• Autor: Katarzyna Bereda
Jestem na etapie zakupu nieruchomości, a dokładnie połowy bliźniaka z działką 1125 m2– budynek w stanie deweloperskim, planowany do odbioru w przyszłym tygodniu. Deweloper zezwolił na usytuowanie na działce transformatora, na którą właśnie została ustanowiona służebność przesyłu. Treść służebności na rzecz zakładu energetycznego – czyli dostępu do transformatora i kabli – została wpisana w księdze wieczystej. Gdy podpisywaliśmy umowę deweloperską, deweloper zapewniał mnie, że będę mógł działkę w całości ogrodzić i zamknąć ją bramą wjazdową. Przy tym zapewniał co do tego transformatora, że raz do roku trzeba będzie wpuścić na posesję pracowników do jego przeglądu, konserwacji i tyle. Nie ukrywam, że był to jeden z warunków zakupu tej nieruchomości. Dzisiaj zaniepokoił mnie kierownik budowy, który stwierdził, że nie wie, czy może poprowadzić ogrodzenie wzdłuż granic działki i zamknąć je bramą wjazdową, oczywiście z powodu tego urządzenia. Gdyby jego podejrzenia się potwierdziły, nie będę miał możliwości zamknięcia nieruchomości ogrodzeniem. Do tego część garażowa musiałaby być dostępna z zewnątrz, po prostu otwarta. To dla mnie nie do przyjęcia. Sama działka, jeśli ogrodzenie zostałoby poprowadzone z ominięciem transformatora, zmniejszyłaby się o jakieś 5 arów. Poinformowano mnie też, że w odległości 2,8 m z każdej jego strony nie można nic budować, a miałem zaplanowany budynek gospodarczy. Co mogę w tej sytuacji zrobić? Jak przedstawia się moja sytuacja w świetle prawa?
Zacznijmy od przywołania treści art. 3051 Kodeksu cywilnego (K.c.), który objaśnia istotę służebności przesyłu: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”. Treść służebności przesyłu powinna wskazywać, w jakim zakresie przedsiębiorca jest uprawniony do korzystania z nieruchomości obciążonej (por. wyrok SN z 19.5.2004 r., III CK 496/02, Legalis; post. SN z 18.10.2007 r., III CSK 90/07, Legalis). Przede wszystkim powinna wskazywać rodzajowo czynności, które mogą być wykonywane przez przedsiębiorcę korzystającego z nieruchomości obciążonej. Generalnie takie czynności mieszczą się w jednej z czterech kategorii:
1. umieszczenie urządzeń przesyłowych na nieruchomości obciążonej,
2. korzystanie z nich,
3. ich konserwacja oraz
4. usunięcie.
W tak określonym zakresie czynności mieści się również wymiana istniejących urządzeń przesyłowych na nowe. Elementem treści służebności przesyłu może być też rozbudowa urządzeń przesyłowych wymagająca zwiększenia dotychczasowego zakresu korzystania z nieruchomości obciążonej, czyli czynność odmienna od wcześniej wymienionych. Dla uniknięcia wątpliwości co do treści służebności można wpisać prawo do wejścia na nieruchomość obciążoną, chociaż wydaje się ono wynikać z uprawnień do umieszczenia urządzeń przesyłowych na nieruchomości obciążonej, korzystania z nich, ich konserwacji i usunięcia.
Doświadczenie podpowiada, że w przypadku ustanowienia służebności przesyłu, gdzie urządzeniami przesyłowi są np. słupy, nie ma konieczności pozostawienia dowolnego i ciągłego dojścia do urządzenia przesyłowego. Jeżeli natomiast chodzi o stację trafo lub transformatory, to spotkałam się z podobnym rozwiązaniem, czyli że urządzenie nie może być zamknięte przez właściciela działki, ponieważ przedsiębiorstwo musi posiadać do niego stały dostęp. Dotyczy to także warunków bezpieczeństwa i konieczności zabezpieczenia urządzenia przed osobami nieuprawnionymi.
Podsumowując, wszystkie okoliczności, tj. odległość budowy od stacji, dostęp osób uprawnionych, dostęp osób nieuprawnionych – powinny być dookreślone w wewnętrznym regulaminie przedsiębiorstwa przesyłkowego.
