• Data: 2024-08-21 • Autor: Katarzyna Bereda
Mam pytanie odnośnie służebności, która dotyczy mojego teścia. Teść kilka lat temu zapisał dom jako darowiznę swojemu synowi, czyli mojemu mężowi. W akcie notarialnym był zapis o służebności z dostępem do całości nieruchomości. Teściowie przeprowadzili się na wyremontowane poddasze, gdzie mają 2 pokoje, kuchnię i łazienkę, a my zajęliśmy parter. Dom ma dwa osobne wejścia: dla nas i dla teściów. Niestety teść to bardzo trudny człowiek, uprzykrza nam życie. Teraz domaga się klucza do części przez nas zamieszkiwanej, argumentując, że musi mieć dostęp do pieca ogrzewającego dom. Domyślamy się, że chciałby zająć jeden z pokoi, a przed wszystkim ingerować w nasze codzienne życie. Czy ma prawo do dostępu do wszystkich pomieszczeń? Wiązałoby się to z wyprowadzką, bo nie jestem w stanie mieszkać z nim pod jednym dachem. Czy służebność mieszkania może ograniczać naszą prywatność?
Jeżeli zapis dotyczy możliwości korzystania z całości domu, to niestety teść ma uprawnienie do korzystania z całej nieruchomości i jest uprawniony posiadać dostęp do wszystkich pomieszczeń – chyba że dokonają Państwo zmiany służebności i jej treści. Zgodnie bowiem z treścią art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.”.
Artykuł 302 § 1 K.c. odnosi się do sytuacji, gdy do racjonalnego korzystania z nieruchomości lub jej części potrzebne jest korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Te pomieszczenia i urządzenia to z reguły części wspólne budynku (choć mogą być np. pomieszczeniami należącymi do dewelopera pozostawionymi do użytku mieszkańców), takie jak klatki schodowe, windy, wspólne kuchnie i toalety, ale również np. siłownia, pokoje rekreacyjne itd. (zob. A. Bieranowski, Służebność, s. 252).
Komentowany przepis stwierdza, że uprawniony z tytułu służebności mieszkania powinien być traktowany tak, jak pozostali mieszkańcy budynku. Zgodnie z treścią art. 296 K.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, Służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) „przywiązane do osoby” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715).
Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości.
Zgodnie natomiast z treścią art. 299 K.c.: „Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.”.
Służebność osobista może również wygasnąć z innych powodów niż śmierć osoby uprawnionej. Wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, ale przyczyn wygaśnięcia może być wiele, m.in. zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (246 K.c.), konfuzja (art. 247 K.c.), niewykonywanie przez lat 10 (art. 293 w zw. z art. 297 K.c.), zmiana stosunków gospodarczych (art. 294 K.c. w zw. z art. 297 K.c.) – zob. szczegółowe wyliczenie dokonane przez M. Jankowską, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 299, teza 2; też A. Kosiba, Wygaśnięcie, s. 65.
Wobec tego, jeżeli teść zajmuje tylko górę domu, proponuję zmienić treść służebności na jedynie górną część domu- proszę powołać się nawet na niewykonywanie służebności na parterze domu i możliwość jej uchylenia – niniejsze jednak wymaga zgody teścia w obecności notariusza.
Codzienne ingerencje w życie prywatne
Anna i Jan, młode małżeństwo z dwójką małych dzieci, otrzymali w darowiźnie dom od rodziców Jana. Na mocy zapisu o służebności ojciec Jana, który zamieszkał na poddaszu, posiada prawo do korzystania z całego domu. Niestety, starszy pan regularnie odwiedza ich część mieszkalną bez uprzedzenia, tłumacząc to koniecznością sprawdzenia pieca czy innych urządzeń. Te nieustanne wizyty i brak prywatności prowadzą do napięć i konfliktów w rodzinie.
Próba przejęcia przestrzeni życiowej
Ewa i Tomasz zdecydowali się przeprowadzić do domu rodziców Tomasza, który miał dwa osobne wejścia. Teściowie zajmowali piętro, a młode małżeństwo parter. Jednak po kilku miesiącach teść zaczął domagać się dostępu do ich części domu, twierdząc, że ma prawo korzystać z całej nieruchomości. Sytuacja zaostrzyła się, gdy teść bez konsultacji zajął jeden z pokoi na parterze, co zmusiło Ewę i Tomasza do rozważania wyprowadzki.
Uciążliwe żądania teścia
Marek i Karolina, młode małżeństwo z dzieckiem, mieszkają w domu, który Marek otrzymał od rodziców. Mimo że teściowie zajmują wyremontowane poddasze, teść regularnie żąda dostępu do wszystkich pomieszczeń, argumentując, że jako właściciel służebności ma do tego prawo. Marek i Karolina czują się niekomfortowo, gdy teść przebywa w ich części domu, co prowadzi do coraz częstszych sprzeczek. Karolina rozważa nawet rozwód, jeśli sytuacja się nie zmieni, ponieważ nie jest w stanie dłużej znosić tej ingerencji w ich prywatność.
Służebność mieszkania może znacznie wpłynąć na prywatność i komfort życia w domu, szczególnie gdy osoba uprawniona do niej nadużywa swoich praw. W takich sytuacjach kluczowe jest rozważenie zmiany treści służebności, aby zapewnić wszystkim domownikom poczucie bezpieczeństwa i swobody. Konflikty te mogą prowadzić do poważnych napięć rodzinnych, dlatego warto zasięgnąć porady prawnej, by znaleźć rozwiązanie zgodne z interesami obu stron.
Potrzebujesz wsparcia w rozwiązaniu problemów związanych ze służebnością mieszkania? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz usług sporządzania pism, aby skutecznie chronić swoje prawa i prywatność. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
