• Autor: Janusz Polanowski
Podzieliłem półhektarową działkę na mniejsze, następnie gmina nakazała wydzielić działki na poszerzenie istniejących dróg. Chociaż obowiązuje art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, urząd gminy nie chce formalnie przejąć tych działek do swoich zasobów i wypłacić mi odszkodowania. Urzędnicy tłumaczą, że gmina nie ma pieniędzy, że zapłacą, jak rozbudowa dróg będzie przyjęta do realizacji, ale niewiadomo, kiedy to nastąpi. Za wydzielone działki mam naliczane podatki, spółka gazowa i wodociągi zwracają się do mnie o zgodę na położenie swoich instalacji. Od sąsiadów, którzy kupili działki, urząd żąda mojej zgody na przejazd do drogi publicznej, warunkuje to wydaniem zezwolenia na budowę domu. Do kogo mam się zwrócić o pomoc w uzyskaniu należnego mi odszkodowania? Jak jest naliczana kwota odszkodowania, czym jest ona uwarunkowana? Czy mogę wydawać zgody na np. przeprowadzenie wody i gazu oraz ustanowienie służebności przez nie swoją działkę? Co powinienem zrobić?
Przedstawiony problem dotyczy wielu osób (w tym sprzedających nieruchomości na cele inwestycyjne), ale trzeba zwrócić uwagę na podstawową różnicę między dwoma typami sytuacji. Pierwszy z nich wiąże się ze spełnieniem wymogów prawnych, w tym określonych treścią wskazanego przez Pana artykułu 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; pierwsze zdanie pierwszego ustępu tego artykułu brzmi: „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne”.
Proszę sprawdzić (najlepiej w oparciu o dotyczące sprawy dokumenty, zwłaszcza urzędowe), czy dokonany w tym przypadku podział nieruchomości spełnia wymogi ustawowe, ponieważ jedynie w takim przypadku dochodzi do skutku prawnego w postaci przejścia prawa własności na określony podmiot publiczny z mocy samego prawa (łacińskie ex lege).
Drugi typ sytuacji to uwzględnianie przez właścicieli nieruchomości różnych (nie zawsze w pełni na piśmie przedstawionych) wskazówek lub zaleceń urzędników w związku z realizowaniem lub przygotowywaniem inwestycji (w tym z podziałami nieruchomości na parcele budowlane w celu ich późniejszego zagospodarowania, np. na budownictwo mieszkaniowe).
Zakładam, że w oparciu o dokumenty (być może znajdujące się w Pańskich zasobach) uda się ustalić, czy nastąpił w tej sytuacji z mocy prawa skutek prawny: zmiana właściciela.
Inaczej rzecz ujmując: albo Pan przestał być właścicielem określonych fragmentów gruntu – albo Pan nadal jest ich właścicielem. Z opisu sytuacji nie wynika to jednoznacznie, więc bardzo przyda się sprawdzenie w dokumentach, ze szczególnym uwzględnieniem dokumentów urzędowych. Przyda się to bardzo w opracowaniu Pańskiej strategii działania (którą należy przygotować), a zwłaszcza w wyznaczeniu podstawowych kierunków działania. Z uwagi na przedstawione przez Pana nastawienie urzędników, faktycznie jest to (w ramach każdego z w/w wariantów) nie tylko Pańska sprawa, ale nawet Pański problem. Od tego, kto jest właścicielem rzeczonych fragmentów gruntu, zależy to, o co Pan powinien się starać oraz jakie stanowisko zajmować w relacjach z właścicielami poszczególnych nieruchomości (zapewne budowlanych) i z przedsiębiorcami, którym zależy na przeprowadzeniu określonych nieruchomości.
Jeżeli odnośne fragmenty gruntu zmieniły swego właściciela (wtedy nowym jest podmiot właściwy dla kategorii drogi publicznej, która miałaby zostać poszerzona), to reprezentujący nowego właściciela urzędnicy powinni podjąć stosowne czynności. Chodzi o osoby urzędowe, które powinny liczyć się z odpowiedzialnością prawną; być może nawet karną, ponieważ niedopełnienie obowiązków może być przestępstwem – art. 231 Kodeksu karnego stanowi:
„§ 1. Funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 2. Jeżeli sprawca dopuszcza się czynu określonego w § 1 w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.
§ 3. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 1 działa nieumyślnie i wyrządza istotną szkodę,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
§ 4. Przepisu § 2 nie stosuje się, jeżeli czyn wyczerpuje znamiona czynu zabronionego określonego w art. 228.”
