Problem z doprowadzeniem instalacji drogą prywatną, zakres służebności

Brak zgody właściciela drogi na przesył mediów

W sensie formalnym dopuszczalne jest wystąpienie z dowolnym powództwem. Jeżeli pozwany zachowuje się biernie – faktycznie lekceważąc art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – to jest szansa wygrać. Każdej ze stron procesu cywilnego (również pozwanemu) przysługuje prawo do sądu – mające wysoką (w tym konstytucyjną) – rangę prawną; z uprawnień wolno korzystać, ale także wolno nie korzystać. Przejawem korzystania z prawa do sądu jest np. udzielenie odpowiedzi na pozew; wolno także składać różne wnioski (w tym wnioski dowodowe) oraz przedstawiać swe stanowisko. Proszę się zastanowić nad szansami wygranej w procesie o zapłatę (i to zapłatę odszkodowania); poza tym nawet wygranie takiego procesu (bez odpowiednich dodatkowych żądań) dotyczyłoby wyłącznie zapłaty, a nie uprawnienia do korzystania z cudzej nieruchomości – pieniądze mogłyby przysługiwać (w przypadku wygranej), a i tak nie byłoby szerszego zakresu uprawnienia do korzystanie z tamtej cudzej nieruchomości.

Droga (w tym droga wewnętrzna) – jak sama nazwa wskazuje – służy do poruszania się nią, a nie np. przeprowadzania przez nią instalacji. Tytułem przykładu: uczestnik ruchu drogowego jest uprawniony poruszać się po drodze, a nie „robić wykopki” w pasie drogowym (szczególnie w pasie drogi publicznej). Zarządcy dróg publicznych na ogół żądają opłat za zajęcie pasa drogowego (np. w związku z przeprowadzaniem instalacji), a często (również) opłat za istnienie instalacji (nie zawsze ustanawia się służebność z tym związaną).

Zobacz też: Udział w drodze a media

Zakres wykonywania służebności gruntowej

Droga wewnętrzna „działa na podobnych regułach”. Wskazana w opisie sytuacji służebność gruntowa (art. 285 i następna K.c.) upoważnia do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie i sposób daną służebnością przewidziany; zwłaszcza w świetle ustawy o drogach publicznych, drogą wewnętrzną jest taka droga, która nie jest drogą publiczną. Przez dość długi czas często (także w związku z działalnością organów administracji budowlanej) praktykowano prowadzenie instalacji – szczególnie przyłączy (a nie instalacji głównych) – przez nieruchomości z drogami wewnętrznymi, zwłaszcza takimi, do których uprawnienie (np. z zakresu wykonywania służebności) przysługiwało tym, którym zależało na „przyłączeniu do sieci” (określonego rodzaju). Praktyka ta szczególnie częsta była w przypadku dróg wewnętrznych, których współwłaścicielami są właściciele nieruchomości przyległych (np. działek budowlanych). Niestety, od liberalizacji Prawa budowlanego (w roku 2015) daje się zauważyć – w całej Polsce – bardziej restrykcyjne podejście organów administracji publicznej (szczególnie administracji budowlanej). Dotyczy ono szczególnie wymogu dostępu do drogi publicznej – teraz na ogół wymagany jest prawny dostęp do drogi publicznej. Jakby tego było mało, część organów administracji budowlanej faktycznie narzuca współwłaścicielom nieruchomości (w tym gruntów z drogami wewnętrznymi) sposób podejmowania decyzji w sprawie umieszczenia instalacji; niekiedy stawiane są żądania, by na przeprowadzenie przyłącza (np. wodociągowego) przez nieruchomość z drogą wewnętrzną, której jest się współwłaścicielem, zgodzili się wszyscy pozostali współwłaściciele – co najmniej bardzo dyskusyjne jest formułowanie przez organ administracji publicznej wymogu, że decyzje w takich sprawach są decyzjami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czyli stawianie wymogu przewidzianego w art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.). Skoro współwłaścicielom nieruchomości (w tym z drogami wewnętrznymi) stawia się tak poważne wymogi, to tym bardziej można oczekiwać uzyskania zgody na korzystanie z gruntu cudzego. Wcześniejsze podejście organów administracji publicznej również było dalekie od ideału, ale aktualna tendencja (zwiększania rygoryzmu) wymaga zdecydowanie krytycznego podejścia.

Każde ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 i następne K.c.) jest przejawem ograniczenia uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.); chodzi o uprawnienie innej osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.) do cudzej rzeczy (np. do cudzej nieruchomości) – dlatego ograniczone prawa rzeczowe są zwane także „prawami na rzeczy cudzej”. Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) – w tym przewidziana w art. 145 K.c. służebność drogi koniecznej – jest tytułem prawnym do korzystania z cudzej nieruchomości, w zakresie daną służebnością przewidzianym (a nie jakimkolwiek).

