Pozbawienie służebności mieszkania

W orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., sygn. akt III CZP 45/80 (OSPiKA 78/81, poz. 131) Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą:

„Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 k.c.). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka (art. 299 i 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 i 304 k.c.) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 i 305 k.c.). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie.

Zgodnie z Art. 302 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Art. 302 stanowi uzupełnienie hipotezy art. 301. Jest to przepis o charakterze iuris dispositivi, który ma zastosowanie w wypadku braku odmiennych postanowień umowy. Pomieszczenia i urządzenia, z których może korzystać mający służebność mieszkania, muszą być przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku, co jest – rzecz jasna – kwestią stanu faktycznego. O charakterze samego przeznaczenia decydują okoliczności obiektywne, wynikające np. z celu i funkcji konkretnego pomieszczenia, a nie subiektywne i jednostronne decyzje właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeśli uprawniona nie będzie wykonywała służebności – służebność wygaśnie.

Art. 293 określa termin wygaśnięcia służebności gruntowych na dziesięć lat; dotyczy on zarówno służebności czynnych, jak i biernych, polegających na obowiązku nieczynienia. W pierwszym przypadku dniem terminu jest upływ dnia, który datą odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności, a w drugim – upływ dnia, który datą odpowiada dniowi, w którym na nieruchomości powstał stan sprzeczny z treścią służebności (art. 112).

Bez wynagrodzenia służebność może być zniesiona na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy straciła wszelkie znaczenie dla uprawnionego. Zachodzi to wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść uprawnionemu. Innymi słowy – gdy powstanie sytuacja, w której przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć. W uzasadnieniu wyroku z 26 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 467/98 (OSNC 5/2000, poz. 102), Sąd Najwyższy uznał, że skoro przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, to przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności jest możliwa na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy po ustanowieniu służebności zajdzie ważna przyczyna gospodarcza. Chodzi tu więc o sytuację, gdy w wyniku zmiany stosunków zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 364/85; OSNCP 1985 r., nr 12, poz. 198), dotychczasowy zakres lub sposób wykonywania służebności znacznie utrudniałby właścicielowi nieruchomości obciążonej racjonalne gospodarcze wykorzystanie swojej nieruchomości. Warunkiem jednak zmiany jest to, by nie przyniosła ona niewspółmiernego uszczerbku uprawnionemu (art. 291 Kodeksu cywilnego).

Zmiana następuje za wynagrodzeniem. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą, stosownie do okoliczności sprawy, właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli (zobacz powołany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r.). Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić na drogę sądową.

Zasadniczo więc nie może Pan pozbawić kogoś służebności mieszkania, chyba że zapewni Pan służebność w innym miejscu albo wykaże Pan przed sądem, że służebność nie ma dla uprawnionej już żadnego znaczenia. Nie jest istotny fakt, że dana osoba ma dom, ale musi mieć w nim zaspokojone warunki mieszkaniowe i nie korzystać stale z Pana nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.