• Autor: Tomasz Krupiński
Jestem właścicielem mieszkania, które zostało nabyte w trakcie małżeństwa z mojego majątku osobistego. W 2000 r. ustanowiłem w tym lokalu dożywotnią służebność osobistą na rzecz mojej żony (prawo do korzystania ze wszystkich pomieszczeń). Niedawno się rozwiedliśmy. Teraz żona twierdzi, że… nie mam żadnych praw do tego mieszkania, bo zrzekłem się ich, ustanawiając służebność. Odmawia wyprowadzki i grozi wezwaniem Policji i oskarżeniem mnie o zakłócanie miru domowego. Czy jej przekonania i żądania mają jakąś podstawę prawną? Czy mogę ją pozbawić służebności osobistej albo zamienić ją na rentę? Jak oblicza się taką rentę (w akcie notarialnym jest zapis, że roczna wartość służebności wynosi 280 zł – czy to ma znaczenie przy ustalaniu renty)?
Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) „mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku”. Unormowanie to odnosi się do takich pomieszczeń, jak strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.
Pańska żona nie ma więc prawa własności, a jedynie służebność osobistą, która wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, na którego rzecz została ustanowiona.
Ponadto, zgodnie z art. 301 K.c. mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
Nie wydaje mi się, że sąd rozpoznający sprawę przyjmie argumentację, iż służebność osobista mieszkania została ustanowiona tylko i wyłącznie na rzecz Pańskiej żony i zależy od jej statusu (i w związku z tym byłaby nieważna po rozwodzie). To twierdzenie jest moim zdaniem o tyle nieuprawnione, iż np. po śmierci Pana jako właściciela mieszkania żona dziedziczyłaby w części po Panu, dlatego ustanawianie służebności na jej rzecz wyłącznie jako żony byłoby i tak nieuzasadnione. Jej interesy byłyby i tak zabezpieczone przez to, że odziedziczyłaby część spadku po Panu.
Pańską żonę można pozbawić służebności osobistej, stosując art. 303 K.c., zgodnie z którym jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa. Uprawnionemu nie przysługuje roszczenie o zamianę służebności na rentę. Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażących. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.
W praktyce może się zdarzyć, że uprawniony z tytułu służebności osobistej wykracza poza zakres przysługujących mu uprawnień. Przekroczenie to może przybrać postać rażących uchybień. W zakresie służebności gruntowych ustawodawca przewiduje w różnych sytuacjach możliwość wystąpienia przez zobowiązanego o zniesienie służebności.
Zgodnie z art. 294 K.c. właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Ponadto, według art. 295 K.c. jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Na podstawie powyższego wątpliwa jest w mojej ocenie szansa na pozbawienie służebności osobistej Pańskiej byłej żony przy zastosowaniu odpowiednio przepisów odnoszących się do służebności gruntowych (mimo że takie stosowanie tych przepisów jest dozwolone).
Trzeba zaznaczyć, że służebność osobista ma na celu zaspokojenie potrzeb uprawnionego. Jest prawem o charakterze alimentacyjnym. Jej zniesienie może prowadzić do pogorszenia się sytuacji życiowej uprawnionego. Z tego powodu możliwość ingerowania w służebność, a w szczególności jej zniesienie nie może być dowolne.
Dlatego też z chęci wyważenia interesów obu stron i z uwzględnieniem wspomnianego charakteru służebności osobistej ustawodawca dopuszcza nie tyle jej zniesienie, jak w odniesieniu do służebności gruntowych, co jedynie zamianę na rentę (por. Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2008, s. 471).
Wykroczenia te powinny być na tyle obiektywnie istotne, że ich dalsze tolerowanie nie da się pogodzić z interesem zobowiązanego. Z treści przepisu wynika też, że jednorazowe wykroczenie ze strony uprawnionego nie może stanowić wystarczającej przesłanki do zastosowania uregulowanego w nim mechanizmu (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Warszawa 2006, s. 486).
Uprawnionym do złożenia żądania zamiany służebności na rentę jest Pan jako właściciel nieruchomości obciążonej. Roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej może być dochodzone przed sądem. Oczywiście, jeśli strony dobrowolnie zamierzają dokonać zamiany służebności na rentę, reguła zawarta w komentowanym artykule może być przez nie wykorzystana. Dopuścić też można umowę stron, której przedmiotem będzie zamiana służebności na rentę w każdej sytuacji, a nie tylko wówczas gdy dochodzi do rażących uchybień po stronie uprawnionego (art. 248) lub zmiana jej treści, której podstawą obok art. 248 może być też art. 291 (por. np. Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2008, s. 471).
Warto też podać dla przykładu tezę orzeczenia sądowego w danej sprawie, a mianowicie w świetle przepisu art. 303 roszczenie o zmianę służebności osobistej na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (tak: wyrok SA w Katowicach z 9 stycznia 1992 r., I ACr 484/91, LexPolonica nr 309266, OSAiSN 1992, nr 6, poz. 52).
Wartość służebności często jest podawana, gdyż jako obciążenie zmniejsza wartość nieruchomości. Może być wyceniana np. na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości lub na potrzeby podatku.
Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:
WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t
W tym wzorze:
Natomiast w świetle art. 13 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Przytoczony przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności (art. 13 ust. 2), z kolei roczna wartość służebności osobistej jest ustalana w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.
Natomiast przepis art. 13 ust. 3 ustawy stanowi, że w razie ustanowienia świadczeń na czas życia jednej osoby za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość prawa obliczoną według wieku osoby, z której śmiercią gaśnie zobowiązanie. Wartość wynosi przy wieku:
Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem aby obliczyć skapitalizowaną wartości ograniczonego prawa rzeczowego, należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez uprawnionego.
Kwota podana w akcie notarialnym została ustalona na potrzeby podatkowe, w podany przeze powyżej sposób. W czasie sprawy o zmianę służebności na rentę oczywiście sąd może skorzystać z pomocy biegłego bez odnoszenia się do kwoty podanej w akcie notarialnym.
Co do podstaw do zmiany na rentę, oczywiście istnieją ku temu przesłanki, gdyż Pańska żona zachowuje się w sposób wyraźnie wypełniający przesłanki przepisu Kodeksu cywilnego. W swoim piśmie proszę o zawnioskowanie osób, które są bezpośrednimi świadkami nagannego zachowania Pańskiej byłej żony (jeśli oczywiście takie istnieją).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