Daleki jestem od dawania zaleceń, by (zwłaszcza szybko), powiadamiać organa ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Nie tylko dlatego, że mogłoby to faktycznie utrudnić załatwianie spraw urzędowych, ale również z uwagi na artykuły 234 K.k. i 238 K.k. (chodzi o karalność powiadomienia o przestępstwie, którego nie było lub o wskazanie kogoś fałszywie jako przestępcy). Przydać się Panu jednak może sama świadomość tego, że – zwłaszcza w przypadku zmiany właściciela tychże fragmentów gruntu z mocy prawa – sprawa może mieć aspekt karny. Rozsądek podpowiada powściągliwość w poruszaniu tego aspektu w kontaktach urzędowych – zwłaszcza ustnie; różna jest ludzka wrażliwość (niekiedy jako groźby bezprawne uważa się lub przedstawia spokojną i rzeczową argumentację), a ponadto nad treścią pisma na ogół można się gruntowniej zastanowić, niż nad wypowiedzią ustną (zwłaszcza w sytuacji stresowej), a samo pismo może stanowić dowód (i to obiektywny, w przeciwieństwie do zeznań, które bywają nie tylko emocjonalne, ale niekiedy są bardziej interpretacjami niż rzeczowymi relacjami).
Podatki powinny obciążać właścicieli nieruchomości (odrębności dotyczą zwłaszcza podmiotów publicznych, np. Skarbu Państwa). Jeżeli Pan przestał być właścicielem odnośnych powierzchni gruntu, to decyzje (nakazy) podatkowe powinny to uwzględniać. W praktyce stosowania prawa (także podatkowego) już tak jest, że niezaskarżenie decyzji najczęściej skutkuje uprawomocnieniem się jej, a więc oczywistym obowiązkiem jej wykonania (w prawie podatkowym nawet przyjmuje się, że decyzja bardzo często powinna zostać wykonana, chociaż przysługuje od niej odwołanie). Być może – zwłaszcza po uporządkowaniu dokumentacji – trzeba będzie zawnioskować o uwzględnienie nadpłat podatkowych, ale może się to wiązać z potrzebą kwestionowania decyzji podatkowych (np. żądaniem wznowienia postępowania).
Zacytujmy artykuł 98 ustęp 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział”.
W przepisie tym wyznaczono jeden z obowiązków właściwego organu (a faktycznie urzędników) – w przypadku wystąpienia zmiany właściciela gruntu, której dotyczy ustęp pierwszy tego samego artykułu; chodzi o kolejne ustępy tego samego artykułu, więc rozsądna wykładnia powinna zakładać ich silne powiązania – to dotyczy również ustępu 3 (odnoszącego się do pieniędzy za ziemię, w przypadku zmiany właściciela).
Przepisy, na których się koncentrujemy, są „z pogranicza” prawa publicznego oraz prawa cywilnego. Sam wniosek do sądowego wydziału ksiąg wieczystych to oświadczenie woli – art. 60 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jeżeli ktoś nie wywiązuje się z obowiązku złożenia stosownego oświadczenia woli, np. zawarcia umowy przyrzeczonej (zwłaszcza w przypadku wcześniejszej umowy przedwstępnej w prawnie wymaganej formie prawnej), to inny podmiot prawa może być uprawniony dochodzić swych uprawnień na drodze sądowej. Prawomocne orzeczenie sądowe (niejako zamiast „brakującego” oświadczenia woli) traktuje się jako „zastępcze oświadczenie woli” (art. 60 K.c.). Praktycznie rzecz biorąc, często należy przed wystąpieniem na drogę sądową wezwać inny podmiot (czyli potencjalnego pozwanego) do wywiązania się z ciążącego na nim obowiązku prawnego (np. do złożenia określonego oświadczenia woli) – przydaje się wyznaczenie terminu (np. 2 tygodnie albo miesiąc) do wywiązania się z obowiązku oraz określenie wezwania jako „przedsądowe” (sygnalizujące gotowość skorzystania z drogi sądowej). Jeżeli (dalej chodzi o rozważanie hipotez) odnośne fragmenty gruntu zmieniły swego właściciela (przez wzgląd na ww. przepis prawny), to prawnym obowiązkiem właściwych osób urzędowych jest (a być może było) zawnioskowanie o dokonanie stosownych wpisów we właściwych księgach wieczystych. Świadczy o tym forma językowa składa wniosek – tam nie ma żadnego: „może” lub „jest uprawniony”, więc (zgodnie z od dawna przyjętymi regułami wykładni) chodzi o prawny obowiązek, z którego adresat powinien się wywiązać.