Ochrona uprawnień z zakresu służebności

Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej umożliwia wykonywanie służebności w celach związanych z nieruchomością władnącą (a użyte określenia są kategoriami z art. 285 K.c.), to brak podstaw do wytaczania powództwa z zakresu ochrony uprawnień, dotyczących odnośnej służebności gruntowej. W przypadku wprowadzania bezprawnych ograniczeń lub zakłóceń w grę może wchodzić któreś z roszczeń przewidzianych w art. 222 K.c. – są to roszczenia wprost przewidziane dla ochrony własności, ale wolno ich odpowiednio używać dla ochrony uprawnień z zakresu służebności; w przypadku bezprawnego (art. 342 K.c.) pozbawienia posiadania (np. wprowadzenia zapory na drodze wewnętrzne) w grę może wchodzić wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) lub skorzystanie z (przewidzianych artykułem 343 K.c.): samopomocy lub obrony koniecznej przed bezprawnym pozbawieniem posiadania. Jeśli służebności dotychczas nie ujawniono w księdze wieczystej, to osoba uprawniona do wykonywania służebności jest władna samodzielnie (a więc nawet bez powiadamiania o tym właściciela nieruchomości obciążonej) zawnioskować o wpisanie służebności do właściwych ksiąg wieczystych (z uwzględnieniem działu III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej).

Zakup działki budowlanej bez dostępu do mediów

Proszę zwrócić uwagę także na przepisy o rękojmi za wady (w związku z umową sprzedaży) – to jest na art. 556 i następne K.c.). Oto treść artykułu 568 K.c.:

„§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.”

Odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.) – nieruchomość władnąca (w zakresie już ustanowionej służebności) – została nabyta od określonego człowieka; on jest bezpośrednim poprzednikiem prawnym. Proszę zastanowić się i sprawdzić (szczególnie w treści aktu notarialnego) nad ewentualnością dochodzenia roszczeń od swego bezpośredniego poprzednika prawnego – on zaś być może byłby uprawniony dochodzić należnych mu roszczeń (w przypadku ich przysługiwania) od swego poprzednika prawnego (tego, kto mu zbył daną nieruchomość). Właściciel nieruchomości obciążonej jest prawnie zobowiązany udostępnić nieruchomość obciążoną wyłącznie w zakresie daną służebnością przewidzianym. Dbanie o cudze nieruchomości (w tym wcześniej do niego należące) jest poza zakresem jego prawnych obowiązków.

Brak dostępu do drogi publicznej

Powyżej jest zaprezentowane zwłaszcza ścisłe podejście prawne, ze szczególnym uwzględnieniem prawa cywilnego. Zdaję sobie sprawę z tego, że jest to dalekie od zasadnych potrzeb (bardzo wielu osób), a zwłaszcza od ideału. Czy wolno jednak oczekiwać od osób prywatnych tak wiele w przypadku bardzo niskiej jakości prawa z zakresu nieruchomości? Niska jakość przepisów z tego zakresu przejawia się (między innymi) niekiedy wprost chaosem na rynku nieruchomości. Czymże jest „działka budowlana”? Czy chodzi o grunt spełniający wymogi z zakresu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami? Gdyby tak było, to okazałoby się, że masa nieruchomości zamieszkałych (w tym z posadowionymi na nich blokami wielorodzinnymi) tych wymogów nie spełnia – szczególnie z uwagi na pozbawienie ich prawnego dostępu do drogi publicznej (często wskutek skandalicznych podziałów gruntów w miastach i na osiedlach); co więcej, czasami podwyższenie standardu drogi publicznej skutkuje pozbawieniem nieruchomości do drogi publicznej. Gdyby nagłośniono (o ile w ogóle do tego doszło) skazanie za oszustwo kogoś oferującego jako „działkę budowlaną” grunt niewłaściwy, to być może byłoby więcej dyscypliny i mniej zagrożeń dla (potencjalnych) nabywców. Skoro jednak nawet gminy faktycznie wciskają ludziom grunty z „niespodziankami” (np. z jakimiś ukrytymi pod gruntem cysternami lub instalacjami), to trudno spodziewać się porządku.

Sytuacja jest tak zła, że na praktycznym znaczeniu traci nawet ustawowe określenie nieruchomości (z art. 46 K.c.). Niestety, bardzo rozpowszechniona w Polsce bierność sprawia, że politycy mogą dalej faktycznie strajkować – lekceważąc potrzebę tworzenia porządnych przepisów prawnych. Stosowanie prawa (np. przez sądy) w związku z tym jest bardzo trudne – daleki jestem od wychwalania wszystkich sądów, ale sama sprawiedliwość wymaga stwierdzenia, że część sędziów stara się zaradzić problemom (jednakże niska jakość przepisów sprawia, że te działania mają często skutki ograniczone).

Właściciela nieruchomości obciążonej przed ewentualnym wytoczeniem powództwa można byłoby zawezwać do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. Z takim wezwaniem wiąże się niska opłata sądowa. W wezwaniu do ugody (w tym także korespondencyjnym) należałoby wskazać proponowane warunki ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.