finansowe? Czy będziemy musieli zapłacić podatek?
Na wstępie zaznaczę, że Pan, jak również Pana siostra możecie swobodnie rozporządzać własną nieruchomością. Pana wujek nie ma prawa ograniczać Panu prawa własności, oprócz tego wujek nie ma żadnych podstaw, żeby domagać się od Państwa jakichkolwiek roszczeń, w tym w finansowych. Wujek ma służebność osobistą na nieruchomości i ma prawo korzystać z tej nieruchomości do końca życia. Oczywiście nieruchomość obciążoną służebnością będzie ciężko zbyć, ponieważ nie każdy kupujący chce nabyć nieruchomość wraz z dożywotnikiem.
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”.
Pan i Pana siostra macie prawo wnieść wniosek do sądu o zniesienie współwłasności lub spisać umowę notarialną o zniesienie współwłasności w każdym czasie. Przepisy Kodeksu cywilnego nie zakreślają współwłaścicielom żadnego terminu do pozostawania we wspólności.
Zobacz też: Podział działki a służebność
Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210–221 Kodeksu cywilnego. Zniesienie współwłasności nastąpić może w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.
Ustawodawca nie uregulował odrębnie umownego trybu zniesienia współwłasności, pozostawiając współwłaścicielom szeroką swobodę w tym zakresie. Trzeba jednakże wskazać, że każdorazowo dla zawarcia umowy zniesienia współwłasności niezbędna jest zgoda wszystkich, a nie tylko niektórych, współwłaścicieli. Nadto, umowa zniesienia współwłasności nieruchomości, dla swej ważności, wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Jednocześnie przy umownym zniesieniu współwłasności u notariusza należy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z taksą notarialną, której wysokość uzależniona jest od wartości przedmiotu umowy (maksymalną wysokość taksy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie stawek taksy notarialnej).
Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości majątku podlegającego działowi i wynosi od wartości:
Powyższe kwoty są kwotami maksymalnymi, jakie może naliczyć notariusz. Do powyższych kwot notariusz doliczy 23% podatku VAT.
Jednocześnie, na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, pobierany jest podatek od umowy zniesienia współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawę opodatkowania stanowi wówczas wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.
Stawka podatku od umowy o zniesienie współwłasności wynosi (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych):
Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na wszystkich osobach będących stronami umowy. W związku z faktem, iż umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości ma formę aktu notarialnego, płatnikiem tego podatku jest notariusz, na którym ciąży obowiązek odprowadzenia pobranego podatku na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności, podobnie jak zniesienie odpłatne, nie jest obojętne podatkowo. W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
W przypadku zniesienia współwłasności ustawodawca przewidział szereg preferencji podatkowych dla rodziny.
Podobnie jak w innych przypadkach nieodpłatnego nabycia majątku po 1 stycznia 2007 r. zastosowanie znajdzie tutaj całkowite zwolnienie z podatku przewidziane dla osób najbliższych (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn). W gronie uprawnionych do zwolnienia znajduje się część nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej tj. małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.
Co się tyczy sądowego zniesienie współwłasności. O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, chociaż jest on zobowiązany uprzednio zasięgnąć stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli, chyba że projekt podziału sprzeciwia się prawu lub zasadom współżycia społecznego albo narusza w sposób rażący interes osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Możliwe jest również zawarcie w takiej sprawie ugody sądowej.
Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy wskazać należy:
Podział fizyczny rzeczy jest z reguły najprostszym sposobem, zwłaszcza dla niezamożnych współwłaścicieli, dlatego że unika się w ten sposób obciążania któregokolwiek ze współwłaścicieli obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Zniesienie tą drogą współwłasności zostało jednak wyłączone w sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).
Zniesienie współwłasności w drodze przyznania rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, ma zastosowanie przede wszystkim w odniesieniu do rzeczy (praw) wspólnych, których nie można podzielić. Sąd ma w tym zakresie postępować „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zawód, wiek współwłaścicieli, charakter (rodzaj) wspólnej rzeczy lub prawa (co ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości rolnej), sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich możliwości majątkowe, co ma istotne znaczenie w kwestii spłat.
Zniesienie współwłasności może również nastąpić poprzez „podział cywilny”, rozumiany jako sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. Zastosowanie tego sposobu – na podstawie orzeczenia sądu – wymaga sprzedaży dokonywanej „stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego” (art. 212 § 2 K.c.). Natomiast w przypadku umownego zniesienia współwłasności – uzgodnionej sprzedaży dokonują sami współwłaściciele, nie będąc ograniczonymi w tym zakresie żadnymi szczególnymi przepisami prawa.
Należy wskazać, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.
Jeśli zdecyduje się Pan z siostrą złożyć wniosek do sądu, to musi Pan zaproponować swój sposób podziału nieruchomości z uzasadnieniem. Będzie Pan musiał podać aktualną cenę za nieruchomość. Nie musi Pan korzystać z usług rzeczoznawcy. Dostępnym na wyciągnięcie ręki i bezpłatnym źródłem danych o cenach są ogłoszenia zamieszczane w prasie lub na portalach internetowych.
Gdy będzie Pan porównywał swoją nieruchomość do tych z ogłoszeń, musi Pan pamiętać, że na cenę wpływa nie tylko lokalizacja, ale też standard nieruchomości, jej stan.
Może Pan również udać się do biura nieruchomości i dowiedzieć się, ile mniej więcej warta jest taka nieruchomość.
Kolejnym rozwiązaniem oferowanym przez Internet jest możliwość przybliżonej wyceny nieruchomości. Można to zrobić na specjalnych portalach poprzez wypełnienie mniej lub bardziej skomplikowanej ankiety.
Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego miejsca położenia rzeczy (art. 507 w zw. z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności jest stała (nie zależy od wartości nieruchomości) i wynosi 1000 zł. Jeżeli zaś wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 41 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Najlepiej, żeby Pan wraz z siostrą złożył zgodny wniosek o nieodpłatnie zniesienie współwłasności do sądu, co pozwoli Państwu znacznie zaoszczędzić na kosztach i nie będziecie Państwo musieli płacić podatku.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Iryna Kowalczuk
Magister prawa, absolwentka Lwowskiego Państwowego Uniwersytetu Spraw Wewnętrznych Ukrainy, uzyskany tytuł: magister prawa ukraińskiego; ukończyła także Studium Podyplomowe prawa UE na Uniwersytecie Warszawskim. Doświadczenie nabyła w trakcie pracy w dwóch kancelariach adwokackich. Ze względu na biegłość w analizie różnorodnych zagadnień prawnych w serwisie ePorady24 pełniła funkcję administratora. Udzielała porad z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego oraz w sprawach związanych z prawem ukraińskim. Biegle posługuje się zarówno językiem ukraińskim, rosyjskim, jak i polskim.
Zapytaj prawnika
