Przekazanie mieszkania z zasobów komunalnych za opiekę

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego. Artykuł 691 K.c. stanowi w tym zakresie:

„Art. 691. [Wstąpienie w stosunek najmu]

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

A oto wykładnia pojęć tegoż przepisu:

Artykuł 691 w obecnym brzmieniu wymienia wśród osób wstępujących w prawa po zmarłym najemcy osoby pozostające faktycznie we wspólnym z nim pożyciu, lecz pojęcia tego nie wyjaśnia. Legalnej jego definicji nie zawierają również przepisy Kodeksu cywilnego normujące najem.

Zasada jednolitości systemu prawnego zakłada posługiwanie się w przepisach pojęciami o tej samej treści. Skoro w Kodeksie cywilnym ustawodawca nie wyjaśnił, co rozumie przez pojęcie faktycznego pożycia, odpowiedzi w tej kwestii należałoby szukać w innych przepisach prawa, jednakże w obowiązującym stanie prawnym definicji takiej nie ma – mimo że ustawodawca pojęciem faktycznego pożycia posługuje się także w innych aktach normatywnych, np. w art. 4 pkt 13 u.g.n., stanowiącym, że przez osobę bliską należy rozumieć osobę, która pozostaje ze sprzedającym faktycznie we wspólnym pożyciu.

Analiza innych ustaw szczególnych daje podstawę do przyjęcia, że jeśli wolą ustawodawcy jest konkretne rozumienie jakiegoś pojęcia, to definiuje je w sposób wyraźny, tworząc tzw. słownik ustawowy i wyłączając tym samym posługiwanie się przy jego określaniu definicjami zawartymi w przepisach ogólnych albo znaczeniem przyjętym w potocznym rozumieniu. W takim wypadku określone pojęcie użyte w akcie prawnym oznacza ściśle to, co zdefiniował ustawodawca, nawet jeśli definicja ta nie jest w całości lub w części zgodna z językiem potocznym.

Uwzględniając ukształtowane w orzecznictwie pojęcie osoby bliskiej oraz fakt, że ustawodawca, wprowadzając z powrotem art. 691, zrezygnował z ogólnego określenia „osoba bliska” i wymienił osoby wstępujące w stosunek najmu, pozwala przypuszczać, że jego zamiarem było zawężenie przyjętego w orzecznictwie zakresu tego pojęcia.

Mimo to budzi wątpliwości wyłączenie z grona osób wstępujących w stosunek najmu pełnoletniego rodzeństwa i dziecka umieszczonego w rodzinie zastępczej. Umieszczenie dziecka w takiej rodzinie z reguły następuje na czas do osiągnięcia pełnoletności, a rodzice zastępczy nie są zobowiązani w całości do pokrywania kosztów jego utrzymania. Kwestia ta niewątpliwie będzie przedmiotem rozstrzygnięcia w orzecznictwie sądowym.

Rozważania te dają podstawę do wniosku, że przez „faktyczne pożycie z najemcą” w rozumieniu art. 691 należy rozumieć pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie jest warunkiem koniecznym. Do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą należy zaliczyć zatem np. dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej, rodzeństwo, osoby pozostające w konkubinacie. Społecznie nieusprawiedliwiona byłaby szczególnie sytuacja, gdyby po śmierci najemcy w stosunek najmu wstąpił konkubent (konkubina), a uprawnienia tego pozbawieni byli siostra stale zamieszkująca z najemczynią czy brat oraz dziecko, dla którego stanowiła ona rodzinę zastępczą.

Stałość zamieszkania należy oceniać na podstawie art. 25 i 28. Niezamieszczenie w art. 691 posiadania przez wymienione w nim osoby tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu mieszkalnego, jako negatywnej przesłanki wstąpienia w stosunek najmu, nie jest niedopatrzeniem ustawodawcy. W takiej sytuacji właściciel na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l. może wypowiedzieć najem.

Osoba uprawniona na podstawie art. 691 może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu, ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwała SN z dnia 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178, z glosami M. Piekarskiego, OSPiKA 1978, z. 11, poz. 196, A. Marcinkowskiego, NP 1979, nr 5, s. 128, oraz z komentarzem J. Grabowskiego, Funkcjonowanie administracji w świetle orzecznictwa 1980, t. 6, s. 122, a także z omówieniem Z. Radwańskiego i J. Panowicz-Lipskiej, Przegląd orzecznictwa, NP 1979, nr 6, s. 96, oraz W. Siedleckiego, Przegląd orzecznictwa, PiP 1978, z. 12, s. 121, i uchwała SN z dnia 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność).

Jeżeli więc wnuczka dostosuje swoje postępowanie wobec babci do powyższych wymogów, to ma szansę wstąpić w stosunek najmu po śmierci babci jako osoba bliska. Oczywiście stały meldunek i zamieszkanie na stałe wraz z babcią jest tu koniecznością.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.