• Data: 2024-09-06 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dwa lata temu kupiłem działkę budowlaną, na której znajduje się trafostacja napowietrzna. Nad działką przebiega linia elektroenergetyczna średniego napięcia. Jestem w trakcie projektowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Chciałbym, aby zakład energetyczny (PGE) poniósł koszty zmiany starej trafostacji napowietrznej na trafostację kontenerową. Jednocześnie chciałbym uregulować kwestię służebności dla tych sieci energetycznych. W księdze wieczystej nie ma żadnego zapisu dotyczącego służebności. Bez wsparcia prawnego mogę nic nie zdziałać, nie znam przepisów prawnych w tym zakresie ani żadnych furtek, z których można skorzystać podczas sporu lub negocjacji z zakładem energetycznym. Czy istnieje możliwość, abym uzyskał decyzję, w której zakład energetyczny zostanie zobowiązany do przebudowania trafostacji na swój koszt? W drodze negocjacji jestem gotów zaakceptować nieodpłatną służebność dla przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oraz wybudowania nowej trafostacji.
Odpowiedź na Pana pytanie, czy ewentualne rozwiązanie problemu zależy od tego, jak długo słupy, linie i transformator znajdują się na działce. Jeśli 30 lat – to raczej Pan nic nie wskóra, nawet kierując sprawę do sądu, albowiem przedsiębiorstwo energetyczne dysponuje okresem do zasiedzenia służebności.
Zdarzeniem prawnym prowadzącym do nabycia służebności może być zasiedzenie, które jest sposobem nabycia własności lub ograniczonego prawa rzeczowego (służebności gruntowej) przez upływ oznaczonego w ustawie czasu. W orzecznictwie podkreślono, iż możliwość nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie stanowi jej cechę wyróżniającą w tym znaczeniu, że służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może powstać ex lege w wyniku zasiedzenia (tak Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11). Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się, co należy podkreślić, tylko odpowiednio do zasiedzenia służebności, co oznacza, że znajdą odpowiednie zastosowanie art. 172–173 i art. 175–176 K.c. Definicja posiadacza służebności zawarta jest w art. 352 K.c., zgodnie z którym „kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności”. W myśl natomiast stosowanego odpowiednio art. 176 K.c. „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania służebności, obecny posiadacz służebności może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika”. Należy zaznaczyć, że posiadanie służebności jest posiadaniem prawa, a więc posiadaniem odrębnym w stosunku do posiadania rzeczy. Posiadanie służebności gruntowej jest posiadaniem specyficznym. Jest to posiadanie swoiste, gdyż nie łączy się z władztwem nad rzeczą w dosłownym znaczeniu. Podmiot wykonujący służebność korzysta z cudzej rzeczy tylko w oznaczonym zakresie, nierzadko bardzo wąskim, w istocie nie władając nią. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej polega na korzystaniu z gruntu w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługuje służebność. Do takiego specyficznego posiadania należy stosować, zgodnie z art. 352 § 2 K.c., odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (art. 336 K.c.). Władanie w zakresie służebności gruntowej musi być wykonywane dla siebie. Artykuł 292 K.c. przewiduje, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Utrwalony został przy tym w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że dopuszczalne było przed wejściem w życie art. 3051–3054 K.c. nabycie przez zasiedzenie służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa, a okres występowania na nieruchomości stanu faktycznego odpowiadającego treści służebności przesyłu przed wejściem w życie art. 3051–3054 K.c. podlega doliczeniu do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08, z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt III CZP 31/13, z dnia 22 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 18/13, wyrok z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt II CSK 389/08). Sąd Najwyższy w przedstawionym orzecznictwie zawarł argumentację, że konstrukcja służebności przesyłu objęta ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz zmianie niektórych innych ustaw i cel jej wprowadzenia polegał na potwierdzeniu wcześniejszego orzecznictwa. Do tej pory służebność odpowiadająca treści służebności przesyłu funkcjonowała jedynie na podstawie orzecznictwa i w ustawie z dnia 30 maja 2008 r. doszło do jej powtórzenia w art. 3051 do 3054 K.c. bez istotnych zmian. W konsekwencji, w odniesieniu do służebności przesyłu należy wyraźnie oddzielić dwie konstrukcje: służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu, która mogła zostać nabyta przez zasiedzenie przed dniem 3 sierpnia 2008 r., oraz służebności przesyłu. Obydwa prawa mają analogiczną treść oraz pełnią te same funkcje, nie oznacza to jednak, że można je utożsamiać. Odmienna jest przede wszystkim ich podstawa prawna – art. 145 i 292 K.c. oraz art. 3051–3054 K.c. Jeżeli okres zasiedzenia wymagany do zasiedzenia służebności upłynął przed dniem 3 sierpnia 2008 r., to posiadacz nabywał służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu. Natomiast w sytuacji, gdy upływ okresu posiadania następował po tym dniu, posiadacz nabywał służebność przesyłu.
Proszę wystąpić pisemnie do PGE z żądaniem przedstawienia tytułu prawnego do nieruchomości pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową o usunięcie transformatora. Jeśli jednak transformator znajduje się tam od 30 lat – roszczenie może okazać się bezzasadne, a PGE może zezwolić na przesunięcie linii na Pana koszt.
Negocjacje z zakładem energetycznym
Pan Michał, właściciel działki budowlanej, na której znajduje się stara trafostacja napowietrzna, postanowił negocjować z lokalnym zakładem energetycznym. Zwrócił się do PGE z wnioskiem o modernizację trafostacji na nowoczesną, kontenerową wersję, z nadzieją, że firma pokryje koszty. Po kilku miesiącach wymiany pism i negocjacji, PGE zgodziło się na częściowe pokrycie kosztów, w zamian za zgodę na ustanowienie bezpłatnej służebności. Pan Michał był zadowolony, choć nie osiągnął pełnego pokrycia wydatków.
Służebność przez zasiedzenie
Pani Anna odkryła, że na jej działce od 40 lat stoi słup energetyczny bez żadnych formalnych umów. Z pomocą prawnika dowiedziała się, że zakład energetyczny mógł nabyć służebność przesyłu przez zasiedzenie. Złożyła jednak wniosek o przesunięcie linii na własny koszt, co pozwoliło jej na swobodniejsze zagospodarowanie terenu. Pomimo początkowego oporu, zakład energetyczny zgodził się na zmianę trasy linii elektroenergetycznej.
Spór sądowy z zakładem energetycznym
Pan Jan złożył wniosek do sądu o usunięcie transformatora z jego działki, argumentując, że nie ma żadnej umowy dotyczącej służebności. Po kilkunastu miesiącach okazało się, że transformator stoi tam od ponad 30 lat. W związku z zasiedzeniem, sąd oddalił jego roszczenie, a zakład energetyczny uzyskał prawo do dalszego korzystania z działki. Pan Jan podjął decyzję o zawarciu umowy z PGE, co pozwoliło mu na dalsze, bardziej precyzyjne uregulowanie kwestii prawnych.
Przebudowa trafostacji i uregulowanie kwestii służebności z zakładem energetycznym mogą być skomplikowanym procesem, wymagającym negocjacji i znajomości przepisów prawa. Warto rozważyć zarówno możliwość zasiedzenia służebności, jak i opcję porozumienia z zakładem w celu modernizacji infrastruktury. Dobrze przygotowane pismo oraz wsparcie prawne mogą pomóc w osiągnięciu korzystnych warunków dla właściciela działki.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sporze z zakładem energetycznym? Oferujemy profesjonalne porady online oraz przygotowanie pism, które pomogą Ci w skutecznym rozwiązaniu Twojego problemu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt II CSK 389/08
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika