Prawo do korzystania z drogi
• Autor: Monika Cieszyńska
Jestem właścicielem działki pod lasem. Droga dojazdowa do mojej działki jest prywatna, ma dwóch właścicieli – ja do nich nie należę. Mogę z niej korzystać, ale chciałabym to prawdo do korzystania z drogi jakoś zalegalizować, np. przez służebność. Czy to możliwe? Jak się za to zabrać?
Nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej
Rozumiem, że Pani nieruchomość pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej. W celu uregulowania stanu prawnego drogi dojazdowej do Pani nieruchomości należy ustanowić służebność drogi koniecznej.
Jeśli między Panią a właścicielami przedmiotowej drogi dojazdowej jest porozumienie, to służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na drodze umowy cywilnoprawnej. W umowie należy wytoczyć drogę oraz określić warunki, na jakich będzie wykonywana ta służebność (czy za wynagrodzeniem, czy bez wynagrodzenia). Służebność może być odpłatna bądź nieodpłatna.
Oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej (czyli właściciela drogi) o ustanowieniu służebności musi zostać sporządzone przez notariusza w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego). Natomiast Pani oświadczenie o zawarciu umowy może mieć zwykłą formę pisemną. W praktyce często strony sporządzają całą umowę w formie aktu notarialnego.
Jak doprowadzić do ustanowienia służebności drogi koniecznej
Służebność drogi koniecznej może powstać także w drodze orzeczenia sądu, o czym stanowi art. 145 Kodeksu cywilnego. „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Obciążenie sąsiedniej nieruchomości służebnością drogi koniecznej
W tym celu należy złożyć do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, która ma zostać obciążenia (czyli miejsca położenia drogi), wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. We wniosku należy wskazać sąd właściwy do rozpoznania sprawy oraz wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które droga mogłaby zostać wytyczona, tak aby Pani nieruchomość miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej (tzw. uczestnicy postępowania). Do wniosku należy załączyć odpisy z księdze wieczystej nieruchomości, których wniosek dotyczy. Opłata sądowa od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej wynosi 200 zł. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do wniosku. Opłatę sądową uiszcza się na konto sądu bądź bezpośrednio w kasie sądu. Swoje żądanie ustanowienia drogi koniecznej należy uzasadnić.
Wniosek należy złożyć w tylu odpisach (egzemplarzach), ilu jest uczestników plus oryginał wniosku dla sądu.
Sąd rozstrzyga wniosek o ustanowienie służebności w drodze postanowienia, na które przysługuje apelacja.
Służebność drogi koniecznej może zostać ujawniona w księdze wieczystej.
Warto pamiętać, iż zgodnie z art. 7 pkt 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. służebnościom drogi koniecznej. Oznacza to, że służebność drogi koniecznej jest zawsze skuteczne względem każdej osoby, nawet wówczas gdy nie została ona ujawniona w księdze wieczystej.
Na zakończenie wskazać należy, iż służebność drogową można nabyć także przez zasiedzenie po upływie – w zależności od dobrej czy złej wiary – 20 (dobra wiara) albo 30 lat (zła wiara).
Przykłady
Nowy dom bez dojazdu
Pan Kowalski kupił działkę budowlaną z zamiarem wybudowania domu jednorodzinnego. Działka ta znajdowała się w głębi kompleksu działek, a jedyny dojazd prowadził przez prywatną drogę należącą do sąsiada, pana Nowaka. Pan Kowalski, przed rozpoczęciem budowy, chciał uregulować kwestię dojazdu. Z panem Nowakiem zawarł umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej w formie aktu notarialnego. W umowie określono przebieg drogi przez działkę pana Nowaka, szerokość drogi oraz ustalono roczne wynagrodzenie za korzystanie z niej. Dzięki temu pan Kowalski mógł legalnie korzystać z drogi dojazdowej do swojej nowej posesji i uzyskał pewność prawną na przyszłość, niezależnie od ewentualnej zmiany właściciela działki pana Nowaka. Ten przykład pokazuje polubowne załatwienie sprawy poprzez umowę.
Spór o dojazd do gospodarstwa
Rolnik, pan Wiśniewski, od lat dojeżdżał do swojego gospodarstwa rolnego polną drogą, która przebiegała przez grunty należące do jego sąsiada, pana Malinowskiego. Przez wiele lat sąsiedzi żyli w zgodzie i nie było żadnych problemów. Sytuacja zmieniła się, gdy pan Malinowski postanowił ogrodzić swoją działkę i uniemożliwił panu Wiśniewskiemu dotychczasowy dojazd. Pan Wiśniewski, pozbawiony możliwości dojazdu do swojego gospodarstwa, złożył do sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego i uwzględnieniu potrzeb gospodarstwa pana Wiśniewskiego oraz minimalnego obciążenia gruntu pana Malinowskiego, wydał orzeczenie ustanawiające służebność drogi koniecznej, wyznaczając konkretny przebieg drogi. Ten przykład ilustruje sytuację, w której konieczne było rozstrzygnięcie sądowe.
Podział działki i problem z dojazdem
Pani Jankowska była właścicielką dużej działki rolnej. Postanowiła podzielić ją na dwie mniejsze działki i jedną z nich sprzedać. Działka, która pozostała w jej posiadaniu, po podziale utraciła bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nowy właściciel sąsiedniej działki, pan Zieliński, nie chciał zgodzić się na ustanowienie służebności. W związku z tym pani Jankowska musiała wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. Sąd, biorąc pod uwagę fakt, że brak dostępu do drogi publicznej był konsekwencją podziału pierwotnej działki, nakazał przeprowadzenie drogi przez działkę pana Zielińskiego, minimalizując ingerencję w jego własność. Ten przykład pokazuje specyficzną sytuację, w której potrzeba ustanowienia drogi koniecznej wynikała z podziału nieruchomości.
Podsumowanie
Prawo do korzystania z drogi jest kluczowe dla właścicieli nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Uregulowanie tej kwestii jest możliwe poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej. Można to zrobić na dwa sposoby: poprzez umowę notarialną z właścicielem gruntu, przez który przebiega droga, co jest rozwiązaniem szybszym i polubownym, lub, w przypadku braku porozumienia, na drodze postępowania sądowego. Sąd, uwzględniając potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu i minimalizując obciążenie gruntów sąsiednich, wyznaczy przebieg drogi koniecznej. Warto pamiętać, że służebność drogi koniecznej jest skuteczna wobec każdego, nawet jeśli nie została ujawniona w księdze wieczystej. Uregulowanie kwestii dojazdu zapewnia pewność prawną i eliminuje potencjalne spory sąsiedzkie w przyszłości.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w uregulowaniu kwestii dojazdu do Twojej nieruchomości? Masz problem z ustanowieniem służebności drogi koniecznej? Oferujemy profesjonalne porady prawne online z zakresu prawa rzeczowego, w tym służebności gruntowych. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci przeanalizować Twoją sytuację, doradzą optymalne rozwiązanie i odpowiedzą na wszelkie pytania dotyczące procedury ustanowienia służebności, zarówno w drodze umowy, jak i postępowania sądowego. Skontaktuj się z nami już dziś i uzyskaj fachową pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Jak zabezpieczyć prawo do służebności po śmierci właściciela mieszkania bez księgi wieczystej?
» Służebność mieszkania jako ochrona dla małżonka, jak uniknąć konfliktów po śmierci?
» Służebność drogi koniecznej, co zrobić, gdy sąsiad likwiduje istniejący dojazd?
» Rozbudowa domu a przeszkody ze strony PGE, czy muszę płacić za przeniesienie kabla elektrycznego?
» Prawa właściciela nieruchomości wobec użytkowania infrastruktury telekomunikacyjnej
Polecamy
Zadaj pytanie »
- Zmuszenie gminy do przygotowania drogi dojazdowej do działki budowlanej
- Czy muszę wyrazić zgodę na przeprowadzenie kabla na mojej ziemi?
- Przesunięcie słupa elektrycznego na koszt zakładu energetycznego
- Przesunięcie słupa do granicy działki a pokrycie kosztów przez energetykę
- Linie średniego napięcia na posesji
- Minimalna szerokość drogi dojazdowej - 3 m czy 5 m?
