Powództwo o naruszenie posiadania służebności

Służebność przechodu i przejazdu

Skoro Pan pozwolił na ustawienie płotu na używanym przez siebie terenie (wprawdzie cudzym), to teraz jest wybór między następującymi sposobami zachowania: Pańskim ustępstwem, porozumieniem stron, orzeczeniem sądowym. To są uwagi ogólne, ponieważ należy sprawdzić rzeczywisty stan prawny.

Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy rzeczywiście doszło do ustanowienia służebności (w tym mającej służyć poruszaniu się). Służebności należą do szerszej kategorii ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Takie prawa nazywa się również „prawami na rzeczy cudzej”, ponieważ one ograniczają zakres uprawnień właścicielskich (ogólnie ujętych w art. 140 K.c.); inna osoba (w rozumieniu art. 140 K.c.) jest uprawniona korzystać z rzeczy obciążonej (np. służebnością lub użytkowaniem), a właściciel takiej rzeczy ma obowiązek znosić korzystanie (w określonym zakresie) z jego rzeczy przez uprawnioną inną osobę. Dla ustanowienia niektórych ograniczonych praw rzeczowych (w tym służebności każdego rodzaju) niezbędna jest forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Ewentualnie może dojść do ustanowienia służebności na podstawie orzeczenia sądu – chodzi o tak zwane zastępcze oświadczenie woli (w rozumieniu art. 64 K.c.); sąd może również określać wysokość oraz sposób płacenia (jednorazowo lub okresowo) wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości (w takich przypadkach często powołuje się biegłych sądowych, co zwiększa koszty postępowania sadowego).

Prawo dysponowania nieruchomością do celów budowlanych

Administracja budowlana najczęściej wymaga czegoś takiego jak „prawo dysponowania nieruchomością do celów budowlanych” oraz – zwłaszcza w przypadku potrzeby zapewnienia dojazdu – jakiegoś oświadczenia o tym, że jest (a przynajmniej może być) zapewniony dostęp do drogi publicznej. Można dodać, że decyzje administracyjne w sprawie zjazdów z dróg publicznych na nieruchomości (art. 46 K.c.) wydają zarządcy takich dróg, a opłaty za samowolę są wysokie.

Z całą pewnością starostwa lub inne organa administracji publicznej są pozbawione uprawnień decydowania o służebnościach. Niekiedy administracja budowlana (zwłaszcza nadzór budowlany) wydaje przejściowe rozstrzygnięcia odnośnie do korzystania z nieruchomości (także cudzych), ale dotyczy to sytuacji nadzwyczajnych (np. katastrof budowlanych). Proszę sprawdzić, jaką treść i formę ma oświadczenie byłego już właściciela tamtej nieruchomości.

Ustanowienie służebności w zwykłej formie pisemnej

Tak zwana zwykła forma pisemna mogła wystarczyć organowi administracji budowlanej w postępowaniu dotyczącym odnośnej inwestycji budowlanej. Niewątpliwie jednak taka forma nie pozwala – niezależnie od treści dokumentu – na ustanowienie służebności; skoro jest ustawowy wymóg formy aktu notarialnego, to typową sankcją (art. 73 K.c.) jest nieważność czynności prawnej, złożonej z pogwałceniem obowiązku zachowania określonej formy szczególnej (niż tak zwana zwykła forma pisemna). Gdyby w czasie sprawdzania – czy to w Pańskich zasobach, czy w zasobach administracji budowlanej (np. w archiwum starostwa) – okazało się, że doszło do ustanowienia służebności (to jest przy zachowaniu wymogu formy aktu notarialnego), to Pan mógłby samodzielnie zawnioskować o ujawnienie (wpisanie) służebności do właściwych ksiąg wieczystych; prowadzonych zarówno dla nieruchomości władnącej, jak i dla nieruchomości obciążonej (tej terminologii używa ustawodawca w art. 285 i następnych K.c.).

Naruszenie uprawnień każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej

Jeżeli już została ustanowiona służebność, to zaistniałą sytuację można uznać za naruszenie uprawnień każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej do korzystania (w określonym służebnością zakresie) z nieruchomości obciążonej. W takim stanie rzeczy dopuszczalne byłoby wystąpienie – na zasadzie analogii – z powództwem na podstawie przepisów o ochronie własności; takich roszczeń dotyczy głównie treść artykułu 222 K.c.:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Wprost chodzi o roszczenia, mające służyć ochronie uprawnień właścicielskich, jednak sam ustawodawca dopuścił korzystanie z nich odpowiednio (czyli przez analogię) przez najemców (art. 690 K.c). W takim stanie rzeczy dopuszczalne staje się odpowiednie korzystanie z takich rozwiązań przez osobę uprawnioną z tytułu służebności. Powtarzam i podkreślam, że może to mieć miejsce wyłącznie w przypadku ustanowienia służebności – sama tak zwana zwykła pisemna wyklucza możliwość ustanowienia służebności.

Ewentualne relacje między zbywcą i nabywcą tamtej nieruchomości to ich sprawa – być może także spór prawny (np. dotyczący rozliczeń). Proszę unikać prób sprowadzania dyskusji lub sporu na manowce. Proszę koncentrować się na tym, co dotyczy samej sprawy.