Jak widać, przepisy ogólne w sposób ogólny regulują okoliczność ustanowienia służebności przesyłu, odsyłając do postanowień umowy. Natomiast z analizy zawartej przez Pana umowy służebności wynika, że przedsiębiorstwo chce mieć ciągły dostęp do urządzenia, polegający na „(…) prawie dostępu i dojazdu do nich niezbędnym sprzętem w każdym czasie, usuwania awarii, dokonywania napraw, wykonywania czynności eksploatacyjnych, modernizacji, wyprowadzania nowych obwodów w pasie służebności przesyłu, konserwacji, kontroli przeglądów, wymiany, przebudowy, remontu, rozbudowy i demontażu (…)”.
Posadowienie przez Pana ogrodzenia może spowodować naruszenie powyższych ustaleń. Dlatego też najpierw powinien Pan dowiedzieć się w przedsiębiorstwie przesyłowym, czy jest możliwość całkowitego ogrodzenia nieruchomości, np. przy równoczesnym udostępnieniu przedsiębiorcy klucz do bramy ogrodzenia. Ewentualnie rozwiązaniem jest stworzenie osobnej furtki przy urządzeniu przesyłowym.
Gdyby się jednak okazało, że w ogóle nie ma możliwości postawienia ogrodzenia wzdłuż działki, może Pan spróbować zgłosić roszczenie reklamacyjne w stosunku do dewelopera. Proszę wziąć to pod uwagę, gdyż już się spotkałam z taką sytuacją – modernizacja bądź naprawa takiego urządzenia może wymagać cięższego sprzętu i nieskrępowanego dojazdu.
Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 K.c.: „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
W Pana przypadku możemy mówić o wadzie wymienionej w pkt 1, czyli: rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli „nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia”.
Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 K.c. chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].
Jeżeli więc w zapewnieniu dewelopera, a w szczególności w umowie zostały określone inne właściwości nieruchomości związane z ustanowioną służebnością przesyłu, zgodne z Pana oczekiwaniami, jak najbardziej powinien Pan skorzystać z uprawnienia z tytułu rękojmi. Z uwagi na to, zgodnie z treścią art. 560 § 1 K.c.: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”
Artykuł 560 K.c. określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, czyli Panu, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pan albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Pana szkody. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.
Całkiem osobno także, jeżeli doszło do wprowadzenia Pana w błąd w przedmiotowym zakresie, może Pan powołać się na wadę oświadczenia woli. Zgodnie bowiem z treścią art. 84 K.c.:
„§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).”
W art. 84 K.c. chodzi o sytuację, gdy człowiek dokonuje czynności prawnej, żywiąc jakieś błędne wyobrażenie co do rzeczywistości. Dla oceny błędu miarodajna jest chwila składania przez błądzącego oświadczenia woli. Jak wskazano w wyroku WSA w Gliwicach z 25.09.2009 r. (III SA/Gl 631/09, Legalis), hipotezą art. 84 § 1 K.c. objęte jest pozostawanie pod wpływem błędu w momencie składania oświadczenia woli, a nie wprowadzenie się dopiero w tym momencie w stan fałszywego wyobrażenia. Przesądza o tym sformułowanie w art. 84 § 1 K.c. „w razie błędu”, co należy tłumaczyć jako „w razie istnienia błędu” w chwili składania oświadczenia woli. W konkretnej sytuacji mogą to być czas i miejsce zbieżne z podejmowaniem czynności prawnej, ale zbieżność tego rodzaju nie jest w art. 84 § 1 K.c. wymagana.
Według wyroku Sądu Najwyższego z 09.02.2017 r. (III CSK 60/16, Legalis) – o złożeniu oświadczenia woli pod wpływem błędu decyduje wiedza, przekonanie składającego oświadczenie, że określona okoliczność oddziałująca na treść czynności prawnej przedstawia się inaczej niż w rzeczywistości.
Na ten moment proponuję dowiedzieć się u przedsiębiorcy przesyłowego, jakie są wytyczne dotyczące urządzenia przesyłowego. W przypadku odmowy w zakresie ogrodzenia nieruchomości – a to z doświadczenia zakładam – może Pan skierować roszczenie w stosunku do dewelopera w zakresie odstąpienia od umowy (rękojmia i błąd) lub obniżenia ceny (rękojmia). Proszę przy tym pamiętać, że uprawnienie z tytułu rękojmi ważne jest przez 5 lat.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
