• Data: 2024-02-02 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W artykule przyglądamy się zawiłościom prawnym dotyczącym służebności osobistej, jej wygaśnięcia i zniesienia. Rozważamy przepisy Kodeksu cywilnego regulujące te kwestie, analizując szczególne przypadki, takie jak np. możliwość przyjęcia do mieszkania innej osoby. W tym temacie napisała do nas pani Paulina, która miesiąc temu ustanowiła dożywotnią, nieodpłatną służebność na rzecz mojej babci. Teraz dowiedziała się, że babcia ma możliwość zameldowania kogokolwiek, kto miałby się nią zajmować, np. córkę. Nasza klientka pyta, w jaki sposób się przed tym ochronić, czy ze względu na to, że to ona tę służebność ustanowiła, może ją również aktem notarialnym cofnąć. Mieszkanie dostała w darowiźnie. Obawia się, że córka babci ukartowała całą intrygę i chce się zameldować, być może ze swymi nieletnimi dziećmi. Czy cokolwiek można zrobić, żeby się przed tym uchronić?
Nasza klientka nie może cofnąć ustanowionej służebności. Kwestie ustania (wygaśnięcia) służebności regulują kolejne przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Dla potrzeb wygaśnięcia przedmiotowej służebności zastosowanie znajdują przepisy art. 293 § 1 K.c. w zw. z 297 K.c. i wygaśnięcie następuje w wyniku trwającego lat 10 zaniechania korzystania z nieruchomości.
Wygaśnięcie służebności osobistej następuje również na podstawie art. 299 K.c., zgodnie z którym wygaśnięcie służebności osobistej następuje najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, bądź też na podstawie art. 303 K.c., kiedy to służebność osobista ulega wygaśnięciu w wyniku dokonania jej zamiany na rentę.
Nie ma możliwości odwołania ustanowienia służebności. Pani Paulina może ją zamienić na rentę, czyli wnioskować o zmianę treści służebności. Może sąd się do tego przychyli, ale trzeba będzie płacić babci rentę w kwocie ustalonej przez sąd.
Podstawę zniesienia służebności w przedmiotowej sprawie stanowi art. 295 K.c. w zw. z art. 297 K.c. Zgodnie z art. 297 K.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste. Natomiast art. 295 K.c. stanowi, że jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Z uwagi na różny cel służebności osobistych ustawodawca posłużył się różnymi kryteriami ustalania zakresu i sposobu ich wykonywania. Art. 298 K.c. stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Przy ustaleniu zakresu i sposób wykonywania służebności osobistej należy brać pod uwagę ustalenia umowne kreujące stosunek prawny służebności osobistej, a w przypadku braku szczegółowych regulacji dopuszczalne jest sięgnięcie do kryteriów wskazanych w komentowanym przepisie: osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Ratio legis tego unormowania wynika z alimentacyjnej funkcji służebności osobistej. Ustawa wysuwa na plan pierwszy osobiste potrzeby uprawnionego. Kryterium dodatkowym są zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe. Te klauzule generalne pozwalają na kształtowanie treści uprawnień w sposób rozsądny i zależnie od okoliczności faktycznych występujących w sprawie. Szczególnym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Została ona uregulowana dodatkowo w dwóch artykułach 301 oraz 302 Kodeksu cywilnego. Art. 301 K.c. określa zakres i sposób wykonywania służebności osobistej, która w naszych warunkach odgrywa duże znaczenie społeczne i gospodarcze, zwłaszcza na wsi. Osobista służebność mieszkania jest służebnością czynną, która uprawnia daną osobę fizyczną do korzystania z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w określonym zakresie. Osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania, może korzystać nie tylko z mieszkania, lecz także z pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
W przypadku służebności osobistej mieszkania nie obowiązuje zakaz wyrażony w art. 300 zd. 2 K.c., tzn. zakaz przeniesienia uprawnień do wykonywania służebności osobistej na osoby trzecie.