Bardzo długie (zwłaszcza wbrew oczywiście zasadnym Pańskim żądaniom) zwlekanie ze złożeniem wniosku – oczywiście, w przypadku omawianej zmiany właściciela – mogłoby skutkować nawet odpowiedzialnością prawną. Samego organu prawdopodobnie cywilną (art. 415 i następne K.c.) – zwrot (faktycznie w takim przypadku nienależnych) podatków byłby minimum, ale przecież mogłyby wchodzić również inne szkody; w dodatku ociąganie się z wypełnieniem obowiązku zapłaty za ziemię mogłoby również skutkować innymi Pańskimi roszczeniami. Osoby urzędowe (jako ludzie) być może odpowiadaliby karnie.
Proszę zwrócić uwagę, że w odnośnym artykule 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie występuje – jako kryterium prawne – urządzenie drogi lub „przymierzanie się” do jej urządzenia. Jeśli grunty zmieniają (i to z mocy prawa) właściciela, to zadaniem nowego właściciela jest zajmowanie się nimi – stosownie do ich przeznaczenia (zapewnienie minimalnej dostępności różni się od wybudowania drogi o „wyśrubowanych” parametrach technicznych.
W zakresie problematyki cywilistycznej: Gdyby (oczywiście, w przypadku zmiany właściciela) brakowało przejawów woli uporządkowania dokumentacji z rzeczywistym stanem prawnym, to w grę mogłoby wchodzić pozwanie właściwego podmiotu (nowego właściciela ziemi lub jego reprezentanta) o ustalenie, że doszło do zmiany właściciela, a więc właścicielem jest dany podmiot prawa. Powództwo o ustalenie (jako konstrukcja prawna) zostało przewidziane w artykule 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Również w takim kontekście mogłoby być zasadne przedsądowe wezwanie do wywiązania się z obowiązków przez adresata wezwania.
Od oceny (zwłaszcza opartej na dokumentach) istniejącego stanu rzeczy zależeć będą zapewne treści Pańskich odpowiedzi na zapytania, prośby lub żądania właścicieli określonych nieruchomości (chyba budowlanych) oraz przedsiębiorców, którym zależy na skorzystaniu z rzeczonych fragmentów gruntu. Jeżeli zasadne jest przyjęcie, że doszło do zmiany właściciela fragmentów gruntu, to wypadałoby poinformować właściwe osoby o tym, że doszło do określonej zmiany stanu prawnego. Jeśli grunt – także w przypadku chęci korzystania z innych gruntów (zwłaszcza niewątpliwie Pańskich) – jest Pański, to wypadałoby przedstawić swą propozycję: np. gotowość ustanowienia służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) lub służebności przesyłu (art. 3051 – art. 3054 K.c.) oraz przynajmniej zarys warunków (np. żądanie odpłatności w związku z ustanowieniem służebności). Właściwe wydaje się informowanie również o tym, że określona ważna okoliczność (np. kto jest właścicielem gruntu) jest sporna i być może zostanie rozstrzygnięta na drodze sądowej. Daleki jestem od zachęcania Pana do angażowania osób trzecich w szczegóły (zwłaszcza wszystkie) – informować należy stosownie do stanu sytuacji (np. chęć pozyskania sojuszników, być może również formalnie, w roli uczestników ewentualnej sprawy sądowej lub wnioskodawców, np. o uporządkowanie dokumentacji, zwłaszcza w przypadku zmiany właściciela ziemi). Chodzi o uniknięcie sytuacji, w której Pan byłby (zwłaszcza bezpodstawnie) naciskany bez przyczyny lub ktoś wystąpiłby przeciwko Panu na drogę sądową, np. o ustanowienie służebności. Jeśli Pan przestał być właścicielem gruntów, których dotyczą oczekiwania innych podmiotów, to zasadne wydaje się informowanie takich podmiotów o tym, kto (jako właściciel ziemi) jest właściwy do zajmowania stanowiska – osoby trzecie powinny unikać ingerowania w cudzą własność (art. 140 K.c.), a skutkiem naruszenia tego obowiązku mogą być powództwa (zwłaszcza na podstawie art. 222 K.c.).
Gdyby żądanie (np. umożliwienia dojazdu lub przeprowadzenia instalacji jakiegoś rodzaju) dotyczyło rzeczywiście Pańskiej nieruchomości (art. 46 K.c.), to zasadnym wydaje się – zwłaszcza w przypadku dróg i instalacji trwałych (nie tylko na czas prowadzenia prac budowlanych) ustanowienie służebności. Służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.) mogą służyć różnym celom – w tym umożliwieniu umieszczenia przyłączy (instalacje główne powinny być obejmowane służebnością przesyłu). Oczekiwanie wynagrodzenia wydaje się rozsądne.
Proszę sprawdzić sytuację (w dokumentach), ponieważ wtedy będzie Panu łatwiej wypracować dalsze „kroki”.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