Posiadanie samoistne oraz zależne

Warto zwrócić uwagę także na zagadnienie posiadania; dzieli się ono na: samoistne oraz zależne – oba rodzaje ustawowo określono w artykule 336 K.c., stanowiącego: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Choć posiadanie w Polsce jest traktowane jako stan faktyczny (a nie stan prawny), to jednak pozostaje ono pod ochroną prawa – przed bezprawnym naruszaniem.

Jeżeli nawet nie została wcześniej ustanowiona służebność, to Pan korzystał z tamtej nieruchomości w sposób właściwy wykonywaniu służebności, a więc (w określonym stopniu) Pan stał się posiadaczem tamtej nieruchomości. Ponieważ wykonywanie służebności (ustanowionej) oznacza posiadanie zależne nieruchomości obciążonej, to również w takich sytuacjach może chodzić o posiadanie zależne. Jeśli nie przysługuje Panu (a właściwie każdorazowemu właścicielowi Pańskiej nieruchomości) służebność gruntowa, to mogło mieć miejsce coś, co nazywa się „posiadaniem służebności”. Artykuł 352 K.c. brzmi:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy”.

Skoro Pan dotychczas – a zwłaszcza niezwłocznie po zaistnieniu utrudnień – nie skorzystał z legalnej obrony koniecznej lub z legalnej samopomocy (co dopuszcza się artykułem 353 K.c.), to prawdopodobnie jest jeszcze szansa na wytoczenie powództwa o ochronę posiadania, co może mieć odpowiednie zastosowanie w przypadku naruszenia posiadania służebności.

Artykuł 344 K.c. stanowi:

„§ 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia”.

Powództwo o przywrócenie stanu pozwalającego na wykonywanie służebności

Zakładam, że do wybudowania odnośnego ogrodzenia doszło niedawno i jest jeszcze dopuszczalne wytoczenie powództwa o przywrócenie stanu pozwalającego na wykonywanie służebności (przypadku służebności) albo o przywrócenia stanu umożliwiającego posiadanie służebności. Takie powództwa dotyczą jedynie posiadania albo posiadania służebności. Do ustanowienia służebności – o ile jeszcze nie doszło do jej ustanowienia – dojść może przez złożenie w formie aktu notarialnego (!) oświadczenia woli przez właściciela tamtej nieruchomości albo na podstawie orzeczenia sądu.

W ewentualnym postępowaniu sądowym (a niekiedy nawet przed wytoczeniem powództwa) można wnioskować do sądu o dokonanie zabezpieczenia roszczenia – art. 730 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Jeżeli ustawiono masywne ogrodzenie, to może pojawić się problem z zabezpieczeniem, a zwłaszcza z jego wykonaniem przymusowym – komornik sądowy sam takich czynności nie wykonuje, a nie musi „liczyć się z groszem” na usługi odpowiedniej ekipy (skoro zapłaci ktoś inny, a najczęściej od wierzyciela pobiera się zaliczkę na poczet kosztów egzekucji).

Niezależnie od tego, czego będzie dotyczyło postępowanie przed sądem, zasadne może okazać się zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.), by sędzia miał możność bezpośrednio zetknąć się z terenem, którego spór dotyczy.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Skoro istnieje jakaś droga (Pańskim zdaniem, za wąska), to może pojawić się spór o to, czy w ogóle zasadne jest w takim stanie rzeczy ustanowienie służebności drogi koniecznej, którą przewidziano w artykule 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Bardzo duże znaczenie może mieć (w takim przypadku) wynik sporu o znaczenie określenia odpowiedni dostęp. Wprawdzie teraz biegli sądowi często wskazują zasadność dróg wewnętrznych (także w ramach służebności) o szerokości 4 metrów albo więcej, ale duże znaczenie ma wykazanie potrzeby korzystania z drogi o określonej szerokości. Proponuję brać pod uwagę skorzystanie z opinii Państwowej Straży Pożarnej, ponieważ liczne samochody strażackie są duże (w tym szerokie).

W ewentualnym sporze prawnym ważne będzie wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c. Proponuję także odpowiednią aktywność, ponieważ bierność może zostać przez sąd potraktowana jako przejaw zgody z kimś innym (art. 230 K.p.c.).

Może Pan merytorycznie omówić sytuację z właścicielem tamtej nieruchomości. Być może uda się samodzielnie wypracować rozwiązania ugodowe (art. 917 i art. 918 K.c.). Do ugody mogłoby dojść również w związku z postępowaniem sądowym (zwłaszcza: od art. 183¹ do art. 186 K.p.c.). Teraz można wezwać (w sposób dający się udowodnić) sąsiada do określonych zachowań.

W opisie stanu faktycznego brak informacji o tym, od jak dawna korzystał Pan z możliwości przejazdu przez tamtą nieruchomość. Wzmianka o starostwie wskazuje na to, że minęło najwyżej kilkanaście lat. Jednak na wszelki wypadek (gdyby to był okres sporo dłuższy) sygnalizuję, że ustawodawca przewidział możliwość nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Oczywiście, zasiedzenie służebności można rozważać tylko w przypadku, gdy jej nie ustanowiono (w sposób prawnie przewidziany).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.