Komentowany przepis dopuszcza bowiem przekazanie części przysługujących uprawnień przez osobę, której przysługuje ta służebność – podmiotom wskazanym w § 1 komentowanego artykułu, tj. małżonkowi, dzieciom, a nawet innym osobom przez to, że uprawniony z tytułu służebności osobistej przyjmie je na mieszkanie. Oznacza to, że osoby przyjęte na mieszkanie są w stosunku do właściciela nieruchomości obciążonej współuprawnione. O rozszerzeniu uprawnień stanowi expressis verbis art. 301 § 1 K.c., który przewiduje, iż mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie inne osoby, gdy są one potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Osoby te, aby mogły być przyjęte na mieszkanie, powinny być potrzebne – czyli niezbędne, konieczne, nieodzowne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Przez pojęcie gospodarstwa domowego należy natomiast rozumieć ogół przedmiotów i czynności składających się na prowadzenie domu. Omawiana regulacja służy ochronie osób, zwłaszcza tych, które nie są w stanie pracować, jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia.
Babcia darowała mieszkanie naszej klientce, a ona ustanowiła na jej rzecz służebność.
Moim zdaniem sąd nie zgodzi się bezpłatne zniesienie służebności – może na zamianę na rentę. Sąd ustala wysokość renty na podstawie opinii biegłego. Jeśli nie określono w umowie ustanowienia służebności, że babcia nie może przyjąć nikogo do mieszkania, to zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, więc może przyjąć ciocię naszej klientki. Nie ma jak się temu przeciwstawić. Dodam jednak, że służebność wygasa ze śmiercią uprawnionego, czyli babci. Zameldowanie cioci nie rodzi po jej stronie praw do lokalu. Meldunek to czynność administracyjna. Potwierdza, że ktoś przebywa pod danym adresem. Zamieszkanie do ukończenia pełnoletności dotyczy osób, wobec których zmarły uprawniony do służebności miał obowiązki alimentacyjne. Nie dotyczy więc wnuków ani dorosłej córki.
Przypadek Pana Jana i sąsiadki
Pan Jan ustanowił służebność przejścia przez swoją działkę na rzecz sąsiadki, która w ten sposób miała łatwiejszy dostęp do głównej drogi. Po kilku latach sąsiadka przeprowadziła się, a nowy właściciel działki sąsiedniej nie korzystał z praw służebności. Pan Jan zastanawiał się, czy może wygasnąć służebność z powodu nieużytkowania i czy istnieje możliwość jej cofnięcia.
Sytuacja Pani Anny darującej mieszkanie synowi
Pani Anna przekazała synowi mieszkanie, ale zastrzegła dla siebie służebność mieszkania, by móc w nim zamieszkać do końca życia. Z czasem relacje między nimi się pogorszyły, a syn chciał sprzedać mieszkanie. Pani Anna zastanawiała się, czy jej syn może jednostronnie znieść służebność, aby sprzedać nieruchomość bez jej zgody.
Dylemat Państwa Kowalskich z zamianą służebności na rentę
Państwo Kowalscy ustanowili służebność mieszkania na rzecz babci, która darowała im swój dom. Z czasem zaczęli rozważać zamianę służebności na rentę, aby móc swobodniej dysponować nieruchomością. W tym czasie babcia jako osoba uprawniona do służebności przyjęła do mieszkania inną osobę.
Podsumowując, służebność osobista jest skomplikowanym zagadnieniem prawnym, którego nie można jednostronnie cofnąć. W artykule przedstawiliśmy różne scenariusze dotyczące wygaśnięcia, zniesienia lub zamiany służebności na rentę. Istotny był także aspekt prawa do przyjęcia na mieszkanie innej osoby.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej lub wsparcia w przygotowaniu dokumentów związanych ze służebnością osobistą? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych on-line i profesjonalnego sporządzania pism, dostosowanych do Twojej unikalnej sytuacji. Skontaktuj się z nami przez formularz umieszczony pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
